Індексована земля

За режисурою язичницького вертепу біля стін Верховної Ради із головами корів на палях і свинею в труні, у гонитві за збереженням податкових преференцій депутати-аграрії проґавили зміни у Податковому кодексі щодо індексації нормативної грошової оцінки земель. Це питання члени профільного комітету мали розглянути 22 грудня. Однак засідання не відбулося, бо саме в цей час більшість його членів обстоювала фінансові підвалини АПК на комітеті з питань бюджету.

Ну, а в розпал "варфоломіївської ночі" у ВР, де різали по живому текст Податкового кодексу, жоден із законодавців не зміг достеменно відповісти: за який коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель він проголосував? Тим більше пояснити, чому Мінфін напряму прив'язав нормативну грошову оцінку земель до… рівня інфляції? А не змінив, приміром, ставок податку, орендної плати…

Кульмінація недосипання: закон із новим коефіцієнтом індексації нормативної грошової оцінки земель прийняли. Освіжений Податковий кодекс ухвалили. Обидва документи підписав президент. Але закон і кодекс існують осібно, оскільки норм закону і досі не "вшили" у тіло головної фіскальної книги країни. Між тим закон зобов'язує ще до 15 січня ц.р. поінформувати центральний орган виконавчої влади, що формує та реалізує державну податкову і митну політику, і власників землі та землекористувачів про щорічну індексацію нормативної грошової оцінки земель.

Кого і як вдарить штучне подорожчання землі? Чи збагатіють від нововведених земельних податків децентралізовані міські, селищні та сільські ради? Вибратися із заплутаної законодавчої "новелістики" допоміг Леонід НОВАКОВСЬКИЙ, академік Національної академії аграрних наук, доктор економічних наук. Він розробляє уже сьомий варіант законопроекту щодо скасування індексації нормативної грошової оцінки земель, яка суперечить теорії земельної ренти та законодавчо не пов'язана зі строками переоцінки земельних угідь.

- Запровадивши плату за землекористування у 1992 р., влада нібито виходила з благих намірів. Із цих коштів мали фінансуватися заходи щодо раціонального використання та охорони земель, підвищення родючості ґрунтів, проведення земельної реформи, ведення кадастру, здійснення землеустрою та моніторингу земель, розвитку інфраструктури населених пунктів. Але мільярдні суми осідали у Києві і лише один відсоток перепадав сільським радам. Тому фіскальна ініціатива уряду стала таким собі пилососом для банального наповнення бюджету.

Цей поглинач-всмоктувач безперебійно діяв упродовж майже двадцяти років. Нинішнього він ще й додасть обертів… Щоправда, тужитиметься уже під новим брендом: для зміцнення фінансового стану місцевих громад. Чи я мислю аполітично, Леоніде Яковичу?!

- Ви почали із Закону України "Про плату за землю" від 3 липня 1992 р., яким встановлено ставки земельного податку за категоріями земель і порядок його обчислення і сплати; розмір, умови і строки внесення орендної плати, розподіл і використання коштів, одержаних від плати за землю.

Для проведення грошової оцінки земель, передбаченої згаданим законом, Кабмін у березні 1995 р. затвердив Методику грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів. А в травні 1997-го - Методику грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім населених пунктів). Цю грошову оцінку пізніше було названо нормативною, на відміну від експертної грошової оцінки земельних ділянок, яка використовується у цивільно-правових угодах.

Нормативна грошова оцінка застосовується для визначення розміру земельного податку; орендної плати за земельні ділянки; втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, а також для розробки показників і механізмів економічного стимулювання раціонального землекористування. Це - вагомий інструментарій регуляторної політики. Щороку до бюджету надходить 13 млрд грн від плати за землю, а орендна плата громадянам - власникам земельних паїв сягає 12,5 млрд грн на рік.

- Що слугувало базою для встановлення показників нормативної грошової оцінки у 1995 р.?

- Урожайність зернових культур і рівень виробничих витрат за період 1980–1986 рр. Але відтоді їх не переглядали. Так само нормативну грошову оцінку земель сільськогосподарського призначення провели лише раз - у липні 1995 р., тоді як, за законом, протягом 20 років, що минули, зобов'язані були оновити її тричі (через кожні 5–7 років).

У чому сутність нормативної грошової оцінки земель? Щоби, визначивши рентний доход від використання землі, застосовувати не реальну, а середню, тобто нормативну (еталонну) величину врожаю, враховуючи рівень виробничих витрат для земель конкретних агровиробничих груп і природно-сільськогосподарських районів країни, чого не передбачала чинна методика. Саме тому Закон України "Про оцінку земель" від 11 грудня 2003 р. встановив, що нормативна грошова оцінка - це капіталізований рентний доход із земельної ділянки, що визначений за встановленими і затвердженими нормативами.

Показники середньорічного рентного доходу встановлено для земель промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони по кожній із областей. Для земель природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення встановлено значення нормативного середньорічного ефекту від використання згаданих земель, а також коефіцієнти, що враховують їх цінність у межах кожної з областей, узбережжя морів, гірських і передгірських частин територій.

Нормативний середньорічний економічний ефект від вирощування деревини лісових земель встановлено для адміністративних областей Полісся та Лісостепу, а середні річні планові виробничі витрати з урахуванням господарської цінності ґрунтів - для областей Степу. Лише для категорії земель сільськогосподарського призначення досі не встановлено і не затверджено показників нормативного рентного доходу у розрізі адміністративно-територіальних одиниць і природно-сільськогосподарських районів.

- А спроби хоч були?

- У 2008 р. Інститут аграрної економіки НААН розробив нові методичні підходи для визначення нормативної грошової оцінки земель, а Інститут ґрунтознавства та агрохімії імені О.Н. Соколовського - Методику встановлення грошової оцінки ґрунтів орних земель. Національний університет біоресурсів і природокористування у 2012 р. анонсував проект методики нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення і показники рентного доходу у розрізі областей і природно-сільськогосподарських районів. Однак до цього часу уряд не затвердив нової Методики грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення.

- Знову невістка крайня?

- Це ви про науковців чи урядовців? Президія Національної академії аграрних наук України з огляду на положення Коаліційної угоди фракцій Верховної Ради, аби завершити розробку зазначеної методики, у вересні 2015 р. створила експертну групу з фахівців, котрі досліджують питання грошової оцінки земель. Проаналізовані методики з відповідними пропозиціями обговорили на засіданні круглого столу 11 листопада за участі керівників органів виконавчої влади, місцевого самоврядування та громадських організацій, учених академічних наукових установ і вищих навчальних закладів, працівників землевпорядної служби країни.

Його учасники засвідчили, що країна досі не має завершеного методичного документа, який відповідав би науковим засадам формування грошової оцінки земель, вимогам законодавства, був зрозумілим, апробованим і простим у застосуванні. Якщо виходити із положень закону про оцінку земель, то зазначеним вимогам найбільшою мірою відповідають напрацювання авторського колективу Національного університету біоресурсів і природокористування України.

Однак і в цій методиці значна частина підходів є спірною. Скажімо, розрахунки нормативу рентного доходу на підставі перевищення рівня рентабельності сільського господарства над загальним рівнем по економіці, коригування нормативів на рівень урожайності в середньому по областях, зміна показників рентного доходу у 2014 р. без належного обґрунтування, запровадження коефіцієнтів розвиненості інфраструктури…

Порушено усталене положення щодо впливу природної родючості на рівень грошової оцінки, внаслідок чого згідно з цією методикою землі Полісся (з бідними дерново-підзолистими ґрунтами) одержали вищу оцінку, ніж землі Лісостепу та Степу з чорноземними ґрунтами. Гектар ріллі у Житомирській області з найнижчим середнім по Україні показником бонітування ґрунтів
(27 балів) оцінили у 29,6 тис. грн, а орних земель у Харківській (52 бали) - лише у22,3 тис.

Попри ці вади, зазначена методика, без урахувань пропозицій науковців і апробації, щороку починаючи з грудня 2012-го оприлюднюється для обговорення на веб-сайті Держземагентства і Держгеокадастру. Остання її поява - 19 листопада 2015 р.

- А чим відрізняється методика учених Інституту аграрної економіки та Інституту ґрунтознавства й агрохімії імені О.Н. Соколовського?

- Вона ґрунтується на нормативній (природній) урожайності зернових культур (без кукурудзи) та нормативних виробничих витратах на їх вирощування (за технологічними картами). Такий методичний підхід вважається найприйнятнішим.

Урожайність на агровиробничих групах ґрунтів фіксується на багаторічних даних польових дослідів починаючи з 1991 р., які проводить агрохімічна служба. Розраховують грошову оцінку земельної ділянки за трьома складовими: а) вартістю гумусу; б) вартістю доступних елементів живлення, що містяться у ґрунті; в) вартістю природного біологічного потенціалу продуктивних земель (біопродуктивністю). Об'єктами досліджень виступають 40 основних типів ґрунтів України.

За цим методичним підходом, вартість гектара ріллі в середньому по адміністративних областях коливається від 5750 дол. у Херсонській області до 9472 - у Київській, а в середньому по Україні становить 5980 дол.

Проте ця методика також напівсира. Не розраховані показники нормативів рентного доходу, які повинен затверджувати уряд, підходи не апробовані в експертному середовищі та регіонах країни.

Доки ми не визначимо науково обґрунтованих нормативів рентного доходу на різних агровиробничих групах ґрунтів, природно-сільськогосподарських районах, не застосуємо показника капіталізації рентного доходу, доти у цій сфері пануватиме розгардіяш.

Наочний приклад. Згідно з грошовою оцінкою 1995 р., за середньорічної врожайності зернових (без кукурудзи) 31,5 ц/га та середньорічних виробничих витрат на вирощування зерна 303 крб/га загальний рентний доход становив 9 ц зерна з гектара. За сучасних умов навіть за врожайності 37,4 ц/га у 2014 р. він не набагато зріс. Збільшення ціни реалізації зернових культур (без кукурудзи) за 1996–2014 рр. з 16,0 до 185,9 грн/ц, або в 11,6 разу, безперечно, істотно позначилося на рівні рентного доходу у грошовому вираженні.

Однак за згаданий період витрати на вирощування зернових (без кукурудзи) зросли із 189,8 до 4105,2 грн/га, або в 21,6 разу. Необґрунтоване зростання цін на промислову продукцію та зниження рівня цін на сільськогосподарську спотворюють дані щодо ефективності виробництва сільськогосподарських культур і не можуть уповні характеризувати величини рентного доходу взагалі, а нормативного - тим більше.

Сумнівним є застосування облікової ставки Національного банку України для здійснення капіталізації нормативного рентного доходу, оскільки вона коливається залежно від економічного стану країни. У період розробки методики, запропонованої Національним університетом біоресурсів і природокористування у 2012 р., облікова ставка НБУ становила 7,75%. На її підставі грошову оцінку гектара орних земель визначили у розмірі 21,8 тис. грн.

Нині згадана ставка становить 27%. Отже, нормативна грошова оцінка ріллі має дорівнювати 6,3 тис. грн/га, тобто зменшитись у 3,5 разу. Однак за оприлюдненою Держгеокадастром методикою 19 листопада 2015 р. зазначена оцінка, навпаки, зросла.

- Хіба мало подібних алогізмів?! Дивіться, нормативна грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення від 1995 р. давно вже струхлявіла, так? Методика грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення відсутня… Чим же тоді керується Кабмін? З допомогою якого інструментарію щороку змінює вартість орних земель? Причому обов'язково у бік збільшення…

- Повернімося до вже згадуваного Закону "Про плату за землю" від 3 липня 1992 р., який установив необхідність проведення грошової оцінки землі, але не передбачив її індексації. 22 грудня 1999 р. закон доповнили таким визначенням: "…грошова оцінка земельної ділянки щороку станом на 1 січня уточнюється на коефіцієнт індексації, порядок проведення якої затверджується Кабінетом міністрів України".

Урядова постанова №783 від 12 травня 2000 р. встановила станом на 1січня 2000-го коефіцієнти індексації на рівні 2,07 для оцінки земель сільськогосподарського призначення; 2,04 - для земель населених пунктів, частини інших земель несільськогосподарського призначення; 1,20 - для земель під водою, природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного призначення, лісових земель за межами населених пунктів.

Визначено, що надалі оцінка індексується станом на 1 січня поточного року на коефіцієнт середньорічного індексу інфляції року, за результатами якого проводиться індексація.

Перелічені коефіцієнти індексації охоплюють період 1996–1999 рр. і базуються на добутках індексів інфляції за відповідні роки. Хоча за загальним правилом "закон не має зворотної сили", на підставі закону України від 22 грудня 1999 р. грошову оцінку земель за попередній період збільшили. Тобто заднім числом…

Власне, індекс інфляції став для урядовців паличкою-стукалочкою у сфері індексації оцінки земель, якою маніпулюють, як завгодно.

- Поясніть, яким боком індекс інфляції, а простіше, зростання споживчих цін на харчі, одяг, взуття, житло та комунальні послуги, освіту, охорону здоров'я, транспорт і зв'язок тулиться до оцінки земель? Замість того, щоб адекватно до інфляційної кривої індексувати заробітні плати, пенсії, інші виплати населенню, держава щороку збільшує тягар плати за землю шляхом індексації її оцінки. Народ зубожіє, зате земля дорожчає!

І це на тлі соціального невдоволення і спротиву населення, дрібного і середнього бізнесу у Києві, Львові, Миколаєві, Хмельницькому, інших містах, серед фермерів й орендарів сільськогосподарських земель, що пов'язані із щорічним зростанням оцінки земель. Де логіка?

- Деякі автори пояснюють, що таким чином населенню буцімто за рахунок зростання рівня орендної плати за їх землю компенсується частина витрат на придбання здорожених товарів і послуг. Але ж разом із індексацією оцінки зростає і величина земельного податку із земель населення, що передаються в оренду. Оскільки триває дія мораторію на купівлю-продаж земель сільськогосподарського призначення, ці землі не перебувають у стані обороту, тобто вони не беруть участі у здійсненні цивільно-правових угод. Який же це ціновий компенсатор?

Так само і з земельними ділянками для ведення садівництва, будівництва та обслуговування житлового будинку і господарських будівель (присадибна ділянка). Купівля-продаж їх громадянами відбувається на засадах ринкових відносин і обкладається відповідними податками.

Повторюся: індекс інфляції не має ніякого стосунку до рівня грошової оцінки земель. За законом, нормативна грошова оцінка - це капіталізований рентний доход із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами. А до чого призвело механічне множення на індекс інфляції?

За період з 1996-го по 2014 р. кумулятивне значення коефіцієнта індексації оцінки (що провадилася 11 разів), який розраховано за індексами інфляції, становило 3,997. Причому за 2003-й, 2004-й і 2006 р. оцінка не індексувалася зовсім, хоча індекси інфляції за ці роки становили відповідно 108,2, 112,3 і 111,6%. За 2010-й, 2011-й і 2013 р., коли індекси інфляції також перевищували одиницю (відповідно 109,1, 104,6 і 100,5), рівень оцінки індексувався із коефіцієнтом 1,0. Навряд чи такі дії державних органів логічні…

З 1 січня 2012-го КМУ збільшив грошову оцінку орних земель ще в 1,756 разу у зв'язку зі зростанням цін на зерно. Станом на 1 січня 2015 р. рівень нормативної грошової оцінки орних земель у країні збільшено до 702%, а інших земель, зокрема й несільськогосподарського призначення, - до 400%.

За 2015 р. індекс споживчих цін на товари та послуги (індекс інфляції) становить 143,3%. Отже, згідно зі статтею 289 Податкового кодексу України в редакції від 1 січня 2016 р. грошову оцінку доведеться збільшити ще більш як у 1,433 разу. Середня оцінка гектара орних земель становитиме 36,9 тис. грн проти 25,7 тис. торік. За рік гектар подорожчав на 11,2 тис. грн!

За такого рівня грошової оцінки земель орендна плата з 1 січня 2016-го в середньому за гектар ріллі становитиме (при розмірі ставки 5% від оцінки) 1845 грн, або третину вартості врожаю. При набутті права оренди на земельних торгах, коли орендна ставка може бути 12 і більше відсотків величини оцінки землі, розмір орендної плати сягне астрономічного розміру - 24 ц/га зернових.

- А земельні частки (паї) за такої ціни гуртуватимуться у маєтних орендарів: від фермерів, малих і середніх сільгосппідприємств вони перемандрують до агрохолдингів, розширивши в останніх земельні банки.

- Не забуваймо, що одночасно з індексацією оцінки земель з 1 січня 2015 р. вже було збільшено максимальні ставки земельного податку для орних земель, сіножатей і пасовищ із 0,1 до 1%, або у 10 разів, багаторічних насаджень - із 0,03 до 1%, або у 33 рази, земель житлової та громадської забудови населених пунктів - із 1 до 3%, тобто втричі. Це означає, що зросла плата за оренду землі, зайнятої житловим фондом, автостоянками, транспортними засобами, індивідуальними гаражами та гаражними кооперативами, садівницькими товариствами.

Відтак, мінімальна орендна плата за квадратний метр землі під комерційними об'єктами у районі столичних Святошина і Нивок становитиме 117 грн, а під промисловими - 56 грн. Зрозуміло, у престижних районах суми набагато вищі.

- Найменше потерпаю за агрохолдинги, комерсантів… Найбільше вболіваю за кріпаків. Чи не придушить простих селян це урядове земельно-цінове ярмо? Адже порівняно з попередніми роками їм доведеться добряче таки труснути калиткою…

Проаналізуймо пересічну ситуацію. Селянин - не підприємець, не юридична особа - має 3,5 га паю, ще два для ведення особистого селянського господарства і 25 соток присадибної ділянки, по-простому, городу при хаті. Землі в оренду не здає, обробляє її самотужки. Який земельний податок він сплатить цього року?

- Уточнимо: пенсіонери звільняються від плати. Якщо ж він не досяг цього порогу, то за 5,5 га орних земель мусить викласти в середньому 2030 грн. Щодо присадибної ділянки, то вона належить до категорії земель житлової та громадської забудови, оскільки на ній є хата, хлів, і цінується дорожче. За 25 соток - ще 107 грн. Загалом - 2137 грн. Тоді як у 2014 р. він сплатив земельний податок на суму 125 грн. Відчутний "прогрес"?

- Не те слово… Держава таки добряче "вгріла" селян-одинаків! А чи стануть від земельних надходжень сільські ради багатими буратінами?

- Полічіть… Один відсоток від вартості гектара орної землі. Торік - це 257 грн, а нинішнього - 369.

Щоправда, після прийняття Закону України "Про внесення змін до Податкового кодексу України та деяких законодавчих актів України щодо забезпечення збалансованості бюджетних надходжень у 2016 році" від 24 грудня 2015 р. виникла правова колізія. Зміна до підрозділу 6 розділу ХХ Податкового кодексу не відтворена власне у тексті цього кодексу у редакції від 1 січня 2016 р.

Згідно з нею передбачено застосувати індекс споживчих цін за 2015 р. із значенням 120% для індексації оцінки сільськогосподарських угідь (пункт 6 підрозділу 6). Однак для платників єдиного податку четвертої групи (сільгосптоваровиробників) на 2016 р. індексацію оцінки залишили на рівні станом на 1 січня 2015-го для сільськогосподарських угідь і земель водного фонду. Тобто оцінка не збільшується (пункт 5 підрозділу 8). Таким чином, перша норма суперечить другій.

Зараз депутати активізувалися, аби відмінити невмотивовану індексацію земель, реєструють відповідні законопроекти. Дехто аргументує це тим, що за зрослої ціни землі подорожчає… молоко, бо торік корова випасалася на дешевшому пасовищі. Отакі у нас знавці!

Тим більше ще у червні 2015 р. народний депутат Сергій Мельник, заступник голови парламентського комітету з питань бюджету, зареєстрував проект закону №2171а "Про внесення змін до Податкового кодексу України (про тимчасове призупинення застосування коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель)". Однак його не прийняли.

Без розуміння проблеми навряд чи вдасться зупинити невиправдане зростання витрат, пов'язаних зі сплатою земельного податку та орендної плати в умовах економічної кризи, запобігти подальшому зубожінню населення та погіршенню економічного стану суб'єктів господарювання.