Государство изо всех сил пытается реанимировать после кризиса одну из приоритетных отраслей - строительную индустрию. С этой целью оно смягчает, правда, зачастую лишь на бумаге, условия деятельности застройщиков. При этом интерес второго ключевого субъекта рынка - потенциального инвестора на законодательном уровне не учтен. Как следствие, проблемы на строительном рынке остаются нерешенными.
Непобедимый долгострой
За последние два года произошло достаточно много изменений в украинском законодательстве, непосредственно касающихся строительной отрасли. В основном все они были направлены на либерализацию деятельности застройщиков. Однако ни один из законодательных актов не озаботился положением инвестора, вложившего свои кровные в объект на этапе строительства. Огромнейшие риски, которые подразумевает подобное инвестирование, со стороны государства никак не страхуются, механизмы их снижения не внедряются. Проще говоря, спасение покупателей недвижимости, которым не посчастливилось вложить в долгострой, остается делом рук самих покупателей. Механизмы привлечения к ответственности застройщика, просрочившего все сроки введения в эксплуатацию объекта недвижимости, до сих пор остаются неотработанными. "В этом плане со стороны государства к застройщикам очень лояльное отношение. Ведь сегодня затягивают сроки сдачи практически все строительные компании. Если бы такой механизм был разработан, представьте, сколько было бы судовых исков от инвесторов. А это лишний шум вокруг проблемы, он не выгоден сейчас государству", - отмечает аналитик SV Development Сергей Костецкий.
Впрочем, просроченное строительство - это еще полбеды, достаточно острой остается проблема с достройкой объектов незавершенного строительства, которых, по данным Минрегионстроя, на конец первого полугодия 2013-го насчитывалось более 15,7 тыс. Чтобы их достроить, необходимо 186,2 млрд грн. Проблема замороженных объектов из года в год поднимается в правительстве. Уже озвучены самые разнообразные сценарии ее решения: от достройки за счет государства и органов местной власти до внедрения механизма льготной ипотеки для таких объектов. Не так давно Государственное ипотечное учреждение (ГИУ) выступило с инициативой выкупать их у банков. А вот что делать инвесторам, вложившим средства в эти недострои, остается под огромным знаком вопроса. Ждать 2016 г., к которому государство пафосно обещает достроить все замороженные объекты?
Реально же за первый квартал нынешнего года было введено в эксплуатацию лишь 376 недостроев.
Сокращение инвестиционных рисков
Однако, предпринимая пусть даже частичные попытки спасти проблемные объекты, государство ничего не делает для того, чтобы предотвратить их появление в будущем. На сегодняшний день, по словам руководителя проектов девелоперской компании "НЕСТ" Виталия Грусевича, до сих пор не разработаны прозрачные механизмы учета имущественных прав граждан, стандартные формы инвестиционных договоров, законодательно не урегулирована процедура передачи прав объединению инвесторов проблемного объекта для завершения строительства и его ввода в эксплуатацию, а также многие другие важные для рынка вопросы. По словам эксперта, необходимо в первую очередь внедрить предварительную регистрацию имущественных прав на будущую квартиру (чтобы закрепить права инвестора, а также исключить возможность повторной ее продажи), а также единый механизм привлечения средств застройщиком, контролируемый со стороны государства. Кроме того, для сокращения рисков инвесторов крайне важно внедрить механизмы предоставления компенсаций инвесторам, пострадавшим от неправомерных действий застройщиков.
"Проинвестированный объект не должен включаться в ликвидную массу застройщика в случае его ликвидации, а должен признаваться собственностью инвестора. Кроме этого, право инвестора на такой объект должно быть приоритетным при предъявлении на него требований со стороны третьих лиц", - отмечает В.Грусевич. Такие механизмы могли бы существенно сократить риски при инвестировании в строящийся объект, а также вернуть доверие потенциальных инвесторов к первичному рынку недвижимости. Ведь без этого, каким бы прогрессивным ни было реформирование строительной отрасли, главных результатов в виде активизации покупательского спроса ожидать не стоит. Отсюда жалкое количество сделок на рынке недвижимости и стабильно сокращающиеся объемы строительных работ.
Единственное, что хоть как-то отстаивает интересы инвесторов, - это повышение на законодательном уровне ответственности застройщика за качество выполнения строительных работ. "Закон расширил круг правонарушений в сфере градостроительства и существенно ужесточил ответственность за эти нарушения. В основном он направлен на обеспечение соблюдения всех необходимых требований в процессе изготовления строительных материалов и строительства, что является залогом дальнейшей безопасной эксплуатации зданий", - объясняет президент компании "БилдГрупМенеджмент" Игорь Вишняков. В то же время именно эта законодательная инициатива при всей ее значимости для рынка, для инвестора
имеет обратную сторону. "Я уверен, что какие бы механизмы ответственности застройщика не предполагались, увы, все они лягут дополнительной стоимостью на плечи покупателя жилья", - говорит начальник отдела продаж ЖК Park Stone Дмитрий Шостя. Естественно, если застройщики будут вынуждены покупать более качественный и дорогой стройматериал, то они, так или иначе, заложат разницу в цене в стоимость квадратного метра, которая и так уже неподъемна для большинства граждан.
Закон и практика
Впрочем, сами застройщики отмечают, что для усовершенствования строительной отрасли за последние два года было сделано достаточно много, что могло бы позволить создать достаточно либеральное строительное законодательство. Однако существенные упрощения на законодательном уровне далеко не всегда подразумевают их реализацию на практике.
К примеру, так случилось со многими законодательными изменениями, вступившими в силу в прошлом году. Еще тогда многие застройщики отмечали, что при всей их прогрессивности на практике существует много проблем с внедрением ряда изменений. Где-то не хватало принятых подзаконных актов, где-то сами механизмы реализации нововведений не были налажены. Плюс в органах местного самоуправления застройщики продолжали сталкиваться с традиционной бюрократией и коррупцией, которые сводили на нет весь прогресс от реформы. Это, в частности, касалось упрощения разрешительных процедур в строительстве.
Сегодня профильные чиновники рапортуют, что механизм упрощения строительных процедур заработал на полную мощность. По словам замминистра регионального развития, строительства и ЖКХ Дмитрия Исаенко, вдвое сокращен перечень необходимых документов для получения разрешения на строительные работы, а сроки получения такой документации сокращены с 60 до 5–10 дней в зависимости от категории сложности объекта.
Прогресс отмечают и сами застройщики, но добавляют, что проблемы на местах устранить не удалось. "На практике мы сталкиваемся со сложной процедурой получения разрешительных документов от органов местного самоуправления, затягиванием решения вопросов пользования землей", - отмечает Игорь Вишняков. Поскольку некоторые процедуры не урегулированы на законодательном уровне, каждый местный совет решает данные вопросы по-своему. Таким образом, по словам эксперта, вопрос, который должен решаться в сжатые сроки, превращается в длительную процедуру с созывом исполнительного комитета, заседания которого могут проходить и не каждый месяц. Виной всему непродуманность и несогласованность, которые не позволяют строительной отрасли извлечь максимум позитива от законодательных изменений.
По всей видимости, во многом похожая судьба ожидает также новшества в строительном законодательстве, начавшие действовать с нынешнего года. "В этом году уже было принято около 50 законодательных актов в сфере строительства. Реально же в первом полугодии 2013 г. на рынок повлияло лишь несколько моментов. Первый: неразбериха с налогом на недвижимость. Второй: упрощенная система регистрации объектов. Около 90% домов строятся и вводятся в эксплуатацию по декларативному принципу. И третий: Закон Украины "О регулировании градостроительной деятельности", который запретил передачу земельных участков для строительства в случае отсутствия плана зонирования или детального плана территории", - констатирует Дмитрий Шостя. Правда, изучив влияние данных изменений, первое и последнее нововведения пришлось отложить. Механизм налогообложения оказался неразработанным, а запрет на выделение земучастков полностью блокировал строительную деятельность на новых участках из-за отсутствия четких планов зонирования.
По словам заместителя генерального директора по стратегическому развитию и маркетингу компании ТММ Алексея Говоруна, существенное влияние на рынок оказали новые правила регистрации правоустанавливающих документов. Но такое влияние пока позитивным не назовешь. "Пока окончательно не урегулированы все процессы, а именно - объем документов, которые застройщик обязан предоставить, сроки регистрации, такие изменения в законодательстве приводят лишь к затягиванию сроков оформления", - отмечает эксперт. Впрочем, эти правила в перспективе могут существенно упростить жизнь как застройщикам, так и покупателям недвижимости при их тщательной доработке.
***
Все это лишний раз свидетельствует о том, что государство недальновидно подходит к вопросу законодательного регулирования строительной отрасли, разрабатывая сами законы без учета механизмов их реализации на практике. И только когда оказывается, что на практике законы не смогли заработать, профильные чиновники, как школьники, приступают к работе над ошибками. А пока они ее проводят, отрасль продолжает неуклонно сокращаться. Лишь по итогам первого полугодия нынешнего года объемы строительных работ упали более чем на 19%. Таков сегодня индикатор результативности всех законодательных реформ.
Впрочем, большинство экспертов выразили уверенность, что для активизации стройиндустрии необходим главный драйвер в виде стимулирования покупательной способности на "первичке". А это может быть достигнуто лишь за счет долгосрочной ипотеки под приемлемый процент и под залог имущественных прав на строящееся жилье. Конечно, на уровне правительства не единожды высказывались идеи по удешевлению жилых "квадратов", что, якобы, должно сделать их более доступными для широких масс. Но они пока благополучно затерялись среди прочих нереализованных обещаний нынешней власти.
Комментарии экспертов
Игорь Вишняков, президент компании "БилдГрупМенеджмент":
- Для реального упрощения процедуры считаю необходимым передать полномочия по выдаче разрешительной документации существующим государственным органам, чтобы застройщики не зависели от решений коллегиальных органов местного самоуправления, которые могут не собираться своевременно на заседание, не голосовать за законные и обоснованные проекты решений по личным мотивам и объяснять свои решения не с позиции закона, а фразой "совет так решил".
Также не до конца урегулированным остается вопрос паевого участия застройщиков в развитии инженерно-транспортной инфраструктуры населенных пунктов. Отсутствует механизм компенсации застройщикам затрат на создание инженерно-транспортной инфраструктуры, понесенных сверх установленных нормативов. Нет четких правил расчета размера паевых взносов, а потому застройщики по решению местных советов оказываются зачастую в неравных условиях.
Виталий Грусевич,
руководитель проектов девелоперской компании "НЕСТ":
- Ответственность за нарушение сроков ввода объекта в эксплуатацию на законодательном уровне не установлена, а лишь прописывается в договоре с инвестором. По моему мнению, в этом вопросе мы могли бы перенять опыт России, где тщательно прописан единый механизм заключения договоров долевого участия, а сами договора находятся на учете государства.
Кроме того, было бы эффективно обозначить в законодательстве этап строительства, на котором застройщик имеет право привлекать инвестиции физических лиц.
Также необходимо установить ответственность застройщика за нарушение установленного порядка заключения договоров и сроков ввода объектов в эксплуатацию.