Когда объясняют, от чего зависит стоимость недвижимости, то говорят: локация, локация и еще раз локация. Сейчас же в Украине это выражение можно перефразировать так: волатильность, волатильность и еще раз волатильность. Ведь цены на недвижимость с началом широкомасштабного вторжения РФ стали как никогда волатильными, то есть такими, которые все время меняются.
Зависимость от фронта
Конечно, такая закономерность в значительной степени связана с ситуацией на фронте. В итоге, особенно в течение последних двух месяцев, можно было наблюдать, что уже готовые договоры на определенное время откладывались. Вместе с тем позитивные новости с фронта об отражении очередного нашествия сразу восстанавливали рынок до уровня небольшого шевеления. Поэтому все наши надежды, в частности и на рынке недвижимости, — на ВСУ.
Из-за боев на Харьковском направлении рынок недвижимости в Киеве (и области) и за пределами прифронтовой Украины получил очередной импульс от переселенцев с востока: цены на аренду буквально взлетели, найти «условно нормальную» квартиру под аренду стало крайне непросто.
Цены на аренду в Киеве достигли 25–30 тыс. грн/месяц на 1–2-комнатные квартиры, в области — 15–20 тыс. грн. Это почти в полтора раза больше, чем в начале 2024-го. Аналогичная картина наблюдается и в западных областях.
Стоимость аренды растет на фоне падения цен на покупку/продажу жилой недвижимости. В этом сегменте начался просто обвал цен — иногда продаже объекта не способствует даже снижение его цены на 30% и больше. Покупателей нет, а продавцами выступают обычно те, кто нашел приют за границей.
Фактически Украина все больше переходит на европейскую модель жизни — в арендованных квартирах. Главное преимущество — мобильность, не ограничивающая в выборе места работы.
И если в конце 2023-го некоторые радовались тому, что цены в Киеве вернулись на предвоенный уровень, то сегодня проявилась новая тенденция — падение цен на покупку/продажу в Киеве и области. Впрочем, переселенцам это дает возможность легче приобрести себе жилье, например, за жилищные сертификаты. С другой стороны, падение цен также свидетельствует о нежелании инвесторов вкладывать средства в недвижимость.
Правда, это нежелание не касается запада Украины, потому что если в Киеве цены на продажу недвижимости падают, то на западе страны они растут, — новое жилье возле западной границы строится бешеными темпами.
В целом в стране действует очень простая формула: чем ближе к линии фронта, тем ниже стоимость недвижимости.
Условно Украину можно разделить на три ценовые зоны покупки/продажи:
- прифронтовая, где цены упали, а договоров почти нет;
- срединная, где наблюдается невысокая активность рынка, а гривневые цены равняются тем, что были до Большой войны, или меньше. Обычно здесь довольно активна аренда;
- западные области, где наблюдается небывалый до сих пор спрос на недвижимость, а количество жителей все время увеличивается.
Спрос формируют переселенцы
На сегодняшний день обстрелы территорий происходят по всей Украине, поэтому вопрос безопасности начал доминировать во время покупки и аренды жилья. В этих условиях, выбирая жилье, арендаторы и покупатели учитывают следующие факторы:
- удаленность от зоны боевых действий;
- невысокий этаж, чтобы не пользоваться лифтом в момент отключения электроснабжения;
- конструктивные особенности здания (желательна монолитно-каркасная конструкция, более надежная в случае попадания ракеты);
- наличие паркинга, который можно использовать как укрытие во время воздушной тревоги;
- избежание соседства с государственными административными зданиями или производствами военной продукции, что является дополнительным риском попадания ракеты во время воздушных атак;
- наличие газоснабжения.
В прифронтовых зонах спроса на покупку почти нет, но есть аренда. Чаще всего ею интересуются те, кто потерял жилье во фронтовой или оккупированной зоне, — люди не хотят перемещаться далеко от своего даже поврежденного жилья, поэтому иногда их принудительно эвакуируют ВСУ ради их безопасности. Также у людей нет денег на оплату аренды в более безопасных локациях. А прифронтовые регионы чаще страдают от ракетных ударов, поэтому цены на аренду здесь небольшие, иногда по 100–150 долларов плюс коммунальные услуги.
Что касается других регионов, чем дальше — тем дороже как аренда, так и продажа, хотя реальные продажи есть только в довольно отдаленных регионах, в срединной зоне они до сих пор точечные, несмотря на аренду, взлетевшую до небес.
Спроса на новую недвижимость как не было, так и нет, поскольку в Украине новые квартиры продаются без оборудования, кухни и сантехники. Учитывая то, что цены на строительные материалы существенно повысились и не хватает рабочей силы для выполнения ремонтов, инвесторы хотят покупать уже оборудованное жилье с мебелью. Именно такие варианты предоставляют владельцы, которые переехали за границу и не планируют возвращаться. Это дает возможность сразу сдать жилье в аренду переселенцам и получать арендную плату, не тратя времени и денег на ремонт.
Львиную долю спроса на западе, например, во Львове, формируют переселенцы. За время войны количество жителей в городе почти удвоилось, поэтому цены на аренду и покупку-продажу в долларовом эквиваленте выше, чем были до Большой войны. Здесь даже продаются квартиры в новых зданиях. Цены на аренду и покупку/продажу почти сравнялись с киевскими, хотя до войны они были во Львове на 20–25% ниже.
***
Украинская недвижимость все больше тяготеет к европейской границе. Сюда же переезжают украинские предприятия. Здесь строится не только жилье, но и новые предприятия и инфраструктура. Именно здесь появляется больше работы, бурлит жизнь и, соответственно, растут цены. Украина движется на запад.