Оренда землі: що змінилося на час війни

На час воєнного стану суттєво змінюються умови оренди землі, правила перебігу земельних торгів та процедуру автоматичного подовження договорів оренди. Що саме і для чого міняє держава, пояснив для читачів ZN.UA Ігор Ясько, юрист, керуючий партнер ЮК Winner.

Днями вступив в силу ЗУ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану», який вносить суттєві зміни в процедури земельної оренди. Усі зміни, про які далі йтиме мова втратять силу із відновленням мирного життя, а держава повернеться до звичних процедур регулювання земельних відносин.

Навіщо взагалі щось міняти і до чого тут продовольча безпека?

Як відомо значна частина земель, що використовуються у сільському господарстві – орендовані. Оскільки цього року питання врожаїв в країні – це питання виживання, а аграрії у цілих регіонах просто позбавлені можливості обробляти свої землі, зміни в регулюванні земельних відносин були необхідними та нагальними.

Наприклад, завдяки прийнятому закону для сільськогосподарського виробництва буде передано 20 тис. гектарів земель комунальної власності, які були підготовлені для передачі в оренду на земельних торгах. Також будуть підготовлені для обробки ще близько 300 – 400 тис. га земель державної власності, які зараз перебувають у користуванні держпідприємств Мінагрополітики, НААН України, закладів освіти. Фактично уряд зробив все можливе для того, щоб аграрії змогли обробляти якомога більше доступної землі, користуючись нею за спрощеними процедурами.

Що ж змінилося?

Зокрема, законом забезпечується передача орендарями та суборендарями прав оренди та суборенди земельних ділянок сільськогосподарського призначення усіх форм власності для ведення сільського господарства, крім тих, що вже перебувають у постійному користуванні громадян та приватних юридичних осіб, громадських організацій тощо.

Важливо, що влада спростила набуття прав користування на земельні ділянки. Договори оренди автоматично продовжуються на один рік без внесення відомостей у відповідні реєстри. Тобто договори суборенди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту, строк щодо яких закінчився після введення воєнного стану (після 24 лютого 2022 р.), вважаються поновленими на один рік без волевиявлення сторін і без внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав. І це правильно, бо наразі Державний земельний кадастр, Державний реєстр речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень не функціонують, адміністративні послуги не надаються, і передача земельних ділянок за звичайною процедурою фактично неможлива.

Районні військові адміністрації можуть передавати в оренду строком до одного року державні та комунальні земельні ділянки с/г призначення також без державної реєстрації.

Важливо, договір про передачу органом влади земельної ділянки сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності сільгоспвиробникам в оренду:

• може передбачати передачу в оренду декількох земельних ділянок одним орендодавцем;
• не може бути поновлений чи укладений на новий строк;
• не містить відомостей про кадастровий номер земельної ділянки, яка передається в оренду, а якщо кадастровий номер такій ділянці не присвоєно, у договорі оренди такої земельної ділянки кадастровий номер не зазначається.

Договори оренди землі укладаються лише на один рік в електронній формі без проведення торгів. Норма про те, що права на земельні ділянки державної та комунальної власності можуть набуватися виключно на земельних торгах, призупиняється на час дії цього закону. А земельні ділянки, права оренди, емфітевзису тощо, щодо яких земельні торги не було завершено до моменту вступу цього закону в дію, будуть передані в оренду на умовах, визначених підпунктом 2 пункту 27 Перехідних положень Земельного кодексу.

Цей пункт передбачає, що:

• строк оренди землі за такими договорами не може перевищувати одного року. Вимоги Земельного кодексу України та Закону України "Про оренду землі" щодо мінімального строку договору оренди землі у сім років до таких договорів не застосовуються;
• розмір орендної плати не може перевищувати 8% (тобто може бути меншим, але не може бути більшим) нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що визначається від середньої нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по області, а передачі ділянки в оренду проводиться без проведення земельних торгів.

Орендар земельної ділянки не може мати права на:

• компенсацію власних витрат на поліпшення земельної ділянки;
• поновлення договору оренди землі, укладення договору оренди землі на новий строк з використанням переважного права орендаря;
• передачу земельної ділянки в суборенду;
• встановлення земельного сервітуту;
• зміну угідь земельної ділянки;
• будівництво на земельній ділянці об’єктів нерухомого майна (будівель, споруд);
• закладення на земельній ділянці багаторічних насаджень;
• переважне право на купівлю орендованої земельної ділянки у разі її продажу;
• відчуження, передачу в заставу (іпотеку) права користування земельною ділянкою;
• поділ земельної ділянки, об’єднання її з іншою земельною ділянкою;
• використання для власних потреб наявних на земельній ділянці загальнопоширених корисних копалин, торфу, лісу, водних об'єктів, а також інших корисних властивостей землі;
• зміну цільового призначення земельної ділянки.

Передача с/г землі, яка перебуває у постійному користуванні державних та комунальних підприємств, установ, організацій, і на якій відсутні посіви, здійснюється за письмовим погодженням керівника відповідного державного, комунального підприємства, установи, організації, причому право постійного користування земельними ділянками не припиняється.

Паралельно закон встановлює заборону під час дії воєнного стану на безоплатну передачу земель державної, комунальної власності у приватну власність, чи надання дозволів на розроблення документації із землеустрою з метою безоплатної передачі.

Фактично усі регуляторні механізми в земельному законодавстві максимально спрощено, аби від процесу домовленостей про обробіток, до його початку, пройшов мінімум часу, а встановлені обмеження на вартість оренди не дали змогу власникам підняти надмірно ціни у скрутний для держави момент.

У постійному користуванні держпідприємств та інших установ та організацій наразі перебуває близько 700 тис. га сільськогосподарських земель, які або не використовуються або використовуються із мінімальною ефективністю. Хоча б половину із них наші аграрії можуть обробити вже цьогоріч і було б нерозумно не скористатися цією можливістю через бюрократичні перепони.