Діджиталізація чи профанація?

Два закони від однієї партії

Обидва законопроєкти стосуються питань реєстрації оцінки під час укладання угод купівлі-продажу нерухомості. Нагадаємо читачам: наприкінці 2017 р. ВР проголосувала зміни до Податкового кодексу (ПК), яким зобов'язала реєструвати результати оцінок майна під час укладання угод купівлі-продажу через так звані "майданчики" з перевіркою вартості. Ця перевірка здійснювалася спеціальним Модулем, тобто програмою, яка десь-якось приблизно визначає вартість об'єкта і не допускає її істотного заниження. При цьому ПК передбачає, що на випадок незгоди з результатом оцінювач може звернутися до Фонду держмайна, який керує оцінкою в Україні, та отримати рецензію й зареєструвати звіт, якщо вона буде позитивною. Фактично, ПК передбачає можливість оскарження результатів.

Саме про вади цієї системи DT.UA писало, привертаючи до них увагу громадськості. Звучала критика ФДМ за відсутність прозорості Модуля й за те, що результати не публікувались у базі онлайн, а це не дозволяло впевнитись у тому, що всі реєстровані оцінки стають публічними.

При цьому користувачі скаржились на істотне завищення вартості цим самим Модулем. Наприклад, він вимагав 67 тис. грн за кв. м, а реальна вартість виявлялася близько 30 тис. за кв. м.

Дехто звертався по рецензії, які дозволяли захистити правильні результати, проте більшість власників не хотіли чекати й вирішували не марнувати час на рецензування, яке забирало три тижні, бо учасники угоди побоювались її втратити за цей період. Тому найчастіше власники погоджувалися платити більше податків. І це негативно позначалося на всій базі, оскільки середня вартість результатів зростала.

Зростала й плата за реєстрацію майданчикам. На сьогодні вона сягнула 1800 грн за звіт, а якщо Модуль "не пропускає" вартість, що часто трапляється через помилки, то таку плату доводиться вносити кілька разів.

Бувало й так, що замість вул. Садова на околиці Києва (масив Берковець) Модуль брав у роботу вулицю, що поблизу Кабінету міністрів у самому центрі Києва, й відмовляв у реєстрації, завищуючи вартість у десятки разів!

Давно вже ведуться розмови про необхідність оподаткування різниці між ціною купівлі і продажу з урахуванням інфляції, проте справа стоїть на місці, бо це питання складне, а ось питання визначення реальної вартості нерухомості здається простим. І тепер нова команда вирішила навести лад у цьому питанні.

Говорили-балакали - сіли та й заплакали

Обидва законопроєкти зареєстровані представниками партії "Слуга народу". Перший, законопроєкт 2047, заявлений Андрієм Герусом, хоча на першому місці серед підписантів значиться депутат Павло Фролов.

Антикорупційна спільнота, яка прискіпливо стежила за боротьбою навколо цієї схеми, з ентузіазмом сприйняла законопроєкт, оскільки він повністю виключав із процедури корупційних посередників - майданчики, які беруть чималі гроші тільки за передачу інформації від оцінювача до Єдиної бази і передачу результатів аналізу Модуля до оцінювача. Причому все колишнє керівництво держави знало про схему, але вдавало, що нічого не може з тим вчинити.

Майже з самого початку введення схеми в дію, влітку 2018-го, розслідувати діяльність корупційних майданчиків почав АМКУ. Щоб зупинити це, у бюджетну ніч 2018-го було проведено поправку, яка забороняє АМКУ проводити розслідування. А бажання нових майданчиків скласти конкуренцію назавжди було перекрите необхідністю підписання протоколів із уже зареєстрованими майданчиками. Фактично, незалежному майданчику, який отримав усі необхідні дозволи, ФДМ не дає акредитацію (можливість роботи), бо просто... він так хоче. Результат: конкуренція помножена на нуль, ціна 1800 грн за кожну реєстрацію, а проходить їх - 2000 реєстрацій на день. Тобто 3,5 млн грн на день просто за передачу даних до Модуля! Хороший бізнес!

І ось тепер, коли законопроєктом 2047 було запропоновано взагалі виключити майданчики з процесу, з'являється альтернативний законопроєкт -
2047-1, який, навпаки, закріплює роль посередників-майданчиків, передаючи їм функцію оцінки всієї нерухомості, і повністю виключає роботу оцінювачів. Подається ця новація під соусом діджиталізації, а всіх оцінювачів звинувачують у тому, що вони лобіюють власні інтереси, коли наполягають на неможливості й недоцільності виконання справедливої оцінки електронними засобами, в тому числі без можливості апеляції з приводу визначеної вартості. Це те саме що звинувачувати лікаря, який закликає пацієнта лікуватись, у лобіюванні своїх інтересів. Панове, коли оцінку виконують реально 1000 осіб, то серед них дуже сильна конкуренція, яка майданчикам навіть не снилася.

Де корупція У 2047-1?

Перш за все, вона прописана у прикінцевих положеннях, відповідно до яких оцінка для оподаткування виводиться зі сфери застосування Закону про оцінку майна, бо вартість, яка визначатиметься, прозвана "податковою" вартістю.

Звісно, автори шукали назву вартості, якої немає в законодавстві, тому й виводили з профільного закону. Бо в цьому випадку правил визначення такої вартості не існує, і довести, що майданчики визначили вартість неправильно, буде просто неможливо: визначай фігню яку захочеш.

Чому виводили з-під Закону про оцінку майна? Тому що, відповідно до закону про оцінку та національні стандарти, оцінці передують огляд і фотофіксація об'єкта оцінки. Зрозуміло, що майданчики не будуть нічого оглядати й фотофіксувати. Крім того, процедури оцінки передбачають пошук об'єктів порівняння та їх коригування, причому використання даних із самої єдиної бази порушує принципи оцінки, прописані в національних стандартах, оскільки дані бази є не ринковими аналогами, а результатами проведених оціночних процедур. Забудьте також про уточнення параметрів об'єкта телефонним дзвінком власникові або агентові, - нічого цього майданчик робити не буде, бо не треба. Для визначення фігні не потрібні ніякі такі складнощі, у нас же діджиталізація!

Крім того, майданчик не зможе аналізувати найефективніше використання об'єкта оцінки, що здатне дуже істотно вплинути на вартість нежитлової нерухомості та незабудованої земельної ділянки. Є багато інших чинників, яких не зможе адекватно врахувати майданчик. Тому його й виводять з-під профільного Закону, що він дозволить визначати вартість залежно від фейсу замовника та товщини його гаманця: для тих, хто згоден заплатити кешем, вартість буде нижча, а для тих, хто на кеш незгодний, - вартість зросте. І ніхто нічого довести не зможе ні рецензуванням (яке прописане в законі про оцінку, але тут не буде діяти), ні в суді, де теж користуються чинними законами.

По-друге, вочевидь на авторизацію майданчиків, особливо альтернативних чинному картелю, знадобиться багато часу. Якщо все робити по-чесному, то майже рік. Якщо ж законопроєкт 2047-1 буде прийнято, учасники угоди підуть до нотаріуса, який замість оцінювача повинен внести дані до майданчика. І тут постає питання - чи зможуть нотаріуси це робити? Адже більшість оцінювачів нерухомості мають освіту будівельників або вчаться розрізняти капітальність будівлі чи наявність каркасу в будинку. Там три сторінки запитань, на які треба відповісти! Як нотаріуси це робитимуть?

То це діджиталізація чи просто профанація?

А тепер головне запитання: чому держава так сильно переймається тим, хто буде оцінювати нерухомість: приватні майданчики чи приватні оцінювачі? Навіщо це державі в умовах, коли все перевірятиме державний Модуль? Хто заважає сьогодні майданчикам виконувати оцінку? Скажу навіть більше: вони її виконують, бо там і власники, і директори мають оціночні сертифікати. Тобто яка суть цього законопроєкту? Усунути оцінювачів, котрі не працюють на майданчиках? А чи не однаково державі, як буде оцінюватись нерухомість - калькулятором чи на комп'ютері? Невже альтернативу створено, аби загальмувати прийняття нормального проєкту, ввести в оману депутатів і залишити корупційну схему попередників?

Прикро, що корупційний законопроєкт подається під соусом діджиталізації. Схоже, його автори зрозуміли модний тренд і, маніпулюючи, підлаштувалися під нього.

Звісно, якщо законопроєкт 2047-1 залишиться, партію "Слуга народу" звинуватять у потуранні корупції та зміні власників потоків. А ось що реально необхідно зробити - це створити прозоре оприлюднення даних Єдиної бази в режимі он-лайн, що не дозволить "ліві" реєстрації і втрати бюджету.

Насамкінець. У жодній державі з громадян не беруть кошти за визначення бази для оподаткування, - цей процес держави організовують самі. В Україні чиновники чомусь не розуміють, що для того, аби отримати кошти і справедливо порахувати податки, держава мусить вкласти кошти в систему розрахунку тих податків. Причому в прозору державну систему, яка буде нараховувати податки справедливо, адже принцип справедливості нарахування податків закладений у податковому законодавстві. І його ніхто не скасовував. Попередники його порушували, але ж тепер, сподіваємось, у нас інша країна, яка захищає громадян, тому поспішні дії в питанні, яке так чи інакше стосується багатьох громадян, просто неприпустимі.