«Гарячі» пропозиції доступного будівництва

Проблема будівництва житла, судячи зі «скелетів» недобудів, назріла і перезріла. Схоже, уряд вирішив знову повернутися до цього питання. На забудовників, як із рогу достатку, посипалися пропозиції про безплатні майданчики для будівництва доступного житла, звільнення від ПДВ, надання ділянок із комунікаціями, кредитування будівництва… Чи будуть ці проекти розходитися серед будівельників, як гарячі пиріжки, а головне — чи всім вистачить?

Благі наміри влади

Відповідно до даних Міністерства регіонального розвитку та будівництва, на 1 січня ц.р. у країні налічувалося 4,3 тис. недобудованих житлових будинків. Для завершення будівництва 459 об’єктів (50 тис. квартир) зі ступенем готовності від 70% потрібно 5,4 млрд. грн.

На добудовування ще 683 об’єктів (72 тис. квартир) зі ступенем готовності від 50% треба ще 9 млрд. грн.

Серед обговорюваних — кілька варіантів фінансування будівництва житла з високим ступенем готовності: викуп за держкошти квартир для пільговиків, реалізація програми будівництва доступного житла, пільгове іпотечне кредитування.

Як відомо, ВР передбачила в бюджеті-2010 1,04 млрд. грн. зі стабілізаційного фонду для забезпечення житлом пільгових категорій і підтримки програми будівництва доступного житла. Уряд затвердив порядок використання цього року коштів фонду для забезпечення житлом тих, хто його потребує, з них на фінансування будівництва доступного житла буде спрямовано понад 900 млн. грн.

Дати надію забудовникам покликане і просування Мінрегіонбудом ідеї скасування ПДВ на будівельні роботи. По ідеї, це сприятиме здешевленню житла.

Втім, зменшити його вартість за рахунок скасування ПДВ одразу навряд чи вийде: через складну ситуацію з бюджетом ухвалення відповідного закону можливе лише 2011 року.

Зате уряд обіцяє незабаром вирішити питання про безплатне надання будівельним компаніям у регіонах майданчиків для будівництва доступного житла. Про це заявив прем’єр-міністр М.Азаров.

Та й перший заступник міністра регіонального розвитку та будівництва А.Беркута повідомив, що міністерство — за безплатну видачу забудовникам земельних ділянок для будівництва доступного житла. Щоправда, із застереженням: «Ми генеруємо безплатну передачу землі, якщо велика компанія-забудовник протягом останніх трьох років будувала не менш як 100 тис. кв. метрів житла в комплексі з об’єктами соцпризначення та інженерією».

Хто пролобіював цю ідею, вгадати неважко. Малим компаніям явно нічого не світить. Власне, якщо уряд не в курсі — землю і зараз роздають в основному «безплатно»: видатки будівельників ідуть у графі «неформальні витрати».

А.Беркута також сказав, що ще одним заходом для розвитку будівництва доступного житла може бути прокладання інженерних мереж до об’єктів не за рахунок забудовника, а за державні чи муніципальні кошти. Із застереженням: «Переглянути обов’язковий викуп побудованих державою мереж приватними організаціями».

Поки що, наприклад, у столиці забудовники сплачують за будівництво мереж за техумовами комунальних підприємств і вважають нонсенсом, що узгодження і видача техумов доручені структурам-монополістам, які одноосібно мають право диктувати будівельникам, як потрібно підключати кабелі і труби. У результаті забудовники зазнають витрат, які осідають у кишенях приватних акціонерів. Утім, де осідає їхня маржа, девелопери теж скромно мовчать.

Ну а поки вже з липня уряд планує розпочати фінансування добудовування перших 34 житлових недобудів. У переліку на фінансування добудування об’єктів — шість об’єктів у Києві і шість у Київській області.

Перспективні ніші регіонів

На будівельному ринку Київщини помічено близько 30 забудовників. Серед них — «Київміськбуд», «Київщина-житло», «Екобуд». Одні забудовники обмежуються спорудженням усього кількох будинків, інші мають далекосяжні плани.

Плани на будівництво в Київській області має і влада.

«В Києві вартість квадратного метра значно вища, ніж у регіонах. Я налаштований на те, щоб допомагати регіонам. Там важче знайти кредит», — сказав міністр регіонального розвитку і будівництва В.Яцуба. Він повідомив, що керівництво столичної області висловило готовність виділити землю для реалізації проектів будівництва дешевого житла. Запропоновано ділянки під Борисполем, у районі села Хотянівка.

Міністерство й саме планує восени цього року подати пілотний проект доступного житла на Київщині. Потенційним покупцям будуть представлені одно- та двоповерхові котеджі, споруджені за новими технологіями, зокрема, із застосуванням гіпсокартону. Якщо вірити запевнянням чиновників, ціна одного квадратного метра в цих будинках становитиме 3—4 тис. грн. Скільки таке диво інженерної думки, побудоване із «середнім рівнем халтурності», потім простоїть, чиновники скромно мовчать...

Як розповів В.Яцуба, до осені на пристоличній землі буде побудовано нову вулицю, де будуть продемонстровані близько 30 технологій, які допомагають здешевити спорудження будинків. Уже 17 будівельних компаній висловили бажання побудувати таке житло в Київській області. За словами міністра, застосування нових технологій дасть змогу зробити доступним будівництво дешевого житла — на суму в межах 50 тис. дол.

Незаперечною перевагою будівництва в області є наявність вільних ділянок, на яких можна займатися не «точковою» забудовою, а будувати квартали, мікрорайони — хоч міста-супутники. Та й дозвільну документацію оформити тут поки що і простіше, і дешевше.

Втім, не все так гладко. Серед перешкод для будівництва в Київській області експерти називають непрозорість ринку заміської землі і мораторій на продаж земельних ділянок.

Сумнівно також, що забудовники зможуть утриматися і від спокуси вичавити максимум прибутку із безплатно отриманої землі. Альтруїстів серед них зовсім мало.

Потенційні покупці житла в передмісті столиці не повинні забувати і про його «мінуси». Серед них — незадовільна робота комунальних служб. Після здавання будинку в експлуатацію його, швидше за все, обслуговуватиме місцевий жек, і можна очікувати відповідного містечкового сервісу. Комунальникам бракуватиме коштів на вивезення сміття, будівництво дитячих майданчиків, не кажучи вже про ремонти. Квартплата теж буде однозначно вищою, ніж у столиці.

«Золота акція» банків

За оцінками фахівців із нерухомості, кожна друга купівля новобудови в передмісті в докризові часи здійснювалася з допомогою кредитних коштів. Та вибухнула криза. Умови кредитування ускладнилися. Зараз банки воліють мати справу тільки з «білими» зарплатами, тоді як частина населення й досі отримує «конверти».

Не кажучи вже про те, що раніше банки давали позичальнику «добро» на кредит, і той спокійно шукав житло. Тепер більшість фінустанов одразу вимагають повний пакет документів. Не виключено, що покупець вибере квартиру, внесе завдаток, а банк затягне зі схваленням заявки і видачею кредиту, а в результаті взагалі відмовиться його видавати. І тоді — прощавайте, грошики.

Зрозуміти банки можна — вони не хочуть ризикувати…

Напередодні літнього сезону кредити на купівлю житла в Україні надавали 16 банків. Умови, щоправда, не дуже: середня відсоткова ставка — 22—25% річних у гривні, термін кредитування — 20—30 років. Житло виходить «золотим».

До будівельних компаній банки теж ставляться відверто насторожено. З приходом кризи останні стабільно фігурують у банкірів серед тих позичальників, які найбільш уразливі до ризиків.

І от, будь ласка, влада має намір «навантажити» банкірів допомогою забудовникам. «Я зустрівся з керівництвом Ощадбанку і доручив цій фінансовій установі активно кредитувати будівництво», — привселюдно заявив прем’єр-міністр М.Азаров.

Не випадково, говорячи про необхідність нарощувати обсяги доступного житла, прем’єр-міністр згадав і про відповідальність банків. Адже доступність житла багато в чому залежить від спільних зусиль будівельних компаній і банків, від відновлення дієвого, а не декларованого (на рівні добрих побажань чи непідйомного для користувачів) іпотечного кредитування.

Які саме банки простягнуть руку допомоги забудовникам — державні чи комерційні — не так важливо. Важливий результат.

Цікаво, що коли в загальнодержавному масштабі Міністерство регіонального розвитку та будівництва, заходившись розбурхувати тему дешевого житла, обіцяло домовитися з банками про непідвищення ставок, то вже незабаром тема зазвучала більш відверто — мова йшла про список тих, хто потребує пільгового кредитування.

І потрапити в такий список зможуть далеко не всі. Охочих «подоїти» бюджет традиційно більше, аніж грошей.

Як позитив можна зазначити, що певну кількість житла все ж таки побудують. Та наскільки дешево — побачимо.