Наразі у законопроєкті №7198 про компенсацію за пошкодження та знищення нерухомого майна внаслідок бойових дій відсутній прозорий механізм використання коштів Фонду відновлення майна та зруйнованої інфраструктури. Про це у своєму матеріалі для ZN.UA пише Сергій Волков, президент Української Національної Іпотечної Асоціації (УНІА) - "Як не допустити розкрадання компенсацій за пошкоджене житло".
На переконання Волкова, аби всі кошти, виділені на компенсацію, були використані за призначенням, державі необхідно впровадити фінансування будівельних робіт черговими етапами, лише після перевірок (здійснюваних банківськими фахівцями) виконання попередніх етапів.
Найпоширеніший у Європі механізм розрахунків, що передбачає участь банку у фінансуванні проєкту. Банк, фінансуючи будівництво за рахунок задепонованих на рахунках-ескроу коштів майбутніх власників житла або видаючи кредит, перевіряє документи і контролює цільове використання коштів. Таку вимогу, наприклад, закріплено в законодавствах Німеччини, Польщі, Італії та Франції.
За таким механізмом, банки виступають у ролі ескроу-агентів, які захищають інтереси постраждалих власників нерухомості, а забудовник може розпоряджатися їхніми коштами лише у разі виконання певних умов. Банк виплачує кошти траншами, що значно знижує ризики, пов’язані з невиконанням забудовником своїх зобов’язань.
Постраждалий власник житла (або об’єднання) укладає договір не лише із забудовником, а й із банком, який контролюватиме перебіг будівництва та перераховуватиме компенсаційні гроші з рахунку-ескроу відповідно до графіка та термінів фактично виконаних певних робіт. Згідно із середньоєвропейською практикою, виплати можуть здійснюватися на таких етапах:
- 35% від загальної суми після залиття фундаменту (в нашому випадку це може бути знесення зруйнованої будівлі);
- 40% — після завершення загальних будівельних робіт;
- 20% — після остаточного завершення проєкту;
- 5% — після передачі об’єкта власнику.
Постає дуже важливе питання справедливої вартості будівництва, яка задовольнить виконавця будівельних робіт та за якою буде визначено суму компенсації.
За основу можна взяти Єдину базу даних звітів про оцінку Фонду державного майна або розробити на її основі індикативну ціну одного квадратного метра житла, яка встановлюється з урахуванням конструктивних особливостей об’єкта, його географічного розташування, офіційного курсу іноземної валюти, а також враховує зміну цінової кон’юнктури на ринку основних будівельних матеріалів та інших суттєвих складових собівартості будівництва. Такий підхід не потребує складної та дорогої процедури оцінки. Лише у разі капітального ремонту необхідно буде фахово оцінити відсоток пошкодження від повної вартості житла.
З іншими матеріалами Сергія Волкова, президента Української Національної Іпотечної Асоціації (УНІА) можна ознайомитися за посиланням.