Кінець Марлезонського балету

Останні тижні шпальти газет і ТБ-етер були заповнені розмовами про хабарі, перевірки на детекторі брехні та іншим витрачанням часу й енергії на подолання однієї з найнахабніших корупційних схем в історії України. Чим усе закінчилося?

Мабуть, українському пабліку вже не треба нагадувати, як запустили корупційну схему при реєстрації угод купівлі-продажу нерухомості. Суть її полягала в тому, що звіт з оцінки нерухомості необхідно зареєструвати в так званій Єдиній базі звітів з оцінки Фонду державного майна; при цьому між оцінювачем та Єдиною базою поставили посередника, який передає дані від оцінювача до бази і бере за це шалені гроші. Ці посередники - майданчики здирають із громадян від 1 до 3 мільйонів грн на день і за час свого існування зібрали майже мільярд. DT.UAвисвітлювало зазначену тему з самого початку виникнення схеми. Зрозуміло, що майданчики - зайва ланка між оцінювачем і Єдиною базою ФДМУ, але намагання їх прибрати призвело до того, що вся країна спостерігала якісь поліграфи та шалені цифри хабарів, спільні заяви політиків, взаємні нарікання представників усередині однієї політсили зі спробою зробити гарну міну при поганій грі.

Нарешті був запропонований законопроєкт 2047д авторства голови Комітету з питань фінансів, податкової та митної політики Данила Гетманцева, який набрав необхідну кількість голосів для його внесення в сесійну залу. І цей законопроект був проголосований.

До чого ж домовилися депутати?

Звісно, найбільше досягнення цього варіанта законопроєкту - вилучення майданчиків-посередників із ланцюжка реєстрації угод купівлі-продажу, а найгірше, і для держави, і для пересічних громадян, - вилучення оцінювачів із процедури оцінки нерухомості. Але давайте докладніше.

1. Майданчиків не буде взагалі, як не буде більше й обмежень для Антимонопольного комітету для контролю ним ринку цих послуг, що є великим позитивом.

2. На жаль, депутати в законопроєкті 2047д, на противагу 2047, залишили майданчики до 1 січня 2020 р., замість скасування їх упродовж 10 днів. Тобто до кінця року майданчики й далі збиратимуть із громадян від 1 до 3 млн грн на день. Спеціалісти вважають відмовками та вішанням локшини на вуха всі розмови про необхідність проведення тендерів і купівлю нового програмного забезпечення, вони впевнені, що ФДМУ має досвідчених програмістів, які здатні дуже швидко відключити майданчики, закупівля тут непотрібна.

3. Законопроєкт передбачає, що "Власник може розрахувати вартість своєї нерухомості за допомогою Єдиної бази, для чого він вносить дані про об'єкт нерухомості до Єдиної бази". Втім, це твердження викликає безліч запитань.

А. Незрозуміло, чи власник вноситиме тільки адресу об'єкта, чи всі шість табличок вихідних даних, у тому числі такі дані як конструктивні елементи будівлі, категорія капітальності будівлі та інші характеристики, які вносив оцінювач і які впливають на вартість нерухомості, яку повідомлятиме Модуль?

Б. Чи власник сам буде визначати характеристику місцеположення об'єкта, як це відбувається тепер, що призводить до безлічі фальсифікацій, чи геолокацію визначатиме Модуль?

В. Крім того, незрозуміло, як пересічний громадянин отримає доступ до бази, адже наразі вносити в базу дані можуть тільки ті, хто має ключі з електронним підписом. Громадянин отримуватиме ключі доступу? А чому б і ні? Депутати бодай розуміють, що далеко не всі в країні володіють добрими навичками роботи з комп'ютером або планшетом, тим більше - навичками роботи у специфічній програмі? Як це виглядатиме для більшості бабусь, дідусів і просто громадян на периферії? Крім того, чи розуміють депутати, що нинішній Модуль не прив'язаний до геолокації? Аби її додати, необхідно створити реальний кадастр нерухомості, синхронізований із кадастром землі та іншими реєстрами.

Якщо ж можливістю вносити дані наділять нотаріусів, то є ризик, щопередача функцій введення вихідних даних від оцінювача до нотаріуса не дозволить знизити вартість послуг для пересічних громадян. Деякі нотаріуси вже навіть заявили вартість цієї послуги в сумі приблизно 1500 грн за один об'єкт, що не дуже відрізняється від плати за послуги майданчиків. Тобто, позбувшись одного монополіста, ми ризикуємо отримати іншого без зниження вартості послуг.

Взагалі, незрозуміло, чому в законі прописані лише нотаріуси, тоді як угоди з нерухомістю можуть реєструвати й державні реєстратори.

Г. Тому цілком логічним виглядало б внесення даних оцінювачами, але ця ідея погано вписується в парадигму "знищення" оцінювачів, запропоновану прибічниками майданчиків. Тобто нехай буде гірше, аби задовольнити примхи лобістів майданчиків, які сподівалися залишити майданчики за будь-яку ціну? А може, для знищення корупції не треба ніяких компромісів, а треба просто прибрати майданчики? Крім того, оцінювачів набагато легше контролювати, просто Фонд повинен хотіти це робити. І, нарешті, оцінювачі знають, де шукати інформацію про об'єкт, єдине, що треба зробити, - це унеможливити фальсифікації й карати за них. Тим часом невже хтось вважає, що внесення даних пересічними громадянами або нотаріусами не потрібно контролювати? Хіба це не вони спонукають оцінювачів фальсифікувати дані?

Слід зазначити, що всі фальсифікації останнього часу відбувалися саме на етапі внесення вихідних даних, і винне в цих фальсифікаціях попереднє керівництво ФДМУ, яке нічого не зробило для їх усунення. Проте ці фальсифікації не були такими істотними, як до використання електронного Модуля перевірки результатів оцінки. По-перше, з результатів зникли вартості квартир по 49 тис. грн, - таке Модуль одразу відсікав. Але так сталося, що Модуль, навпаки, - почав завищувати вартість, однак депутати того чути не хотіли, бо це не вкладалася в методичку знищення професії. Та найголовніші питання, які хочеться поставити винищувачам оцінювачів: чому хтось вважає, що оцінювачі з власної волі вносили викривлені дані, а власник і нотаріус стояли осторонь? Дивилися збоку - чи посилали до того оцінювача, котрий мав "особливий доступ до бази" і міг погодити занижену вартість? Чому хтось думає, що безконтрольне внесення вихідних даних власником не буде супроводжуватися тими ж фальсифікаціями, якими супроводжувалося й досі? Фальсифікації оцінювачів можна усунути, якщо мати кадастр нерухомості, в якому є дані про розташування об'єкта і всі його технічні характеристики, а на етапі відсутності кадастру нерухомості (не плутати з кадастром землі) - шляхом контролю за внесенням цих даних із допомогою аналітичного Модуля. Втім, засобів не бракує, а відповідальні оцінювачі готові надавати інформацію про фальсифікаторів, які заважають їм робити правильні оцінки.

4. У разі незгоди з вартістю, яку надасть Модуль, власник може звернутися до оцінювача, - і дальша процедура буде така сама, що застосовується й сьогодні. Тобто в цьому випадку оцінювач визначає ринкову вартість, на відміну від Модуля, який визначає оціночну вартість (що то за "звір", мабуть, ще пропишуть в інших документах), і безпосередньо, без майданчиків, завантажує таблички з даними й результатом, а також звіт у Єдину базу й отримує відмову або погодження від Модуля. У разі незгоди з висновком Модуля - звертається у ФДМУ за рецензуванням звіту. Він може звернутись упродовж 5 днів, а Фонд зобов'язаний прорецензувати теж упродовж 5 днів, тобто вся процедура може забрати не більше 6 днів, якщо власники оперативно приймуть рішення про рецензування і якщо звіт отримає позитивну рецензію.

5. Нотаріус перевіряє дані, внесені в Єдину базу, а також - це новація - вносить ціну, зазначену у правочині, оскільки реальна угода може відбуватися за ціною, нижчою від тієї, що погоджена Модулем або рецензуванням. Доступ нотаріуса для перевірки даних у Єдиній базі безплатний.

6. За внесення даних у Єдину базу справляється плата у розмірі 2,5% прожиткового мінімуму, встановленого для працездатних осіб на 1 січня року, в якому відбувається формування довідки про вартість, якщо дані вносить власник нерухомості. Якщо ж дані вносить оцінювач - вноситься плата у розмірі 10% прожиткового мінімуму. Наразі це становить приблизно 46 грн і 185 грн, відповідно.

Дивно й незрозуміло, що ці оплати різняться і що вони взагалі є. Хочеться нагадати депутатам: функція визначення вартості - цілком і повністю обов'язок держави, для громадян вона має бути безкоштовною. Тому наявність плати, по-перше, створить витрати на адміністрування з її отримання, а по-друге - виглядає як податок на податок, оскільки плата в бюджет вважатиметься спочатку доходом суб'єкта оціночної діяльності, і на неї будуть нараховуватися ще 5% до бюджету, якщо суб'єкт оціночної діяльності є ФОП. Отаке.

7. Довідка про оціночну вартість об'єкта нерухомості за результатами електронного визначення оціночної вартості чинна впродовж тридцяти календарних днів із дня її формування Єдиною базою.

8. Прикінцевими положеннями дається доручення ФДМУ - забезпечити набуття прав інтелектуальної власності на Єдину базу даних звітів про оцінку (включно з усіма її складовими частинами) та її програмне забезпечення державою.

Цей момент дуже важливий, оскільки ми пам'ятаємо, як спритники-схемщики реєструють права інтелектуальної власності, примушуючи платити їм за повітря. Важливо також те, що Єдина база і Модуль електронного визначення вартості належать державі в особі ФДМУ. Проте ще й досі ФДМУ не спромігся зареєструвати права інтелектуальної власності на програмне забезпечення Єдиної бази. Тепер є пряме розпорядження, подивимось.

Чого не вистачає?

Аналіз єдиної бази свідчить, що Модуль часто видає неправильну й некоректну інформацію: на деяку нерухомість він значно занижує вартість (наприклад, елітні новобудови в Києві), на деяку - завищує утроє-вчетверо (наприклад, на гаражі в тому ж Києві). Спеціалісти вважають, що причина цього- банальна нестача інформації про об'єкт оцінки та його локацію. На думку спеціалістів, не вистачає однієї дуже важливої деталі, про яку DT.UA вже писало: необхідно доручити Кабінету міністрів створити кадастр нерухомості, звівши інформацію з різних реєстрів, які сьогодні існують, і об'єднавши його з Єдиною базою інформації зі звітів з оцінки. За наявності реального кадастру нерухомості фальсифікації з даними про об'єкти нерухомого майна будуть неможливі.

Звісно, просто необхідно зробити роботу Єдиної бази прозорою, оприлюднити засади її роботи і процедури визначення вартості, обговорити й узгодити ці процедури з громадськістю.

Крім того, було б правильно переглянути відсотки зі сплати до державного бюджету в розмірі 5% та 1,5% військового збору. Ці платежі на сьогодні зависокі, а в разі укладання угод із нежитловою нерухомістю сплачуються в повному обсязі. Саме тому власники всіма засобами намагаються їх уникнути. Що ж стосується платників податків з іноземними паспортами, то їх дискримінація прямо шалена, оскільки 18% із ринкової вартості нерухомості - абсолютно несправедливо. Зіштовхнувшись із цією нормою вперше, іноземні власники більше ніколи не придбають нерухомість у власність.

У новій Україні вже час відмовлятися від таких дискримінаційно-популістських норм, особливо якщо проголошено курс на залучення іноземних інвестицій. Окрім того, навіть знизивши ставку, можна отримати до бюджету набагато більше.

На жаль, в Україні немає реальної статистики угод купівлі-продажу нерухомості. Згідно з інформацією Фонду державного майна, орієнтовний розмір сплати податків до Державного бюджету (з 18 липня 2018 року) становить 2 731 млн грн, у тому числі внесок на пенсійне страхування - 364 млн грн, військовий збір - 546 млн грн та податок на прибуток фізичних осіб - 1 821 млн. Хочеться наголосити, що зазначена сума надходжень до держбюджету не така вже й велика, особливо з урахуванням того, що бюджет України становить близько трильйона гривень. Вона також значно недотягує до 9 млрд грн, що їх називали деякі депутати - прибічники майданчикової схеми. Тому, витрачаючи кошти на адміністрування цього податку, необхідно контролювати витрати, щоб вони не виявилися більшими, ніж надходження податку від угоди купівлі-продажу нерухомості. Тому було б доцільно зобов'язати нотаріусів вносити в Єдину базу дані про сплачені податки та збори.

В ідеалі, було б правильно, замість оподаткування всієї вартості нерухомості, оподатковувати лише різницю між доходами і витратами на придбання нерухомості, з урахуванням інфляції. Оскільки з часом ціни на нерухомість зростають, і поточна ціна може бути набагато вищою, ніж раніше. Якщо ціну придбання не проіндексувати, то різниця буде враховувати інфляцію. Слід зазначити, що такий механізм уже намагалися впровадити в Україні, та, оскільки фактор інфляції не враховувався, результати виявилися дуже сумними - податок сплачувався на інфляцію. При розумному застосуванні цього механізму результат для платника податків був би справедливішим, ніж при оподаткуванні
всієї вартості нерухомості.