Спадаючий ринок продажів
У 2023 році почалась, а в 2024-му продовжилася стагнація ринку нерухомості в Києві, коли кількість угод різко знизилась, а більшість об’єктів, які довгий час не продавалися, знімають із продажів, сподіваючись дочекатися кращих часів.
Звичайно, що ріелторські сайти, які намагаються створити видимість попиту, розказують казки про зростання цін: ніякого зростання цін у Києві наразі не спостерігається. Навіть ринки нерухомості Західної Україні також загальмували в очікуванні кращих часів, на деяких із них узагалі почалося зниження цін.
На четвертий квартал 2024 року ціни в Києві, на думку багатьох ріелторів, досягли чергового дна. Чи зупиняться вони на цьому дні, ніхто сказати не може. Причому сьогодні, якщо щось і продається, то тільки те, що раніше взагалі не потрапляло на ринок, а реалізовувалося серед своїх. Як правило, це квартири в сучасних комплексах із гарним ремонтом і навіть меблями. Бо вони зазвичай належать тим, хто поїхав за кордон і повертатися не збирається.
Дослідники такий ринок характеризують як ринок покупця і рекомендують на ньому не продавати, а купувати в розрахунку на те, що ринок рано чи пізно почне зростати і на цьому можна буде заробити.
Висхідна оренда
Мабуть, тільки лінивий не писав про підвищення ставок оренди, особливо в центрі Києва, у Львові чи Івано-Франківську (й інших західних містах), на житло гарної якості. Традиційно ціни ще трохи підскочили наприкінці серпня, коли зазвичай студенти та їхні батьки шукають оренду в Києві. Втім, до кінця вересня ринок заспокоївся та повернувся в звичне русло, хоча ціни суттєво не впали.
Отже, двокімнатну квартиру в центрі столиці в новому житловому комплексі можна орендувати за 30–40 тис. грн/місяць, а квартира в старому житловому фонді обійдеться не менш як у 20–25 тис. грн.
Ці два тренди, що виникли на ринку продажу житла й оренди нерухомості, нарешті створюють гарну окупність житла та приваблюють потенційних інвесторів. При цьому ставка капіталізації, яка є величиною оберненою до окупності, зросла з 5 до 10% (у середньому) у твердій валюті, що починає складати суттєву конкуренцію відсотковим ставкам за ОВДП і депозитами.
Та вишенька на торті в цій ситуації на ринку — це підвищення податків. Зокрема військового збору.
Нові податки
Верховна Рада все ж таки проголосувала збільшення податків на нерухомість (законопроєкт №11416-д), яке обговорювалося ще в липні цього року і викликало протести з боку бізнесу. Проте через критику в ЗМІ залишили в спокої «першу» угоду — для неї податки не зросли. Натомість військовий збір, що збільшився з 1,5 до 5%, зачепив: «другу» угоду з об’єктом нерухомості та всі наступні, ринок нежитлової нерухомості, землі та навіть спадщину для неблизьких родичів.
Однак повернемося до Податкового кодексу. Що мається на увазі, коли кажуть про «першу» угоду, «другу» й наступні?
Насправді, «перша» угода — це найбільш масова угода на ринку нерухомості, коли продавець продає вперше протягом поточного року житлову нерухомість (квартиру або будинок), яку було придбано понад три роки тому. В цьому разі законодавство вимагає сплати 1% до Пенсійного фонду (не будемо зараз про пільги для тих, хто купує житло вперше), а також мита в розмірі 1% за реєстрацію угоди нотаріусу. Причому, щоб не повторюватися, зазначимо, що 1% до Пенсійного фонду і 1% мита сплачуються завжди, незалежно від того, «перша» угода, «друга» чи наступні.
На жаль, статистики щодо кількості різного типу угод не існує, але сьогодні спостерігається збільшення обігу житла, тобто громадяни частіше його купують і продають. Так от, якщо сім’я роз’їжджається після того, як купила квартиру два роки тому, то така угода належатиме до категорії «другої». І тут уже виникають податки, а вони чималі, причому тепер (після підвищення військового збору) вони будуть ще більшими.
Так, у разі «другої» угоди необхідно сплатити ПДФО у розмірі 5% і військовий збір (тепер 5%). Якщо врахувати 1% до Пенсійного фонду і 1% мита, то загалом із «другої» угоди доведеться сплатити 12%! І це не спекулянти якісь платитимуть, а звичайні громадяни, які через певні обставини не можуть дочекатися закінчення трирічного терміну від попередньої угоди. Ситуації бувають різними.
Окрім того, на таку нерухомість, як паркомісце або гараж, що оподатковуються незалежно від того, «перша» це угода чи «друга», податки та збори також зростуть за рахунок збільшення військового збору і становитимуть: 5% (ПДФО)+5% (військовий збір)+1% (Пенсійний фонд)+1% (мито)=12% замість 8,5%.
Це саме стосується будь-якої нежитлової нерухомості, якою володіє фізична особа: 12% незалежно від кількості угод. Тому сьогодні комерційну нерухомість продають разом із корпоративними правами (тобто продається підприємство, на балансі якого перебуває комерційний об’єкт), а не сам об’єкт комерційної нерухомості.
Що ж стосується іноземців, то їхнє оподаткування становитиме: 18% ПДФО на всю вартість нерухомості плюс 5% військового збору плюс ті самі 2% (до Пенсійного фонду і мито), тобто 25%. Ще трохи і за рівнем оподаткування іноземців ми зрівняємося з нашим північним сусідом, який ненавидить іноземців і тому обкладає їх податком у 30%. Таке наближення не те що не стимулює ринку, але йде в розріз із підходами цивілізованих країн та ігнорує Конституцію України, яка декларує всі форми власності рівними.
«Третя» угода оподатковується із різниці між купівлею і продажем за ставкою 18%. Здавалося б, непогана ідея. Але на практиці в умовах значної інфляції вартість купівлі через кілька років суттєво зменшується, а законодавство цього не враховує (хоча мало би, оскільки це нескладно). Тому на практиці оподатковувана різниця іноді виливається в оподаткування 90% вартості у розмірі 18%. І на додачу все той самий військовий збір. Тобто 16,2% (18%*0,9) +5%+2%= 23,2%. Такої ставки оподаткування нерухомості немає ніде в цивілізованих країнах, де трансакційні угоди не оподатковуються від слова «взагалі».
Додайте ще земельні ділянки, де також замість 1,5% буде застосовуватися 5% військового збору. До слова, ринок землі — єдиний активний на сьогодні ринок нерухомості, на якому збільшується кількість угод. Цей ринок впливає саме на виробництво сільгосппродукції, обсяги якої зростають, а податки суттєво наповнюють бюджет. Навіть цього року, попри втрату частини продуктивних земель на сході, обсяги сільгосппродукції зросли.
Податок на спадщину для неблизьких родичів (не першої й не другої групи спорідненості), наприклад для племінників або якщо сусідка доглянула, також підвищується до 12%.
Хочеться зазначити, що збільшення оподаткування нерухомості на падаючому ринку — це просто нонсенс, бо замість сприяння розвитку ринку нерухомості його, по суті, знищують. В Україні і так зависокі податки на трансакції з нерухомістю, яких немає в інших країнах. Але замість стимулювання падаючого ринку депутати сприяють його стагнації. Загальновідомо, що ринок нерухомості сприяє розвитку суміжних ринків — будівництва нового житла, будівельних матеріалів, опоряджувальних робіт, меблів тощо. А це й робочі місця, й податки, й житло для переселенців, та багато іншого.
***
Ще одне цікаве запитання, на яке немає відповіді. Що робити нотаріусам із угодами, які укладено в жовтні? Адже нове оподаткування запроваджується з 1 жовтня (тобто заднім числом). Добре, якщо в нотаріуса всі угоди «перші». А якщо ні? Де шукати тих учасників угоди, щоб розрахуватися з державою за нові податки, які виникли заднім числом? Особливо якщо гроші вже вкладено в інший об’єкт.