Ниспадающий рынок продаж
В 2023 году началась, а в 2024-м продолжилась стагнация рынка недвижимости в Киеве, когда количество сделок резко снизилось, а большинство объектов, которые длительное время не продавались, снимают с продаж, надеясь дождаться лучших времен.
Конечно, риэлтерские сайты, пытающиеся создать видимость спроса, рассказывают сказки о росте цен: никакого роста цен в Киеве сейчас не наблюдается. Даже рынки недвижимости в Западной Украине тоже затормозили в ожидании лучших времен, на некоторых из них вообще началось снижение цен.
На четвертый квартал 2024 года цены в Киеве, по мнению многих риелторов, достигли нового дна. Остановятся ли они на этом дне, никто сказать не может. Причем сегодня, если что-то и продается, то только то, что раньше вообще не попадало на рынок, а реализовывалось среди своих. Как правило, это квартиры в современных комплексах с хорошим ремонтом и даже мебелью. Потому что они обычно принадлежат тем, кто уехал за границу и возвращаться не собирается.
Исследователи такой рынок характеризуют как рынок покупателя и рекомендуют на нем не продавать, а покупать в расчете на то, что рынок рано или поздно начнет расти и на этом можно будет заработать.
Восходящая аренда
Наверное, только ленивый не писал о повышении ставок аренды, особенно в центре Киева, во Львове или Ивано-Франковске (и других западных городах), на жилье хорошего качества. Традиционно цены еще немного подскочили в конце августа, когда обычно студенты и их родители ищут аренду в Киеве. Впрочем, к концу сентября рынок успокоился и вернулся в привычное русло, хотя цены существенно не упали.
Таким образом, двухкомнатную квартиру в центре столицы в новом жилом комплексе можно арендовать за 30−40 тыс. грн/месяц, а квартира в старом жилищном фонде обойдется не менее чем в 20−25 тыс. грн.
Эти два тренда, возникшие на рынке продажи жилья и аренды недвижимости, наконец-то создают хорошую окупаемость жилья и привлекают потенциальных инвесторов. При этом ставка капитализации, которая является величиной обратной к окупаемости, выросла с 5 до 10% (в среднем) в твердой валюте, что начинает составлять существенную конкуренцию процентным ставкам по ОВГЗ и депозитам.
Но вишенка на торте в этой ситуации на рынке — повышение налогов. В частности военного сбора.
Новые налоги
Верховная Рада все же проголосовала увеличение налогов на недвижимость (законопроект №11416-д), которое обсуждалось еще в июле этого года и вызвало протесты со стороны бизнеса. Однако из-за критики в СМИ оставили в покое «первую» сделку — для нее налоги не выросли. Зато военный сбор, увеличившийся с 1,5 до 5%, зацепил: «вторую» сделку с объектом недвижимости и все следующие, рынок нежилой недвижимости, земли и даже наследство для неблизких родственников.
Однако вернемся к Налоговому кодексу. Что имеется в виду, когда говорят о «первой» сделке, «второй» и следующих?
На самом деле, «первая» сделка — это самая массовая сделка на рынке недвижимости, когда продавец продает впервые на протяжении текущего года жилую недвижимость (квартиру или дом), которую приобрел более трех лет назад. В этом случае законодательство требует уплатить 1% в Пенсионный фонд (не будем сейчас о льготах для тех, кто покупает жилье впервые), а также пошлину в размере 1% за регистрацию соглашения нотариусу. Причем, чтобы не повторяться, отметим, что 1% в Пенсионный фонд и 1% пошлины платятся всегда, независимо от того, «первая» сделка, «вторая» или следующие.
К сожалению, статистики по количеству разного типа сделок нет, но сегодня наблюдается увеличение оборота жилья, то есть граждане чаще его покупают и продают. Так вот, если семья разъезжается после того, как купила квартиру два года назад, то такая сделка будет относиться к категории «второй». И здесь уже возникают налоги, а они немалые, причем теперь (после повышения военного сбора) они будут еще больше.
Так, в случае «второй» сделки необходимо уплатить НДФЛ в размере 5% и военный сбор (сейчас 5%). Если учесть 1% в Пенсионный фонд и 1% пошлины, то в целом со «второй» сделки придется уплатить 12%! И это не спекулянты какие-то будут платить, а обычные граждане, которые в силу каких-либо обстоятельств не могут дождаться окончания трехлетнего срока от предыдущей сделки. Ситуации бывают разными.
Кроме того, на такую недвижимость, как паркоместо или гараж, которые облагаются налогами независимо от того, «первая» это сделка или «вторая», налоги и сборы также выросли за счет увеличения военного сбора и составят: 5% (НДФЛ)+5% (военный сбор)+1% (Пенсионный фонд)+1% (пошлина)=12% вместо 8,5%.
Это же касается любой нежилой недвижимости, которой владеет физическое лицо: 12% независимо от количества сделок. Поэтому сегодня коммерческую недвижимость продают вместе с корпоративными правами (то есть продается предприятие, на балансе которого находится коммерческий объект), а не сам объект коммерческой недвижимости.
Что же касается иностранцев, то их налогообложение составит: 18% НДФЛ на всю стоимость недвижимости плюс 5% военного сбора плюс те же 2% (в Пенсионный фонд и пошлина), то есть 25%. Еще немного и по уровню налогообложения иностранцев мы сравняемся с нашим северным соседом, который ненавидит иностранцев и поэтому облагает их налогом в 30%. Такое приближение не просто не стимулирует рынок, оно идет вразрез с подходом цивилизованных стран и игнорирует Конституцию Украины, декларирующую все формы собственности равными.
«Третья» сделка облагается налогами с разницы между покупкой и продажей по ставке 18%. Казалось бы, неплохая идея. Но на практике в условиях значительной инфляции стоимость покупки через несколько лет существенно уменьшается, а законодательство это не учитывает (хотя следовало бы, поскольку это несложно). Поэтому на практике налогооблагаемая разница иногда выливается в налогообложение 90% стоимости в размере 18%. И вдобавок все тот же военный сбор. То есть 16,2% (18%*0,9) +5%+2%= 23,2%. Такой ставки налогообложения недвижимости нет нигде в цивилизованных странах, где трансакционные соглашения не облагаются налогами вообще.
Добавьте еще земельные участки, где также вместо 1,5% будут применять 5% военного сбора. К слову, рынок земли — единственный активный на сегодняшний день рынок недвижимости, на котором увеличивается количество сделок. Этот рынок влияет именно на производство сельхозпродукции, объемы которой растут, а налоги существенно наполняют бюджет. Даже в этом году, несмотря на потерю части продуктивных земель на востоке, объемы сельхозпродукции выросли.
Налог на наследство для неблизких родственников (не первой и не второй группы родства), например для племянников или если соседка досматривала, также повышается до 12%.
Хочется заметить, что увеличение налогообложения недвижимости на падающем рынке — это просто нонсенс, потому что вместо того, чтобы способствовать развитию рынка недвижимости, его, по сути, уничтожают. В Украине и так слишком высокие налоги на трансакции с недвижимостью, таких нет в других странах. Но вместо стимулирования падающего рынка депутаты содействуют его стагнации. Общеизвестно, что рынок недвижимости способствует развитию сопредельных рынков — строительства нового жилья, строительных материалов, отделочных работ, мебели и т.д. А это и рабочие места, и налоги, и жилье для переселенцев, и многое другое.
***
Еще один интересный вопрос, на который нет ответа. Что делать нотариусам с договорами, заключенными в октябре? Ведь новое налогообложение вводится с 1 октября (то есть задним числом). Хорошо, если у нотариуса все сделки «первые». А если нет? Где искать участников договора, чтобы рассчитаться с государством за новые налоги, возникшие задним числом? Особенно если деньги уже вложены в другой объект.