Досвід: як захистити свою землю

У розпал виборчої кампанії депутати внесли поправки до Земельного кодексу України. 2 жовтня парламентарії дозволили іноземцям і закордонним компаніям купувати українські землі комерційного призначення. Слід сказати, наше суспільство відреагувало на це неоднозначно. Частина українців виступає за те, щоб земля була ліквідним товаром. Але, зрозуміло, є й такі, хто сприймає новацію в багнети. Спробуємо розібратися, що обіцяє нам оновлений Земельний кодекс.

У XIX ст. письменник Марк Твен промовив знамениту фразу: «Купуйте землю - адже її вже більше ніхто не виробляє». Сьогодні у багатьох розвинених країнах купівля землі розглядається як вигідна інвестиція. Придбати земельний наділ комерційного призначення може кожен бажаючий. В окремих випадках для цього навіть не потрібно виходити з дому, оскільки придбати землю можна на сайті ebay.

Вільний ринок землі - один із механізмів залучення іноземних інвестицій. Кожна держава має свої особливості продажу сільськогосподарських земель нерезидентам.

Наприклад, Японія категорично забороняє продаж орних земель нерезидентам, та й стосовно власних громадян встановлено суворі й чіткі критерії купівлі і продажу.

У США на загальнодержавному рівні заборони на продаж сільськогосподарських земель немає. Але, щоб придбати наділ, потрібно написати клопотання на ім’я міністра сільського господарства. А ось на рівні штатів, особливо сільськогосподарських, або встановлено заборону на придбання землі, або регламентовано граничні обсяги землі, яку можна купити. При цьому зазвичай встановлюються дуже жорсткі вимоги до дотримання природоохоронних норм, створення робочих місць, бізнес-плану майбутнього фермерського господарства.

Ціни теж не дуже доступні. У середньому вартість 1 га землі у США коливається в межах 10-15 тис. дол. і стрімко зростає у зв’язку з очікуваною продовольчою кризою.

Не схвалюється продаж сільськогосподарських земель і в Канаді. У вільному продажу - тільки малопродуктивні землі північних регіонів. І робиться це лише для того, аби залучення іноземних інвестицій сприяло розвиткові сільського господарства. В Австралії є певні обмеження на купівлю землі в регіонах, у яких проживає корінне населення.

Європа ж, на відміну від заокеанських країн, лояльніше ставиться до допуску іноземців на ринок сільськогосподарських земель. Наприклад, такі землі можна придбати практично у всіх країнах Євросоюзу. Але тут також є певні обмеження. Зокрема, землю можуть придбати тільки фізичні особи з досвідом ведення сільського господарства. Крім того, ці особи зобов’язані продемонструвати, проходячи конкурс, що потенційно зможуть найефективніше господарювати на придбаних землях. (Такі норми, до речі, пропонувалися в законопроекті про ринок землі, ініціатором якого виступив тодішній президент України Віктор Ющенко.)

Європа робить упор не на громадянство, а на те, наскільки корисний новий власник для збереження сільського господарства. У деяких державах, правда, прописані обмеження на дроблення земельної ділянки, на можливість її відчуження в майбутньому (наприклад, у Німеччині після проведення земельної реформи таке обмеження встановлювалося на 20 років), на передачу у спадок тощо. Окремо стоять Нідерланди - тут 30% землі перебуває у власності спеціальної державної організації, яка здає такі землі в довгострокову оренду.

Як відомо, Україна володіє 60% світових запасів чорноземів. Багато країн давно придивляються до наших орних земель. Зокрема, влада Піднебесної акумулювала близько 60 млрд. дол. на їх скупку у разі зняття мораторію на продаж сільськогосподарських земель. За прогнозами експертів, на вільному ринку вартість 1 га нашої сільгоспземлі може перевищити 7 тис. дол. Для порівняння: сьогодні в Україні гектар пропонується за 300-400 дол. Тому навряд чи український бізнес зможе конкурувати із закордонними потенційними покупцями. Гадаю, не варто пояснювати, хто стане власником більшості українських чорноземів у разі створення вільного ринку сільськогосподарської землі.

На мою думку і як юриста, і як громадянина, родючі землі, особливо неоціненні українські чорноземи, продавати нерезидентам не можна. Це все одно що продати копальню, в якій розвідали величезні запаси золота або родовище нафти, а потім самим купувати у нового власника золото чи нафту. Чорноземи годуватимуть нас у майбутньому. І ще не відомо, що через десять років даватиме більші прибутки - видобуток нафти чи вирощування пшениці та інших сільгоспкультур.

Доти, доки в Україні не буде забезпечено ефективне ведення сільського господарства і створено систему забезпечення збереженості земель, мораторій на продаж родючих сільськогосподарських земель має бути обов’язковим.

До того ж самого мораторію на продаж для збереження наших чорноземів не досить. Сьогодні існує таке поняття як довгострокова оренда землі. Необхідно усвідомлювати, що за 50 років орендар може перетворити наші чорноземи на африканську пустелю. Тому питання довгострокової оренди сільгоспземель також потребує додаткового вивчення і врегулювання.