Коли пояснюють, від чого залежить вартість нерухомості, то кажуть: локація, локація і ще раз локація. Нині ж в Україні цей вислів можна перефразувати так: волатильність, волатильність і ще раз волатильність. Адже ціни на нерухомість із початком широкомасштабного вторгнення РФ стали як ніколи волатильними, тобто такими, що весь час змінюються.
Залежність від фронту
Звісно, така закономірність значною мірою пов’язана із ситуацією на фронті. В підсумку, особливо протягом останніх двох місяців, можна було спостерігати, що вже готові угоди на певний час відкладалися. Водночас позитивні новини з фронту про відбиття чергової навали одразу відновлювали ринок до рівня невеликого ворушіння. Тому всі наші надії, зокрема й на ринку нерухомості, — на ЗСУ.
Через бої на Харківському напрямку ринок нерухомості в Києві (й області) та за межами прифронтової України отримав черговий імпульс від переселенців із сходу: ціни на оренду буквально злетіли, знайти «умовно нормальну» квартиру під оренду стало вкрай непросто.
Ціни на оренду в Києві сягнули 25–30 тис. грн/місяць на 1–2-кімнатні квартири, в області — 15–20 тис. грн. Це майже в півтора раза більше, ніж на початку 2024-го. Аналогічна картина спостерігається й у західних областях.
Вартість оренди зростає на тлі падіння цін на купівлю/продаж житлової нерухомості. В цьому сегменті почався просто обвал цін — іноді продажу об’єкта не сприяє навіть зниження його ціни на 30% і більше. Покупців немає, а продавцями виступають зазвичай ті, хто знайшов прихисток за кордоном.
Фактично Україна дедалі більше переходить до європейської моделі життя — в орендованих квартирах. Головна перевага — мобільність, що не обмежує у виборі місця роботи.
І якщо наприкінці 2023-го дехто радів тому, що ціни в Києві повернулися на передвоєнний рівень, то сьогодні проявилася нова тенденція — падіння цін на купівлю/продаж у Києві й області. Втім, переселенцям це дає змогу легше придбати собі житло, приміром, за житлові сертифікати. З іншого боку, падіння цін також свідчить про небажання інвесторів вкладати кошти в нерухомість.
Щоправда, це небажання не стосується заходу України, бо якщо в Києві ціни на продаж нерухомості падають, то на заході країни вони зростають, — нове житло біля західного кордону будується шаленими темпами.
Загалом у країні діє дуже проста формула: що ближче до лінії фронту, то нижча вартість нерухомості.
Умовно Україну можна розділити на три цінові зони купівлі/продажу:
- прифронтова, в якій ціни впали, а угод майже немає;
- серединна, де спостерігається невисока активність ринку, а гривневі ціни дорівнюють тим, які були до Великої війни, або є меншими. Зазвичай тут досить активною є оренда;
- західні області, де спостерігається небувалий досі попит на нерухомість, а кількість мешканців увесь час збільшується.
Попит формують переселенці
На сьогодні обстріли територій відбуваються по всій Україні, тому питання безпеки почало домінувати під час купівлі й оренди житла. В цих умовах, обираючи житло, орендарі та покупці враховують такі чинники:
- віддаленість від зони бойових дій;
- невисокий поверх, щоб не користуватися ліфтом у момент втрати електроспоживання;
- конструктивні особливості будівлі (бажаною є монолітно-каркасна конструкція, надійніша в разі влучання ракети);
- наявність паркінгу, який можна використати як укриття під час повітряної тривоги;
- уникнення сусідства з державними адміністративними будівлями або виробництвами військової продукції, що є додатковим ризиком влучання ракети під час повітряних атак;
- наявність газопостачання.
В прифронтових зонах попиту на купівлю майже немає, проте є оренда. Здебільшого нею цікавляться ті, хто втратив житло у фронтовій або окупованій зоні, — люди не хочуть переміщуватися далеко від свого навіть пошкодженого житла, тому іноді їх примусово евакують ЗСУ заради їхньої безпеки. Також у людей немає грошей на оплату оренди в безпечніших локаціях. А прифронтові регіони частіше страждають від ракетних ударів, тому ціни на оренду тут невеликі, іноді по 100–150 доларів плюс комунальні послуги.
Стосовно інших регіонів, що далі — то дорожча як оренда, так і продаж, хоча реальні продажі є тільки в досить віддалених регіонах, у серединній зоні вони досі точкові, незважаючи на оренду, яка злетіла в небеса.
Попиту на нову нерухомість як не було, так і немає, оскільки в Україні нові квартири продаються без опорядження, кухні та сантехніки. З огляду на те, що ціни на будівельні матеріали істотно підвищилися й бракує робочої сили для виконання ремонтів, інвестори хочуть купувати житло, яке вже має опорядження й навіть меблі. Саме такі варіанти надають власники, які переїхали за кордон і не планують повертатися. Це дає змогу відразу здати житло в оренду переселенцям і отримувати орендну плату, не витрачаючи часу та грошей на ремонт.
Левову частку попиту на заході, приміром, у Львові, формують переселенці. За час війни кількість мешканців у місті майже подвоїлася, тому ціни на оренду та купівлю-продаж у доларовому еквіваленті вищі, ніж були до Великої війни. Тут навіть продаються квартири в нових будівлях. Ціни на оренду та купівлю/продаж майже зрівнялися з київськими, хоча до війни вони були у Львові на 20–25% нижчими.
***
Українська нерухомість дедалі більше тяжіє до європейського кордону. Сюди ж переїжджають українські підприємства. Тут будується не тільки житло, а й нові підприємства та інфраструктура. Саме тут з’являється більше роботи, вирує життя й, відповідно, зростають ціни. Україна рухається на захід.