Держава щосили намагається реанімувати після кризи одну з пріоритетних галузей - будівельну індустрію. З цією метою цього вона пом'якшує, правда - часто лише на папері, умови діяльності забудовників. Однак інтерес другого ключового суб'єкта ринку - потенційного інвестора - на законодавчому рівні не враховано. Як наслідок, проблеми на будівельному ринку залишаються невирішеними.
Непереможний довгобуд
За останні два роки в українському законодавстві відбулося досить багато змін, які безпосередньо стосуються будівельної галузі. Здебільшого всі вони були спрямовані на лібералізацію діяльності забудовників. Однак жоден із законодавчих актів не переймався становищем інвестора, що вклав свої кревні в об'єкт на етапі будівництва. Величезні ризики, якому піддається таке інвестування, державою жодним чином не страхуються, механізми їх зниження не впроваджуються. Простіше кажучи, порятунок покупців нерухомості, які невдало вклали в довгобуд, залишається справою рук самих покупців. Механізми притягнення до відповідальності забудовника, котрий прострочив усі терміни введення в експлуатацію об'єкта нерухомості, досі залишаються невідпрацьованими. "У цьому плані з боку держави до забудовників дуже лояльне ставлення. Адже сьогодні зволікають із термінами здачі практично всі будівельні компанії. Якби такий механізм було розроблено, уявіть, скільки посипалося б судових позовів від інвесторів. А це зайвий галас навколо проблеми, він не вигідний зараз державі", - зазначає аналітик SV Development Сергій Костецький.
Утім, прострочене будівництво - ще півбіди, досить гострою залишається проблема з добудовою об'єктів незавершеного будівництва, яких, за даними Мінрегіонбуду, на кінець першого півріччя
2013-го налічувалося понад 15,7 тис. Щоб їх добудувати, необхідно 186,2 млрд грн. Проблему заморожених об'єктів регулярно, рік у рік порушують в уряді. Уже озвучено найрізноманітніші сценарії її розв'язання: від добудови за рахунок держави та органів
місцевої влади до запровадження механізму пільгової іпотеки для таких об'єктів. Недавно Державна іпотечна установа (ДІУ) виступила з ініціативою викуповувати їх у банків. А ось що робити інвесторам, які вклали кошти в недобуди, - під величезним знаком питання. Чекати 2016 р., до якого держава пафосно обіцяє добудувати всі заморожені об'єкти?
Реально ж за перший квартал нинішнього року було введено в експлуатацію лише 376 недобудованих об'єктів.
Зменшення
інвестиційних ризиків
Однак, вдаючись хай навіть до часткових спроб урятувати проблемні об'єкти, держава нічого не робить для того, аби запобігти їх появі в майбутньому. Досі, за словами керівника проектів девелоперської компанії "НЕСТ" Віталія Грусевича, не розроблено прозорих механізмів обліку майнових прав громадян, стандартних форм інвестиційних договорів, законодавчо не врегульовано процедуру передачі прав об'єднанню інвесторів проблемного об'єкта для завершення будівництва та його введення в експлуатацію, а також багато інших важливих для ринку питань. За словами експерта, необхідно насамперед запровадити попередню реєстрацію майнових прав на майбутню квартиру (щоб закріпити права інвестора й унеможливити повторний її продаж), а також єдиний механізм залучення коштів забудовником, контрольований з боку держави. Крім того, для зменшення ризиків інвесторів вкрай важливо запровадити механізми надання компенсацій інвесторам, котрі постраждали від неправомірних дій забудовників.
"Проінвестований об'єкт не повинен включатися в ліквідну масу забудовника у разі його ліквідації, а повинен визнаватися власністю інвестора. Крім того, право інвестора на такий об'єкт має бути пріоритетним при пред'явленні на нього вимог з боку третіх осіб", - зазначає В.Грусевич. Такі механізми могли б істотно зменшити ризики при інвестуванні у споруджуваний об'єкт, а також повернути довіру потенційних інвесторів до первинного ринку нерухомості. Адже без цього, хоч би яким прогресивним було реформування будівельної галузі, головних результатів у вигляді активізації купівельного попиту не слід очікувати. Звідси жалюгідна кількість угод на ринку нерухомості і стабільне зменшення обсягів будівельних робіт.
Єдине, що хоч якось відстоює інтереси інвесторів, - це підвищення на законодавчому рівні відповідальності забудовника за якість виконання будівельних робіт. "Закон розширив коло правопорушень у сфері містобудування й істотно посилив відповідальність за ці порушення. Здебільшого він спрямований на забезпечення дотримання всіх необхідних вимог у процесі виготовлення будівельних матеріалів та будівництва, що є запорукою подальшої безпечної експлуатації будинків", - пояснює президент компанії "БілдГрупМенеджмент" Ігор Вишняков. Тим часом саме ця законодавча ініціатива, попри всю її значущість для ринку, для інвестора, має зворотний бік. "Я впевнений, хоч би які механізми відповідальності забудовника передбачалися, на жаль, усі вони ляжуть додатковою вартістю на плечі покупця житла", - каже начальник відділу продажів ЖК Park Stone Дмитро Шостя. Звісно, якщо забудовники муситимуть купувати якісніший і дорожчий будматеріал, то вони, так чи інакше, закладуть різницю в ціні у вартість квадратного метра, яка й так уже непідйомна для більшості громадян.
Закон і практика
Втім, як зазначають самі забудовники, для вдосконалення будівельної галузі за останні два роки було зроблено чимало, що могло б дозволити створити досить ліберальне будівельне законодавство. Однак істотні спрощення на законодавчому рівні далеко не завжди означають їх реалізацію на практиці.
Наприклад, так сталося з багатьма законодавчими змінами, які набули чинності торік. Ще тоді багато забудовників відзначали, що, попри всю їхню прогресивність, на практиці залишається багато проблем із впровадженням низки змін. Десь забракнуло підзаконних актів, десь самих механізмів реалізації нововведень не було налагоджено. Плюс в органах місцевого самоврядування забудовники продовжували наражатися на традиційні бюрократію й корупцію, які зводили нанівець увесь прогрес від реформи. Це, зокрема, стосувалося спрощення дозвільних процедур у будівництві.
Сьогодні профільні чиновники рапортують, що механізм спрощення будівельних процедур запрацював на повну потужність. За словами заступника міністра регіонального розвитку, будівництва та ЖКГ України Дмитра Ісаєнка, удвічі скорочено перелік необхідних документів для отримання дозволу на будівельні роботи, а терміни отримання такої документації скорочено з 60 до 5-10 днів, залежно від категорії складності об'єкта.
Прогрес відзначають і самі забудовники, але додають, що проблем на місцях усунути не вдалося. "На практиці ми маємо справу зі складною процедурою отримання дозвільних документів від органів місцевого самоврядування, зволіканням із вирішенням питань користування землею", - відзначає Ігор Вишняков. Оскільки деяких процедур не врегульовано на законодавчому рівні, кожна місцева рада вирішує ці питання по-своєму. Таким чином, за словами експерта, питання, яке має вирішуватися в стислий термін, перетворюється на тривалу процедуру зі скликанням виконавчого комітету, засідання якого можуть відбуватися і не щомісяця. Причина всього - непродуманість та неузгодженість, які перешкоджають будівельній галузі отримати максимум позитиву від законодавчих змін.
Очевидно, багато в чому схожа доля очікує і на новації в будівельному законодавстві, які почали діяти з нинішнього року. "Цього року вже було прийнято близько 50 законодавчих актів у сфері будівництва. Реально ж у першому півріччі 2013 р. на ринок вплинуло лише кілька моментів. Перший: плутанина з податком на нерухомість. Другий: спрощена система реєстрації об'єктів. Близько 90% будинків будуються і вводяться в експлуатацію за декларативним принципом. І третій: Закон України "Про регулювання містобудівної діяльності", що заборонив передачу земельних ділянок під будівництво у разі відсутності плану зонування або детального плану території", - констатує Дмитро Шостя. Правда, вивчивши вплив цих змін, перше й останнє нововведення довелося відкласти. Механізм оподаткування виявився нерозробленим, а заборона на виділення земельних ділянок повністю блокувала будівельну діяльність на нових ділянках через відсутність чітких планів зонування.
За словами заступника генерального директора зі стратегічного розвитку і маркетингу компанії ТММ Олексія Говоруна, істотно вплинули на ринок нові правила реєстрації правовстановлюючих документів. Але такий вплив поки що позитивним не назвеш. "Доки остаточно не врегульовані всі процеси, а саме - не визначено обсягу документів, які забудовник зобов'язаний надати, термінів реєстрації, - такі зміни в законодавстві призводять лише до зволікання з термінами оформлення", - відзначає експерт. Втім, ці правила в перспективі можуть істотно спростити життя як забудовникам, так і покупцям нерухомості, але їх слід ретельно доопрацювати.
***
Усе це зайвий раз свідчить, що держава недалекоглядно підходить до питання законодавчого регулювання будівельної галузі, розробляючи самі закони без урахування механізмів їх реалізації на практиці. І тільки коли виявляється, що на практиці закони не працюють, профільні чиновники, як школярі, розпочинають роботу над помилками. А доки вони її проводять, галузь продовжує неухильно звужуватися. Лише за підсумками першого півріччя нинішнього року, обсяги будівельних робіт упали більш як на 19%. Такий сьогодні індикатор результативності всіх законодавчих реформ.
Втім, більшість експертів висловили впевненість, що для активізації будіндустрії необхідний головний драйвер - у вигляді стимулювання купівельної спроможності на "первинці". А цього можна досягти лише за рахунок довгострокової іпотеки під прийнятний відсоток і під заставу майнових прав на споруджуване житло. Звісно, на рівні уряду неодноразово висловлювалися ідеї здешевлення житлових "квадратів", що буцім має зробити їх доступнішими для широких мас. Але вони поки що благополучно загубилися серед інших нереалізованих обіцянок нинішньої влади.
Коментарі експертів
Ігор Вишняков, президент компанії "БілдГрупМенеджмент":
- Для реального спрощення процедури вважаю за необхідне передати повноваження на видачу дозвільної документації державним органам, щоб забудовники не залежали від рішень колегіальних органів місцевого самоврядування, які можуть не збиратися вчасно на засідання, не голосувати за законні та обґрунтовані проекти рішень з особистих мотивів і пояснювати свої рішення не з позиції закону, а фразою "рада так вирішила".
Крім того, не остаточно врегульованим залишається питання пайової участі забудовників у розвитку інженерно-транспортної інфраструктури населених пунктів. Немає механізму компенсації забудовникам понаднормативних витрат на створення інженерно-транспортної інфраструктури. Немає чітких правил розрахунку розміру пайових внесків, а тому забудовники, за рішенням місцевих рад, опиняються часто в нерівних умовах.
Віталій Грусевич, керівник проектів девелоперської компанії "НЕСТ":
- Відповідальність за порушення термінів введення об'єкта в експлуатацію на законодавчому рівні не встановлена, а лише прописується в договорі з інвестором. На мою думку, у цьому питанні ми могли б перейняти досвід Росії, де ретельно прописано єдиний механізм укладання пайових договорів, а самі договори перебувають на обліку держави.
Крім того, було б ефективно визначити в законодавстві етап будівництва, на якому забудовник має право залучати інвестиції фізичних осіб.
Також необхідно встановити відповідальність забудовника за порушення порядку укладання договорів та термінів введення об'єктів в експлуатацію.