В законопроекте №7198 о компенсации за повреждение и уничтожение недвижимого имущества в результате боевых действий отсутствует прозрачный механизм использования средств Фонда восстановления имущества и разрушенной инфраструктуры. Об этом в своем материале для ZN.UA пишет Сергей Волков, президент Украинской Национальной Ипотечной Ассоциации (УНИА) – "Как не допустить хищение компенсаций за поврежденное жилье".
По убеждению Волкова, чтобы все средства, выделенные на компенсацию, были использованы по назначению, государству необходимо внедрить финансирование строительных работ очередными этапами, только после проверок (осуществляемых банковскими специалистами) выполнения предыдущих этапов.
Наиболее распространен в Европе механизм расчетов, предусматривающий участие банка в финансировании проекта. Банк, финансируя строительство за счет депонированных на счетах-эскроу средств будущих собственников жилья или выдавая кредит, проверяет документы и контролирует целевое использование средств. Такое требование, например, закреплено в законодательствах Германии, Польши, Италии и Франции.
По такому механизму банки выступают в роли эскроу-агентов, защищающих интересы пострадавших собственников недвижимости, а застройщик может распоряжаться их средствами только в случае выполнения определенных условий. Банк выплачивает денежные средства траншами, что значительно снижает риски, связанные с невыполнением застройщиком своих обязательств.
Пострадавший собственник жилья (или объединения) заключает договор не только с застройщиком, но и с банком, который будет контролировать ход строительства и будет перечислять компенсационные деньги со счета-эскроу в соответствии с графиком и сроками фактически выполненных определенных работ. Согласно среднеевропейской практике, выплаты могут производиться на следующих этапах:
- 35% от общей суммы после заливки фундамента (в нашем случае это может быть снос разрушенного здания);
- 40% - после завершения общих строительных работ;
- 20% - после окончательного завершения проекта;
- 5% - после передачи объекта владельцу.
Возникает очень важный вопрос справедливой стоимости строительства, которая удовлетворит исполнителя строительных работ и по которой будет определена сумма компенсации.
За основу можно взять Единую базу данных отчетов об оценке Фонда государственного имущества или разработать на ее основе индикативную цену одного квадратного метра жилья, устанавливаемую с учетом конструктивных особенностей объекта, его географического расположения, официального курса иностранной валюты, а также учитывающего изменение ценовой конъюнктуры на рынке основных строительных материалов и других существенных составляющих себестоимости строительства. Такой подход не требует сложной и дорогостоящей оценки. Только при капитальном ремонте необходимо будет профессионально оценить процент повреждения от полной стоимости жилья.
С другими материалами Сергея Волкова, президента Украинской национальной ипотечной ассоциации (УНИА) можно ознакомиться по ссылке.