Смена тренда
Риторика экспертов, риелторов и представителей строительных компаний к окончанию 2021 года (рекордного как по количеству сделок купли-продажи, так и по росту цен на квадратные метры) достаточно резко изменилась. Предсказания бесконечного бума на рынке жилья, краха американского доллара «на днях» и фиатных денег в принципе — сменились сдержанным оптимизмом. Теперь представители рынка прогнозируют умеренный рост цен на квадратные метры или даже временную стабилизацию рынка.
Между тем, ситуация зашла слишком далеко. Поэтому наш прогноз будет против тренда.
Текущий уровень цен на квадратные метры в крупнейших мегаполисах страны практически не оставляет сомнений если не в обвале рынка, то во всяком случае в резкой коррекции практически всех его сегментов.
Скорее всего, упадет все — от премиум-класса в самых «топовых» локациях центра до типового жилья — квартир в спальных районах, варварски застроенных отвратительными дешевыми «свечками», и маргинальной ветхой «вторички».
Квартиры ни в Киеве, ни во Львове, ни в Одессе не могут быть даже близко сравнимы по стоимости с жильем высоких стандартов в столицах самых комфортных уголков Европы. Цены на них не стабилизируются, а просто пойдут вниз, правда, лишь частично отыгрывая аномальный рост предыдущих лет.
Любая схема быстрого обогащения рано или поздно заканчивается
Ноябрь-декабрь — традиционно высокий сезон на рынке недвижимости. В это время цены обычно лишь набирают обороты. Но не сей раз.
На рынке наметились все признаки перегрева — количество покупателей сократилось, а количество объектов увеличилось. Это совсем не тот рынок, который мы наблюдали еще весной и летом.
На фоне ковида покупатели сметали все, по хорошим ценам уходили даже те объекты, которые ранее считались неликвидом. Многие «удачно затарились» ненужными им для жилья и не особо пригодными для аренды квадратными метрами, и теперь это своеобразный навес, который когда-нибудь может попасть на рынок.
Сделки происходят и сейчас. Но покупатели стали гораздо придирчивее, среднее время подбора объекта выросло в разы. И в случае, когда приходит реальный покупатель — продавец, как правило, готов к серьезному дисконту. Это первый признак того, что ситуация меняется и рынок продавца снова становится рынком покупателя.
Цены подтолкнула вверх лишь несколько улучшившаяся доступность ипотечного кредитования, паника, вызванная «вертолетными» деньгами центробанков мира и психология «стада» — входная дверь всегда нараспашку, вот только выход иногда бывает узким. К тому же — билет на выход может оказаться крайне дорогим.
Теперь многим продавцам на рынке недвижимости крупных мегаполисов страны предстоит нелегкий выбор. В их распоряжении — несколько вариантов.
В консерву…
Первый — снять объект недвижимости с продажи и подождать лучших времен. Тут в выигрышном положении оказываются те, у кого в квартире уже сделана «легкая косметика» и есть возможность сдать объект в аренду — в наше трудное время лишний доход никому не помешает. И хотя арендная плата пытается чуть-чуть подтянуться после ковидного нокаута, срок окупаемости объекта все равно несравнимо долог по сравнению с предыдущими менее турбулентными годами в истории рынка.
Хуже тем, кто вложился либо в «убитую» квартиру, либо в новостройку на нулевом цикле. Стоимость даже простеньких ремонтных работ, как и стройматериалов приемлемого качества, сейчас просто зашкаливает.
Финишный прайс случается и «минусовым»
Вторая возможность на рынке, который «смотрит вниз», — есть смысл хорошо поторговаться и продать объект инвестиции с большим дисконтом. Тем, кто беспредельно «хайпанул» и переусердствовал «вкачивая» наличность в ремонт, скорее всего, теперь придется зафиксировать убытки и продавать объект иногда даже ниже закупочной стоимости.
Кроме известного принципа «на вкус и цвет — товарищей нет» (единичны случаи, когда вкусы продавца и потенциального покупателя полностью совпадают), имеет значение и размер вложений.
Так, к примеру, известны случаи в городах нашей большой тройки — Киев—Одесса—Львов, когда владельцы вкладывали в ремонт квартир и «фаршировку» мебелью и техникой совершенно несуразные деньги (100—150, и даже в 200 тыс. долл.) в 110–120-метровую трешку в новостройке. Продать квартиру по планируемой цене не получилось — дождались «заката тренда», а жизненные обстоятельства очень часто складываются так, что деньги рано или поздно необходимо изъять из рынка недвижимости.
Приходится сильно сбрасывать цену, известны случаи, когда размер уступок составлял 30–70 тыс. долл. от заявленной цены. Финишный прайс с вычетом вложений в ремонт — иногда получается даже «минусовым». Как говорится: подсчитали — прослезились.
В надежде на «американского дядюшку»
Третий вариант — объект продолжает «висеть» на рынке с прежним ценником, создавая вместе с «собратьями» искаженную картину ценового уровня — в надежде на чудо или «американского дядюшку» (шутливо-ироничный сленг, обозначающий источник нежданной финансовой помощи).
Но, судя по всему, надежды на то, что сильно подсобят внешние деньги — не так уж и много. Действительно, в прежние годы и в первой половине 2021-го особую нишу среди покупателей занимали игроки именно с «заграничными» деньгами. И здесь речь не только о традиционных для нас переводах и инвестициях гастарбайтеров.
В рынок недвижимости Украины очень часто вкладывались (и все еще вкладываются) и зарубежные инвесторы с «географией» всей планеты — Турция, Канада, Италия, Польша, Китай, Израиль и даже Объединенные Арабские Эмираты. Именно они в последний год, по оценкам экспертов, «держали» едва ли не 10% всего украинского рынка.
Однако, не все так просто.
Пока иностранцы еще в «игре». Однако мировая турбулентность экономики, сообщения о новых штаммах вируса (мир уже никогда не станет прежним), рост индекса доллара (к примеру, курс турецкой лиры в бездне, а турки — одни из основных зарубежных покупателей на нашем рынке), а главное «тучи сгущаются» и над нашей экономикой. Уже явно ненастная погода…
С виртуального рынка «сбежала» едва ли не половина клиентов
Отечественные риелторы сообщают о сокращении в октябре количества покупателей на рынке на 15%. На самом деле эта цифра значительно выше.
В доверительных разговорах специалисты рынка отмечают обвал пула потенциальных покупателей не менее чем на 35–45% в ноябре 2021 года. Даже последний летний рывок цен носил в значительной степени виртуальный характер. Продавцы начали вздувать цены уже на автомате. Они верили в бесконечный рост.
Приведем несколько примеров из так называемого премиум-сегмента Львова.
Отличная 133-метровая трешка в одной из новостроек центра города, к тому же расположенная буквально в мини-парке, на протяжении 11 лет безуспешно «висела» по цене в 190 тыс. долл. из-за того, что второй уровень объекта — «мансардного» типа, и вложения в ремонт в данном случае достаточно серьезны.
Теперь она все так же «висит», только «хотелка» собственников и риелтеров уже иная — 260 тыс. долл.
Еще один объект в безупречном ЖК, в самом лучшем старинном прицентральном районе города — 112-метровая трешка, да еще и с действительно достойным стартовым ремонтом несколько лет продавалась за 250 тыс. долл. и в июле уже почти нашла своего покупателя, но в последний момент сделка сорвалась — собственник жилого помещения повысил цену до 300 тыс. долл.
Следующий пример. Новостройка, тоже трешка, на этот раз в 135 квадратов с подземным паркингом на уютной улочке в непосредственной близости от площади Рынок (туристический центр Львова). Три-четыре года экспозиции на рынке за 190 тыс. долл. Летом цена «с потолка» переписывается до 250 тыс. долл. Судьба «висяка» на обозримые годы предопределена.
«Вертолетные» деньги закончились
Ажиотаж, не подкрепленный увеличением доходов населения, как всегда исчерпал спрос будущих периодов. В результате на рынке «революционная» ситуация — «продавцы не хотят, а покупатели не могут».
Безусловно, повторения 2008 года не произойдет. Тогда ситуация была совершенно иная. Сотни тысяч долларов кредитов домохозяйкам уже никто не раздает.
И старенькая «убитая» двушка возле киевского метро давным-давно не стоит 170–180 тыс. долл. Да и для кратного понижения курса гривны оснований все-таки нет. Тем не менее переписывание ценников в обратном направлении практически неизбежно, по крайней мере в валютном эквиваленте — точно.
Конечно, важно понимать, что планка цен уже никогда не вернется на стартовые рубежи двухлетней давности, когда все по большому счету и началось. Но и покупать квартиры по цене, приближенной к ценам лучших районов европейских столиц, просто абсурдно.
Будут и новый, обоснованный прайс, и скидки, и торг.
Сейчас квартиры продаются только те, где и продавцы, и покупатели готовы к взаимному компромиссу. Остальная часть рынка — просто витрина.
Пиар-кредитная компания от правительства в свое время подстегнула рынок. И количество кредитов, хотя и под совсем несмешные проценты, конечно же возросло.
Вот только нашествие покупателей привело к тому, что предложение сокращалось, цены разбухали, и в конце концов выгода от более дешевых, чем в прошлом кредитов оказалась «съеденной».
Осенью нынешнего года народ поостыл, и спрос стал падать.
Конец эры дешевого доллара
Из-за всплеска инфляции ФРС США (пока сохранила базовую ставку) начала сворачивать программу выкупа облигаций, что неминуемо приведет к оттоку денег с развивающихся рынков, таких, как украинский.
Американский доллар уже «потяжелел» де-факто.
Под воздействием нарастающих инфляционных ожиданий центральные банки по всему миру вслед за ФРС готовятся к сокращению выкупа активов с рынка.
Не отстает и «родной» НБУ — еще в январе учетная ставка составляла 6%, сейчас она достигла 9% и уверенно смотрит вверх. Вслед за такими процессами обычно наступает некоторое отрезвление и на рынках недвижимости разных стран мира.
Рынок жилья Украины экстренно тормозит.
Коррекция, торг, скидки — все это происходит уже сейчас, в конце 2021-го. Совсем скоро и на рынок продаж, и на рынок аренды поступят инвестиционные квартиры, которые приобретались не для решения жилищного вопроса, а для сохранения капитала в 2020 и 2021 годах.
Падение спроса влияет прежде всего на массовый сегмент.
Цены могут остаться более-менее стабильными лишь в очень небольшой прослойке рынка — среди самых востребованных проектов с развитой жилой средой, инфраструктурой, рядом з зелеными зонами — экологичных и энергоэффективных функциональных вариантах малоэтажного строительства на «козырных» локациях.
Более серьезные изменения на рынке и установка цен, адекватных состоянию экономики и доходам потенциальных клиентов, как всегда будет происходить с весьма значительным временным лагом. Ведь недвижимость чрезвычайно инерционна — цены лишь вверх летят ракетой, а снижаются «черепахой».
Есть правило: скорость роста цены вторичного жилья в десять раз превышает темпы снижения, то есть стоимость может подняться за три месяца и снижаться в течение трех лет. Найти клиента застройщику с каждым месяцем будет все сложнее и сложнее.
***
Иностранным туристам, посещающим украинские города, наши микрорайоны и старые, и новые очень часто напоминают послевоенную Европу 70-летней давности. Для них это далекое прошлое, для нас — настоящее.
Только вот цены на всю эту «роскошь» практически европейские. Но это пока…
Больше статей Вадима Башты читайте по ссылке.