Захистити інвесторів можна, збільшивши розмір гарантійної частки будівництва щонайменше до 30% – експерт

За 15 років після багатотисячної афери з «Еліта-центром» і тисячами постраждалих інвесторів, в Україні досі немає адекватного проблемі законодавства.

Захистити права інвесторів партія влади планує за допомогою нового законопроєкту №5091, співавтором якого є голова Координаційної ради з вирішення проблемних питань у сфері містобудування при президенті України Олена Шуляк. Однак експерт з питань містобудування Георгій Могильний вважає, що запропоновані у законопроєкті механізми не вирішують проблему.

«Безумовно, позитивна новація законопроекту - запровадження так званої гарантійної частки будівництва об'єкта нерухомого майна, - зазначає Могильний. - Права на цю частку обтяжуються з метою гарантувати добудову відповідного об'єкта незавершеного будівництва іншими особами (зокрема у зв'язку з банкрутством або фінансовою неспроможністю забудовника)».

Однак, на думку експерта, принципове значення має розмір цієї частки. Яку закон чомусь не встановлює і віддає це право Кабміну. Авторка законопроєкту Олена Шуляк - стверджує: розмір гарантованої частки буде мінімум 10% від вартості об'єкта, що забезпечить добудову, коли щось піде не так.

Перевірити життєздатність цього механізму експерт пропонує на прикладі проблеми з будівництвом банку «Аркада», яка і змусила депутатів не відкладати змін законодавства на потім.

«Кошти залучалися за прямо передбаченою та окремо врегульованою схемою - через фонди фінансування будівництва. Подвійних продажів квартир не було, дозвільні документи були, проєкту без згоди інвесторів ніхто не змінював», - уточнює Могильний.

Банк «Аркада» зібрав гроші і не передав квартир інвесторам на 9,3 млрд грн. Новий забудовник порахував, що можна продати приміщень ще майже на 4,3 млрд грн (32% вартості), а на добудову потрібно близько 7,3 млрд (54% зібраних за весь час коштів).

«Як бачимо, навіть 30% у гарантованій частці зовсім не гарантують можливості добудувати без значних доплат з боку інвесторів, - для ситуації на кшталт «Аркади» необхідно 50%. І це в Києві, де найвища в країні рентабельність будівництва, а в регіонах і цього не вистачить, бо суттєво менша частина коштів із продажу гарантованої частки може бути спрямована на компенсацію виведених недоброчесним забудовником коштів», - пояснює автор.

Таким чином, запропонований у законопроєкті механізм не може надійно захистити навіть інвесторів за «білими» схемами фінансування, якщо не збільшити гарантованої частки в рази від нині запланованого.

«Але збільшення гарантованої частки - це збільшення собівартості будівництва для забудовника і підвищення ціни для покупця. Що більша різниця в ціні між «білими» та «сірими» схемами, то охочіше покупці і забудовники працюють за «сірими» схемами, за яких покупці за законопроєктом мають стати взагалі незахищеними», - підсумовує він.

Саме такий цікавий парадокс закладено в законопроєкт №5091: що краще з його використанням забезпечать захист інвесторів, то більше інвесторів стануть зовсім беззахисними.

ВАС ЗАЦІКАВИТЬ

Інвестор не вважається потерпілим від проблемного будівництва – новий законопроект

Чому в Україні досі заохочуються «сірі» способи залучення грошей у будівництво? З якої причини будівельний ринок в Україні фінансують прості громадяни, які потребують житла, а не банки? Чи створює «Слуга народу» реальний механізм у законодавстві, здатний убезпечити людей від шахраїв на ринку? Відповіді на ці та інші питання читайте в другій частині матеріалу Георгія Могильного «Ігри будівельних інвесторів-2» у ZN.UA. Перша частина матеріалу доступна за посиланням.