Комунальна оренда: від "тіні" — до "ProZorro"?

Тернопіль став другим містом в Україні, де аукціони з продажу прав оренди(!) комунального майна недавно почали відбуватися через систему "ProZorro. Продажі".

Торік у грудні депутати міської ради внесли зміни до рішення "Про удосконалення порядку оренди майна, що належить до комунальної власності територіальної громади Тернополя". Цей документ можна вважати кроком уперед в орендних відносинах. Але до повної прозорoсті - ще далеко.

Майже три десятки років оренда комунальних приміщень, які належать обласним, районним, міським, селищним та сільським радам України, була вкрай неProZorroю, корумпованою, а тому - неефективною для місцевих громад. Часто експертна оцінка майна видавалася дуже низькою, а тому сумнівною. І орендна плата, що розраховувалася за формулою, спираючись на експертну оцінку, становила символічні суми. Це не назвеш нормальним явищем, коли комунальні приміщення в центрі міста чи у прилеглих мікрорайонах здавалися в оренду по 30–40 грн за квадратний метр, тоді як ринкова вартість таких самих приміщень, які містилися поруч, сягала 30–40 доларів. Чиновники давно звикли здавати в оренду комунальне майно у непрозорий спосіб - дешево, своїм, пов'язаним із ними фірмам або бюджетним організаціям, а ті вже віддавали його в суборенду приватним структурам за ринковими цінами. Так десятиліттями формувалися корупційні потоки грошей, які осідали в кишенях чиновників.

Безперечно, оренда комунального майна на конкурсних засадах, у формі електронних аукціонів через систему "ProZorro. Продажі" - значний поступ до ProZorroсті в орендних відносинах. Адже за таких умов оренда набуває загальнодоступного характеру, покупці з усієї України можуть узяти участь в аукціоні. Вони конкурують між собою, внаслідок чого зростає орендна плата і, відповідно, надходження до місцевого бюджету. Така оренда дозволяє ефективніше (й відчутно дорожче) використовувати майно громади.

Позитивним прикладом може слугувати продаж на конкурсних засадах через систему "ProZorro" об'єктів приватизації в Тернополі Вони відбуваються ще з жовтня минулого року. Відтоді на електронні аукціони було виставлено 18 об'єктів. За результатами торгів, на цей час підписано п'ять договорів купівлі-продажу... Ось - промовистий факт ефективності системи "ProZorro". Нежитлове приміщення площею 148 квадратних метрів у центрі Тернополя, стартова ціна на яке становила 1 млн 269 тис. грн, продано майже вдесятеро дорожче - за 12,2 млн грн. Участь в аукціоні взяли аж 39 покупців!

Система "ProZorro" максимально усуває корупційні ризики. Вона мала б стати шоком для чиновників при продажу як об'єктів приватизації, так і прав оренди. Мала б стати, але, на жаль, досі не вивела армію управлінців комунальним майном зі стану спокою та безвідповідальності.

Міська рада Тернополя ще має вдосталь приміщень, які можна здавати в оренду. Наприклад, лише торік було поновлено 153 договори оренди комунального майна. А від часу ухвалення змін до згаданого рішення міськради виконком оголосив про наміри здати в оренду більше десятка об'єктів комунальної власності. Та на цей час на конкурсних засадах через систему "ProZorro. Продажі" в Тернополі здано в оренду лише один об'єкт - приміщення колишнього дитсадка площею 934,7 кв. м - під розміщення приватного навчально-виховного закладу. Організатором цього електронного аукціону стало управління освіти і науки Тернопільської міськради. Нічого дивного, що документи подав один учасник - товариство "Пако-ЛТД". Але на безриб'ї і рак риба. Ціна об'єкта оренди зросла лише на один мінімальний крок - на 10% від стартової ціни 27 тис. 272 грн за оренду в місяць (без ПДВ) - і вийшла на рівень 30 тис. грн на місяць.

Чому ж, попри розрекламовану оренду комунального майна в місті через систему "ProZorro. Продажі", на ті електронні аукціони виставляється обмаль об'єктів?

Річ у тому, що в базовому законі "Про оренду державного та комунального майна" є відповідні лазівки. Наприклад, досі зберігається норма: "У разі, якщо подано лише одну заяву, конкурс на право оренди не проводиться і договір укладається із заявником" (ст.9). А це означає: якщо міськвиконком заявляє про намір здати майно в оренду, то він повинен отримати, щонайменше, дві заяви, аби оренда відбувалася на конкурсних засадах, у т.ч. через систему "ProZorro. Продажі". Схожу норму вже усунули із закону "Про приватизацію державного і комунального майна", й тому електронні аукціони з продажу об'єктів приватизації через "ProZorro" відбуваються активніше.

Згаданий закон "Про оренду державного і комунального майна" має ще одну хибу - він дозволяє без проведення конкурсу здавати майно в оренду бюджетним організаціям, установам культури та мистецтва, творчим спілкам, релігійним організаціям тощо. Найчастіше плата для них встановлюється низька. А вже вони, свою чергою, здають майно в суборенду приватним фірмам - за ринкову плату. Це зовсім ненормально, коли, скажімо, в Тернополі приміщення міської лікарні здається в оренду державній медичній установі правоохоронного органу, а та передає його в суборенду під розміщення приватної аптеки. І таких прикладів - чимало.

Одне слово, закон дозволяє продовжувати корупцію, а чиновники не опираються такому станові речей, бо він їх влаштовує.

- Розробляючи зміни до рішення міської ради, ми виявили, що охочі орендувати комунальне майно мали подавати чималий перелік документів, - розповіла експерт коаліції громадських організацій "Тернопільський центр реформ" Катерина Кондратюк. - Майбутні орендарі мусили подавати довідки з Державної фіскальної служби про відсутність податкового боргу, довідки про відсутність заборгованості з комунальних платежів тощо. Навіщо це? Перелічені документи не гарантували, що орендар ефективно використовуватиме приміщення, своєчасно і в повному обсязі вноситиме орендну плату. Вони тільки стримували бажання брати участь в оренді комунального майна в Тернополі. Крім того, оголошення про проведення аукціону розміщувалися лише на сайті міської ради. Але мало хто з представників бізнесу їх там читає. Бізнес шукає спеціалізовані ресурси, зокрема в системі "ProZorro. Продажі", через яку продається ще й майно банків (ліквідованих. - Р.Я.) та інших організацій.

Із ухваленням грудневого рішення Тернопільської міськради було скорочено перелік документів для фізичних осіб - підприємців, підприємств, неприбуткових організацій - і заборонено вимагати додаткові документи в охочих орендувати майно комунальної власності. Хоча для підприємств залишилися певні вимоги - подавати баланс та фінансовий звіт за попередній рік і за звітний період поточного року. А від неприбуткових організацій вимагаються довідки про джерела фінансування, платоспроможність та гарантії забезпечення внесення орендної плати. Отож залишки забюрократизованої процедури збереглися. Та, як на мене, мінімальні докази чи підтвердження, що майбутній орендар буде платоспроможним, зможе вчасно і в повному обсязі вносити орендну плату, таки потрібні. Бодай для того, щоб уникнути судової тяганини, без якої складно, а то й неможливо розірвати договір оренди, стягнути заборговану орендну плату і достроково повернути майно у комунальну власність.

А в чому ж тоді мінуси системи "ProZorro"? Можна погодитися з експертами, які запевняють, що єдиний мінус цієї системи - платна участь в електронних аукціонах. Від учасника вимагають, окрім гарантійного внеску, ще й реєстраційний, який надходить операторові електронного майданчика. Але слід враховувати той факт, що за рахунок таких внесків майданчики утримують систему, і вона фінансово не залежить від Мінфіну, який може виділити кошти з держбюджету на її утримання або ні. І якщо майбутній орендар має прибутковий бізнес, то для нього декілька тисяч гривень реєстраційного внеску - це не завада для участі в аукціоні.

На сьогодні бізнес не поспішає орендувати комунальне майно. Він звик, що йому скажуть: у нас уже є один претендент на оренду певного об'єкта, а ти сюди не сунь носа. У кращому разі, його заспокоять тим, що пообіцяють знайти інше майно для оренди. І він задовольняється такими обіцянками, бо знає: негоже заходити у конфлікт із міською радою, до неї ще доведеться звертатися… Від того потерпає місцевий бюджет, недоотримуючи чималі кошти від здачі в оренду комунального майна.

Отож приватні підприємства й підприємці мали б виявляти більше зацікавлення об'єктами комунальної власності, що їх органи місцевого самоврядування здають в оренду, і брати активну участь в аукціонах з продажу прав оренди. А місцевим радам та їх виконавчим органам не завадить розміщувати інформацію про ці об'єкти на всіх доступних ресурсах, а не тільки на власних сайтах, куди рідко заходить бізнес. Утім, ці процеси взаємопов'язані. І практика оренди комунального майна в різних містах свідчить, що коли пробуксовує один із них, то другий теж дає збій.