Іван Куровський: «Прихід великих іноземних інвесторів може знизити вартість нерухомості для покупця на 30% і більше»

Масштаби житлового будівництва збільшуються щороку. Проте ціни на нерухомість зростають і далі, а людей, які мріють про власний дах над головою, не меншає. Експерти стверджують, що багато в чому це пов’язано з проблемами самої будівельної галузі. Розповісти про те, з якими труднощами мають справу українські будівельники і чого в майбутньому очікувати потенційним покупцям житла, ми попросили почесного голову фінансово-будівельної компанії «Житлобуд» Івана Куровського.

— Із чого складається вартість житла?

— Структура собівартості житла складається з кількох основних статей витрат. Перше: вартість будівельних матеріалів — від 45 до 60%. Друге: експлуатація машин і механізмів — від 10 до 15%. Витрати на заробітну плату персоналу — від 25 до 30%. Плюс утримання адміністративного апарату, охорони, зведення тимчасових огорож і під’їзних шляхів, підведення тимчасових енергомереж водопроводу тощо — від 16 до 18% у собівартості. Ну й звичайно, закладається планова рентабельність. Нині ходять легенди про шалені прибутки будівельників. Рівень рентабельності називають у 200—300%. Це, м’яко кажучи, фантазії. Насправді рентабельність будівельного бізнесу 10—15%. Та й це ще не все. На жаль, в Україні на будівництво нерухомості лягає величезний тягар бюрократичного та корупційного складників собівартості...

— Наскільки це заважає розвиткові будівельної галузі?

— Нині, щоб узаконити землевідведення та погодити всі потрібні документи в органах міської влади, забудовник мусить пройти 47 інстанцій і отримати 297 підписів. Причому під підписом мається на увазі конкретний чиновник, який вимагає хабара. Крім того, погоджувальний процес ще й виснажливо тривалий. Строк від подання заявки до початку безпосередньо будівельних робіт становить 70% часу, а саме зведення об’єкта — 30%.

— Останнім часом багато говорять про потребу створювати механізми для будівництва так званого доступного житла. А наскільки вигідно в Україні будувати таку нерухомість?

— Нині уряд і президент ініціюють державні програми, спрямовані на те, щоб зробити житло доступним. Хочу підкреслити, ідеться не про соціальне, безплатне житло, а саме про доступне, яке людина отримує за свої кошти, але за певної допомоги держави та забудовників. «Житлобуд» уже долучився до програми «Доступне житло».

У п’яти районних центрах Чернігівської області ще торік компанія почала будувати доступне житло. Наприклад, собівартість квадратного метра житла в місті Бобровиця Чернігівської області становить близько 800 дол. США. Відповідно, квартира площею 50 м² за собівартістю обходиться в 40 тисяч дол. І якщо для Києва ця сума є невеликою, то для жителів Бобровиці — астрономічною. Тому ми тепер продаємо там житло за ціною навіть нижчою за собівартість — по 600 доларів за м². За час будівництва подорожчали будматеріали, метал, енергоносії. У результаті собівартість виявилася вищою за розрахункову. Але ми вирішили взяти ці витрати на себе й продавати людям квартири за раніше заявленою ціною. Тепер за такою ж схемою ведемо житлове будівництво в Ніжині, Носівці, Козельці, Острі й Чернігові. Ці будинки буде здано в експлуатацію вчасно, й квартири продадуть за заявленими раніше цінами. Звичайно, збитки ми несемо великі. Тільки на одному об’єкті ми втратили близько 20 мільйонів гривень. Але я сподіваюся, що дер­жава нас підтримає і хоча б частково компенсує збитки.

Ми хочемо, щоб наші проекти, наш досвід і напрацювання були використані в рамках дер­жавної програми «Доступне житло». Я вже звернувся з відповідною пропозицією до Міністерства регіонального розвитку та будівництва.

— Наскільки давно ви в будівельному бізнесі?

— Я професійний будівельник. Свого часу закінчив Київ­ський будівельний інститут і відтоді працюю в будівельній галузі на різних посадах. Починав простим інженером і поступово виріс до керівника волинського будівельного тресту, в якому налічувалося понад 3500 працівників. А вже після розпаду Союзу й здобуття Україною незалежності я фактично з нуля заснував приватну фірму «Житлобуд». Жодні державні активи до складу компанії не входили. Усе, що має нині «Житлобуд», — це результат щоденної копіткої праці нашої компанії.

Уже понад 10 років ми зводи­мо будинки в центральних районах Києва. А це величезна відповідальність. Адже це — центр столиці європейської держави, яка має півторатисячолітню історію. І кожен будинок — це наша історія. Ми просто мусимо збе­регти неповторний колорит Києва для наших нащадків. Вважаю, наша робота не пропала марно, оскільки її оцінили не тільки кияни, а й можновладці. Протягом останніх двох років компанії «Житлобуд» присуджували Державну премію в галузі архітектури та будівництва. Наго­родами відзначено житлові комплекси в Бехтерєвському провулку, 14, на вулиці Кудрявській, 13/19.

— Досить часто виникають конфлікти між забудовниками та мешканцями будинків, прилеглих до будівництва. Як можна вирішити цю проблему, щоб у майбутньому конфліктів не було?

— Гадаю, повністю вирішити цю проблему неможливо. Адже часто-густо пікетувальники й протестувальники обстоюють інтереси комерційних структур, конкурентів або навіть певних політичних сил, які жодного стосунку до жителів району не мають. Одного разу, коли пікетували наш об’єкт, ми почали розбиратися, хто ж саме стоїть із плакатами під парканом будмайданчика. З’ясувалося, що там немає не те що мешканців навколишніх будинків, а й навіть жодного киянина. У приватній бесіді люди зізнавалися, що їх возять з передмістя як на роботу, виплачують зарплату, забезпечують харчуванням і в принципі їм абсолютно однаково, з якими плакатами стояти. Але насправді проблема хаотичної, а часом і незаконної забудови стоїть дуже гостро, особливо у столиці. І викликана вона тим, що на сьогодні не існує Генерального плану розвитку столиці — плану забудови міста, який би об’єднав інтереси забудовників, влади і жителів, скоординував і узгодив дії всіх учасників. Немає адекватної, логічної стратегії, я б навіть сказав, ідеології забудови столиці.

— Сьогодні представники влади та бізнесу багато говорять про залучення іноземних інвестицій в Україну. Які мають бути створені умови для приходу іноземного капіталу на вітчизняний будівельний ринок?

— На мою думку, прихід великих іноземних інвесторів може знизити вартість нерухомості для покупця на 30%, а можливо, навіть і більше. Проте поки що великі зарубіжні інвестори та будівельні компанії в Україну майже не заглядають. Причина цього — непрозорість, непередбачуваність вітчизняного будівельного ринку та економіки загалом. Я вам розповів, якою тривалою і заплутаною є процедура землевідведення та погодження проекту. Жоден німець чи англієць на таке не піде. Крім того, кожний серйозний гравець, плануючи вкладати сотні мільйонів доларів, має чітко знати, на який прибуток він може розраховувати й за якими правилами грати. Я вже не кажу про припинення будівництва через адміністративно-бюрократичні перипетії. Адже такі скандали в нас трапляються, і досить часто. Природно, вивчаючи перспективи українського ринку та спостерігаючи, що на ньому коїться, великі західні компанії не хочуть ризикувати своїм капіталом і репутацією.