ІПОТЕКА ПІД ЧАС МОРАТОРІЮ ЗА РИЗИК ДОВЕДЕТЬСЯ ПЛАТИТИ ЗАЙВІ ВІДСОТКИ

Сьогодні українські аграрії можуть отримати лише короткотермінові кредити — до одного року — під заставу майбутнього врожаю.

Для повної модернізації парку сільгосптехніки в Україні потрібно близько 60 млрд. грн. Нині ж у селян немає жодних джерел для отримання суми, навіть меншої від задекларованої у кілька разів. Загальна сума банківських кредитів, наданих 2001 р. виробникам АПК в цілому, у тому числі й підприємствам харчової та переробної галузей, становить 5,6 млрд. грн. Усі кредити, отримані сільгоспвиробниками, були використані для проведення посівної та збирання врожаю.

Ринок землі сьогодні перебуває в зародковому стані. Інакше і бути не може в умовах мораторію на продаж землі сільськогосподарського призначення — основної й найціннішої частини земельного ресурсу України. Немає й іпотеки на землі сільгосппризначення (кредитування під заставу землі). Проте серпневий указ Президента «Про заходи щодо розвитку іпотечного ринку в Україні» намагається активізувати роботу урядових структур з розробки законодавчої та нормативно-правової бази земельної іпотеки. Зокрема передбачається створення системи гарантій та прозорих умов діяльності учасників іпотечного ринку; встановлення видів іпотечних цінних паперів та контроль за їх обігом; створення спеціалізованих іпотечних банків та філій комерційних банків України для іпотечного кредитування. Вже до 1 жовтня 2002 р. Кабмін має подати на розгляд Верховної Ради проекти законів «Про іпотеку», «Про іпотечні цінні папери», «Про довірче управління майном». Та в умовах мораторію на землю ці заходи мають радше теоретичне, ніж практичне значення.

Тим часом представники уряду декларують наміри запровадити в Україні земельну іпотеку сільгоспземель якнайшвидше. Пояснюють вони це, перш за все, турботою про селян. А саме — бажанням надати сільгоспвиробникам можливість отримувати довготермінові кредити (до 10 і більше років), оскільки лише «довгі» позики допоможуть селянам модернізувати й розширити вкрай застарілий і поріділий за останні роки парк сільгосптехніки.

В уряді іпотеку сільгоспземель розглядають майже як панацею від безгрошів’я селян. На думку віце-прем’єр-міністра Леоніда Козаченка, використовуючи можливості іпотеки на українському чорноземі, в АПК можна залучити за кілька років 10—15 млрд. грн. Для її ж запровадження в Україні потрібно близько 10 млн. грн. Ці кошти необхідні для виконання технічних вимог низки відповідних законів. Зокрема на придбання технічного оснащення для реєстрації прав власності, на підготовку фахівців, які працюватимуть в іпотечній системі, тощо.

Отже, шляхом нескладних арифметичних операцій (порівнянням затрат і можливих прибутків) влада намагається якомога переконливіше продемонструвати переваги земельної іпотеки.

Щодо термінів заснування в Україні наріжного каменя іпотеки — Земельного (іпотечного) банку: віце-прем’єр ще навесні заявив, що його створення реальне в першому кварталі 2003 р. Головною умовою цього він назвав наявність відповідної законодавчої бази і належного фінансування.

Мабуть, особливу увагу слід звернути на прийняття закону, який би врегулював право кредитора на відчуження заставленої землі, на випадок, якщо позичальник не зможе повернути отриманого кредиту. Адже чинне законодавство не передбачає механізмів відчуження застави чи інших форм відшкодування збитків кредитора, якщо позичальник не виконує перед ним своїх зобов’язань, тобто не повертає кредит. Натомість сьогодні є багато законодавчих систем захисту прав та інтересів позичальника. Без вирішення цього питання створення іпотеки сільгоспземель неможливе, бо за таких умов банки не надаватимуть кредитів.

Крім того, для створення зазначеної іпотечної системи потрібно законодавчо вирішити питання, пов’язані з реєстрацією нерухомості та інших засобів, які використовуються чи використовуватимуться як застава. А також проблему доступу банківських структур до інформації про заставлену нерухомість. Кредитодавці мають напевне знати, зокрема, чи перебуває майно в заставі, якщо так, то в кого, який стан розрахунку тощо.

Тепер щодо термінів. «Експерти Світового банку вважають, що для створення іпотечної системи сільгоспземель потрібно від 3 до 7 років. Наші експерти називають коротший термін», — заявив пан Козаченко.

Консультант проекту програми ООН «Аграрна політика для людського розвитку» Роман Корінець, вважає, що терміни пов’язані з ефективним функціонуванням застави земель сільськогосподарського призначення як системи. А щоб цього домогтися, потрібно зробити чималий шмат роботи.

Перш за все це стосується низки правових проблем. Тобто потрібно створити законодавчі умови для існування земельної іпотеки, врегулювати процес обігу сільгоспземель. Адже заставоутримувач (банк) до 1 січня 2005 р. не зможе реалізувати земельну ділянку як предмет застави при неповерненні кредиту позичальником, оскільки, відповідно до перехідних положень Земельного кодексу, доти продаж сільгоспземель в Україні заборонений.

З цієї самої причини навіть створений у першому кварталі 2003 р. Земельний (іпотечний) банк, на думку пана Корінця, не зможе здійснювати до початку 2005 р. операцій із землями сільгосппризначення. Звичайно, тут можливі угоди з відкладальною умовою, але ризики — надто невизначені.

Інша проблема — обмеження землеволодіння до 2010 р. не більше як 100 га землі. Цілі суспільства загалом і окремої його частини — представників бізнесу — не завжди збігаються. Аргументи прихильників запровадження такої норми — запобігання формуванню латифундій — цілком зрозумілі. Але у бізнесу свої інтереси. Чи будуть цікавими для банків земельні ділянки площею менше 100 га при теперішніх невизначених, переважно віртуальних, цінах на землю? Тобто обмеження розмірів землеволодіння ускладнює для аграріїв процедуру отримання великих кредитів, оскільки вони не матимуть відповідної застави — великої земельної ділянки.

Загалом, ідеться про нерозвиненість ринку земель сільськогосподарського призначення та відсутність реальних, перевірених часом і практикою, цін на земельні ділянки. Це змусить банки надмірно страхувати свої ризики при наданні кредитів під заставу землі — робити високою вартість кредитів. Постає запитання: чи буде попит на такі кредити?

Сьогодні, мабуть, оптимальним варіантом розробки та запровадження механізмів іпотеки земель сільгосппризначення є відпрацювання механізмів земельної іпотеки на землях несільськогосподарського призначення, продаж яких уже дозволений. Пізніше ці механізми, з відповідною корекцією, можна використати при запровадженні механізмів іпотеки земель сільгосппризначення.

З огляду на ці необхідні, але водночас не завжди достатні передумови запровадження іпотеки сільгоспземель, стає очевидним, що у найближчій перспективі використання власної землі як предмета застави для отримання довготермінового кредиту для українських аграріїв залишається проблемним.

Щоправда, при цьому, мабуть, варто пам’ятати слова Конфуція: «Те, що неясно, слід з’ясувати. Те, що важко творити, слід робити з великою наполегливістю». А у питанні запровадження застави землі наполегливість уряду очевидна, тож будьте насторожі...