Зміна тренду
Риторика експертів, ріелторів і представників будівельних компаній наприкінці 2021 року (рекордного як за кількістю угод купівлі-продажу, так і за зростанням цін на квадратні метри) досить різко змінилася. Передрікання нескінченного буму на ринку житла, краху американського долара «найближчими днями» та фіатних грошей у принципі змінилося стриманим оптимізмом. Тепер представники ринку прогнозують помірне зростання цін на квадратні метри або навіть тимчасову стабілізацію ринку.
Тим часом ситуація зайшла занадто далеко. Тому наш прогноз буде проти тренду.
Поточний рівень цін на квадратні метри в найбільших мегаполісах країни практично не залишає сумнівів якщо не стосовно обвалу ринку, то принаймні щодо різкої корекції практично всіх його сегментів.
Найімовірніше, впаде все — від преміум-класу в найбільш «топових» локаціях центру до типового житла — квартир у спальних районах, по-варварському забудованих огидними дешевими «свічками», та маргінальної старої «вторинки».
Квартири ні в Києві, ні у Львові, ні в Одесі не можна навіть близько порівняти за вартістю з житлом високих стандартів у столицях найкомфортніших куточків Європи. Ціни на них не стабілізуються, а просто підуть униз, щоправда, лише почасти відіграючи аномальне зростання попередніх років.
Будь-яка схема швидкого збагачення рано чи пізно закінчується
Листопад-грудень — традиційно високий сезон на ринку нерухомості. У цей час ціни зазвичай лише набирають обертів. Але не тепер.
На ринку намітилися всі ознаки перегрівання — кількість покупців зменшилася, а кількість об'єктів збільшилася. Це зовсім не той ринок, який ми спостерігали ще навесні й улітку.
На тлі ковіду покупці змітали все, за гарними цінами продавалися навіть об'єкти, які раніше вважалися неліквідом. Багато хто «вдало затарився» непотрібними для проживання та не особливо придатними для оренди квадратними метрами, й тепер це своєрідний навіс, який колись може потрапити на ринок.
Угоди укладають і нині. Але покупці стали набагато прискіпливішими, середній час добору об'єкта зріс у декілька разів. І коли приходить реальний покупець, продавець зазвичай готовий до серйозного дисконту. Це перша ознака того, що ситуація змінюється і ринок продавця знову стає ринком покупця.
Ціни підштовхнули вгору незначне збільшення доступності іпотечного кредитування, паніка, спричинена «вертолітними» грішми центробанків світу та психологія «стада» — вхідні двері завжди навстіж, от тільки вихід іноді буває вузьким. До того ж квиток на вихід може виявитися задорогим.
Тепер перед багатьма продавцями на ринку нерухомості великих мегаполісів країни постав нелегкий вибір. У їхньому розпорядженні — декілька варіантів.
У консерву…
Перший — зняти об'єкт нерухомості з продажу й дочекатися кращих часів. Тут у виграші ті, у кого в квартирі вже зроблено «легку косметику» і є можливість здати об'єкт в оренду — в наші важкі часи зайвий дохід нікому не завадить. І хоча орендна плата намагається трохи підтягнутися після ковідного нокауту, термін окупності об'єкта однаково є неймовірно тривалим, як порівняти з попередніми менш турбулентними роками в історії ринку.
Гірше тим, хто вклався або в «убиту» квартиру, або в новобудову на нульовому циклі. Вартість навіть простеньких ремонтних робіт, як і будматеріалів прийнятної якості, нині просто зашкалює.
Фінішний прайс буває й «мінусовим»
Друга можливість на ринку, який «дивиться вниз», — є сенс добре поторгуватися й продати об'єкт інвестиції з великим дисконтом. Тим, хто безмежно «хайпанув» і перестарався, «вкачуючи» готівку в ремонт, найімовірніше, тепер доведеться зафіксувати збитки й продавати об'єкт іноді навіть нижче за закупівельну вартість.
Окрім відомого принципу «на колір і смак товариш не всяк» (поодинокі випадки, коли смаки продавця та потенційного покупця повністю збігаються), має значення і розмір вкладень.
Так, відомі випадки в містах нашої великої трійки — Київ—Одеса—Львів, коли власники вкладали в ремонт квартир і «фарширування» меблями й технікою геть дурні гроші (100–150 і навіть 200 тис. дол. у 110–120-метрову «трьошку» в новобудові). Продати квартиру за очікуваною ціною не вдалося — дочекалися закінчення тренду, а життєві обставини досить часто складаються так, що гроші рано чи пізно треба вилучити з ринку нерухомості.
Доводиться добряче скидати ціну. Відомі випадки, коли розмір поступок становив 30–70 тис. дол. від заявленої ціни. Фінішний прайс із відрахуванням вкладень у ремонт часом виходить навіть «мінусовим». Як-то кажуть: підрахували — розплакалися.
У надії на «американського дядечка»
Третій варіант — об'єкт продовжує «висіти» на ринку з колишнім цінником, створюючи разом із «побратимами» спотворену картину цінового рівня — у сподіванні на диво або «американського дядечка» (жартівливо-іронічний сленг, що позначає джерело неочікуваної фінансової допомоги).
Та, зважаючи на все, надії на те, що дуже підсоблять зовнішні гроші, не так і багато. Справді, в минулі роки й у першій половині 2021-го особливу нішу серед покупців посідали гравці саме із «закордонними» грішми. І тут йдеться не лише про традиційні для нас перекази та інвестиції гастарбайтерів.
У ринок нерухомості України досить часто вкладали (і досі вкладають) і зарубіжні інвестори з «географією» усієї планети — Туреччина, Канада, Італія, Польща, Китай, Ізраїль і навіть Об'єднані Арабські Емірати. Саме вони останнього року, за оцінками експертів, тримали мало не 10% усього українського ринку.
Проте не все так просто.
Наразі іноземці ще в грі. Однак світова турбулентність економіки, повідомлення про нові штами вірусу (світ уже ніколи не стане колишнім), зростання індексу долара (приміром, курс турецької ліри в безодні, а турки — одні з основних зарубіжних покупців на нашому ринку), а головне — хмари згущаються й над нашою економікою. Погода вже явно похмура…
Із віртуального ринку втекла мало не половина клієнтів
Вітчизняні ріелтори повідомляють про зменшення кількості покупців на ринку в жовтні на 15%. Насправді ця цифра є значно більшою.
У відвертих розмовах фахівці ринку кажуть про обвал пулу потенційних покупців не менш як на 35–45% у листопаді 2021 року. Навіть останній літній ривок цін мав здебільшого віртуальний характер. Продавці почали роздувати ціни вже на автоматі. Вони вірили в нескінченне зростання.
Наведемо кілька прикладів із так званого преміум-сегмента Львова.
Чудова 133-метрова «трьошка» в одній із новобудов у центрі міста, до того ж розташована буквально в міні-парку, впродовж 11 років безуспішно «висіла» за ціною в 190 тис. дол. через те, що другий рівень об'єкта — мансардного типу, й витрати на ремонт у цьому випадку є досить серйозними.
«Висить» вона й досі, проте нині «забаганки» власників і ріелтерів уже інші — 260 тис. дол.
Ще один об'єкт у бездоганному ЖК, у найкращому старовинному прицентральному районі міста — 112-метрова «трьошка», та ще й зі справді гідним стартовим ремонтом упродовж декількох років продавалася за 250 тис. дол. і в липні вже майже знайшла свого покупця, але в останній момент угода зірвалася — власник житлового приміщення підвищив ціну до 300 тис. дол.
Наступний приклад. Новобудова, теж «трьошка», цього разу 135 квадратів із підземним паркінгом на затишній вуличці неподалік від площі Ринок (туристичного центру Львова). Три-чотири роки експозиції на ринку за 190 тис. дол. Улітку ціну зі стелі переписують до 250 тис. дол. Долю «висяка» на доступні для огляду роки визначено.
«Вертолітні» гроші закінчилися
Ажіотаж, не підкріплений підвищенням доходів населення, як завжди, вичерпав попит майбутніх періодів. У результаті на ринку «революційна» ситуація — продавці не хочуть, а покупці не можуть.
Безперечно, повторення 2008 року не буде. Тоді ситуація була зовсім іншою. Сотні тисяч доларів кредитів домогосподаркам уже ніхто не роздає.
І старенька «убита» двокімнатна квартира біля київського метро вже давно не коштує 170–180 тис. дол. Та й для кратного зниження курсу гривні підстав усе-таки немає. Проте переписування цінників у зворотному напрямку є практично неминучим, принаймні у валютному еквіваленті точно.
Звісно, важливо розуміти, що планка цін уже ніколи не повернеться на стартові рубежі дворічної давнини, коли все, за великим рахунком, і почалося. Але й купувати квартири за ціною, наближеною до цін найкращих районів європейських столиць, просто абсурдно.
Будуть і новий обґрунтований прайс, і знижки, і торг.
Нині продаються лише ті квартири, де й продавці, й покупці готові до компромісу. Інша частина ринку є просто вітриною.
Піар-кредитна кампанія від уряду свого часу стимулювала ринок. І кількість кредитів, хоча й під геть несмішні відсотки, звісно ж, зросла.
От тільки навала покупців призвела до того, що пропозиція зменшувалася, ціни розбухали, і зрештою вигода від дешевших, ніж у минулому, кредитів виявилася «з'їденою».
Восени цього року народ охолонув, і попит почав падати.
Кінець ери дешевого долара
Через сплеск інфляції ФРС США (поки зберегла базову ставку) почала згортати програму викупу облігацій, що неминуче призведе до відпливу грошей із ринків, що розвиваються, таких, як український.
Американський долар уже де-факто «поважчав».
Під впливом наростання інфляційних очікувань центральні банки по всьому світу слідом за ФРС готуються до зменшення викупу активів із ринку.
Не відстає й «рідний» НБУ — ще в січні дисконтна ставка становила 6%, нині вона сягнула 9% і впевнено дивиться вгору. Слідом за такими процесами зазвичай настає певне протверезіння і на ринках нерухомості різних країн світу.
Ринок житла України екстрено гальмує.
Коригування, торг, знижки — все це відбувається вже зараз, наприкінці 2021-го. Вже незабаром і на ринок продажів, і на ринок оренди потраплять інвестиційні квартири, які купували не для вирішення житлового питання, а для збереження капіталу в 2020 і 2021 роках.
Падіння попиту впливає передусім на масовий сегмент.
Ціни можуть залишитися більш-менш стабільними лише в дуже невеликому прошарку ринку — серед найбільш затребуваних проєктів із розвиненим житловим середовищем, інфраструктурою, поруч із зеленими зонами — в екологічних і енергоефективних функціональних варіантах малоповерхового будівництва на «козирних» локаціях.
Серйозніші зміни на ринку й установлення цін, адекватних стану економіки й доходам потенційних клієнтів, як завжди, відбуватимуться з досить значним часовим лагом. Адже нерухомість є надзвичайно інерційною — ціни лише вгору летять ракетою, а знижуються черепахою.
Є правило: швидкість зростання ціни вторинного житла вдесятеро перевищує темпи зниження, тобто вартість може підвищитися за три місяці й знижуватися впродовж трьох років. Знайти клієнта забудовникові щомісяця ставатиме дедалі складніше.
***
Іноземним туристам, які відвідують українські міста, наші мікрорайони, і старі, й нові, досить часто нагадують післявоєнну Європу 70-річної давнини. Для них це далеке минуле, для нас — сьогодення.
Тільки от ціни на всю цю «розкіш» — практично європейські. Та це поки що…
Більше статей Вадима Башти читайте за посиланням.