Кийок ФДМ. Фонд держмайна почав карати оцінювачів, які фальсифікували звіти

У попередній статті в DT.UA від 7 квітня "Дві тисячі доларів за квартиру в столиці. Хто менше?" було викладено проблеми, пов'язані з оцінкою нерухомості при укладанні угод купівлі-продажу. Йшлося про те, що, бажаючи уникнути сплати 1% збору в Пенсійний фонд і податків, що підлягають сплаті при операціях купівлі-продажу, а також не бажаючи перераховувати кошти за купівлю квартир через банківську систему, деякі замовники ставлять перед оцінювачами завдання занизити вартість квартири для договору купівлі-продажу. І ось, нарешті, Фонд держмайна, відповідальний за оцінювання в Україні, зробив перший крок. Він проаналізував базу оціночних звітів і опублікував два списки компаній, які оцінювали квартири дешевше ніж 50 тис. грн (Список №1) і 150 тис. грн (Список №2) у містах Києві, Дніпрі, Харкові, Одесі та Львові.

Після цього фонд розіслав листи компаніям, що потрапили до цих двох списків, і зажадав від них повних звітів про оцінювання для їх рецензування й можливого позбавлення цих компаній прав займатися оціночною діяльністю.

І от Фонд держмайна повідомив про перші результати свого рецензування.

"Відповідно до абзацу другого частини першої ст. 20 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні", у зв'язку з кількаразовими порушеннями вимог закону про оцінку й інших нормативно-правових актів з оцінювання майна, які були виявлені шляхом ліцензування (рецензування? Див. вище) і які призвели до визнання неякісної оцінки майна, проведеної суб'єктом оціночної діяльності… Фонд анулював сертифікати суб'єктів оціночної діяльності і припинив доступ до Єдиної бази даних звітів про оцінку для цілей оподаткування…" Далі йде скромний перелік фірм і фізособа-підприємець, що проштрафилися.

Стосовно скромності самого списку зауважу, що процедура рецензування - процес нешвидкий, і ніхто не хоче виявитися тією тріскою, яка летить, коли рубають ліс.

Важливіше те, що стосовно деяких суб'єктів оціночної діяльності й оцінювачів уже порушено кримінальні справи, а замовникам оцінювання важливо розуміти, що наслідки необ'єктивного оцінювання можуть бути такі важкі, що ризик працювати з шахраями-оцінювачами в буквальному значенні дорого коштуватиме.

Заступник голови Фонду держмайна Наталія Лебідь коментує факти порушення кримінальних справ: "Так, кримінальні справи щодо низки оціночних компаній і оцінювачів порушено, зокрема підрозділи Національної поліції за низкою фактів ведуть досудові розслідування. На мій погляд, перспективи в цих справ великі. Зібрані матеріали й проведена правоохоронними органами робота вражають і заслуговують на якнайбільшу підтримку їхнього керівництва й інших зацікавлених органів, передусім Державної фіскальної служби й Пенсійного фонду України".

Торік в Україні було проведено 409,233 тис. операцій з нерухомістю, що на 18,8% більше, ніж 2015-го. Якщо припустити, що середня вартість квартири становить 30 тис. дол., то відрахування в 1% у Пенсійний фонд мали становити приблизно 120 млн дол. І це тільки в Пенсійний фонд.

На запитання DT.UA, що ж робить фонд для того, щоб принципово змінити ситуацію, крім позбавлення ліцензій оцінювачів, що проштрафилися, Наталія Лебідь поінформувала: "Ми зробили достатньо кроків щодо зміни законодавчої бази: разом з оціночним співтовариством розробили проект нової редакції закону про оцінку, погодили і подали його для розгляду в Кабінет міністрів; внесли досить багато принципових змін до нормативних актів фонду; розробили й обговорили з саморегулювальними організаціями оцінювачів і Нотаріальною палатою зміни до постанови Кабінету міністрів №358 від 21.08.2014 р. (регулює оцінку для оподаткування. - Л.С.); подали його на погодження зацікавленим органам державної влади; провели внутрішні організаційні новації щодо розгляду документів, які подають суб'єкти господарювання у фонд для одержання сертифіката суб'єкта; запровадили публічність інформації про роботу оцінювачів у частині як результатів рецензування звітів фондом і його регіональними відділеннями, так і в частині відкритих даних єдиної бази звітів для цілей оподаткування. Робимо ще багато технологічних новацій, які оптимізують роботу з єдиною базою (звітів. - Л.С.) як оцінювачів, так і користувачів - адже це справді унікальний по суті й значенню безплатний державний інформаційний ресурс, і ми працюємо над тим, щоб зробити його повністю відкритим для неконфіденційної інформації".

Справді, дуже важливо, щоб база оціночних звітів стала відкритою, оскільки база об'єктів нерухомості в Україні є відкритим ресурсом, а от "завдяки" зусиллям деяких нечистоплотних осіб база звітів перебувала у приватній власності, і тільки нещодавно фонд отримав до неї доступ і зміг почати аналізувати. Якщо доступ до бази оціночних звітів буде відкритий, активісти зможуть дуже швидко виявляти занижені оцінки. Ба більше, розуміючи, що процес полегшено, навряд чи фальсифікатори продовжуватимуть свою діяльність. Принаймні так зухвало.

Слід також зазначити, що однією з найбільших проблем на сьогодні є банківська система, через недовіру до якої учасники операцій не хочуть перераховувати кошти через банки. Безумовно, найчастіше страхи людей більше лежать у площині чуток і несумлінних посередників, але факт залишається фактом: і додаткові витрати, і ризик втратити кошти, і всі проблеми банківської системи також впливають на рішення - перераховувати кошти через банк чи ні. Багато експертів упевнені, що фальсифікацій було б значно менше, якби цей чинник не впливав на рішення продавців і покупців. Адже рівень недовіри в країні такий великий, що несумлінні посередники користуються ним сповна. Та й несумлінні оцінювачі, як бачимо, теж. Тому до підвищення рівня довіри до банківської системи не тільки в бізнесу, а й у простих людей, які часто стають учасниками операції проти своєї волі, не маючи досвіду взаємодії з банками, було б доцільно скасувати вимогу про перерахування коштів через банківську систему для угод купівлі-продажу нерухомості. Упевнена, що таке рішення позитивно вплинуло б на ринок нерухомості, полегшило б проведення операцій і зменшило б кількість фальсифікацій. Поки що покарання оцінювачів, які фальсифікували звіти, виглядає не як стимул, а, скоріше, як кийок. А от скасування вимоги перераховувати кошти виключно через банк виглядало б як стимул здійснення операцій.

Крім того, хотілося б, щоб Фонд держмайна, покаравши найбільш одіозні компанії, що виконали велику кількість липових звітів, почав більше моніторити поточну ситуацію і притягати до відповідальності тих, хто продовжує фальcифікувати звіти навіть після того, як фонд почав аналізувати базу.

І найголовніше - на основі бази вартості, коли її буде відкрито для публічного доступу, стане можливим перейти на справляння податку на нерухомість на основі її вартості, а не за квадратний метр, як це відбувається нині.