Нестандартная задачка для НАНУ: поиск способа быстро обеспечить украинцев квартирами

С трудом верится, что еще каких-нибудь лет десять назад двух-трехкомнатная квартира в Киеве на вторичном рынке стоила 15—18 тыс. долл. И уж совсем кажется невероятным то, что только разворачивающий свои мощности «Київміськбуд» строил новые весьма пристойные квартиры площадью в 100 кв. м за… 20 тыс. долл.! Такие цены могли сделать доступным новое жилье для очень многих людей в нашем небогатом обществе.

Однако потом начался весь этот кошмар с надуванием цен. Стоимость квартир увеличилась на порядок. Не только беднейшие слои населения, но и средний класс потеряли надежду на приобретение жилья. Украина обрела все характерные черты тотально коррумпированной державы, в которой улицы заполонили «мерседесы» и «бентли», а строители возводят лишь так называемое элитное жилье. Сейчас нас убеждают, что цены на дома и квартиры достигли дна. Но серьезные аналитики убеждены: «дно» — это цены, с которых начинался старт ценовой гонки. Максимум триста долларов за кв. метр новой жилой площади. Однако пока до этого уровня цены не рухнули…

Вы спросите: а какое все это имеет отношение к высокой науке? Недавно по приглашению Министерства жилищно-коммунального хозяйства Украины в Киев приехал действительный член Российской академии наук Виктор Полтерович (специалист по математическим методам в экономике), занявшийся изучением вопроса: каким путем нужно направить экономику России, чтобы ее рядовые граждане в обозримом будущем получили квартиры? Основные результаты исследований российского ученого недавно были доложены на совместном собрании президиума НАНУ и Министерства ЖКХ Украины. Вывод: украинская академическая наука должна спуститься с царственных высот и принять самое активное участие в развитии программ, которые волнуют граждан нашей страны. Корреспондент еженедельника встретился с московским гостем и задал ему несколько вопросов.

— Виктор Меерович, киевских коллег очень впечатлила ваша оценка роли строительно-сберегательных касс в формировании ипотечных институтов переходных экономик. Вы не можете доступно объяснить суть проблемы так, чтобы она стала понятной не только специалистам?

— Представим себе ситуацию в государстве, в котором ипотеки нет вообще. Как, например, ее не было в странах социалистического лагеря. Возникает вопрос: с чего начинать развитие ипотечных институций? Как вообще подходить к этой проблеме? Но прежде всего учтем, что сегодня в мире имеется достаточно большой спектр различных ипотечных институций, и первый вопрос исследователя понять, как они развиваются, чем обусловлено направление их развития. Выясняется, что развитие ипотеки в мире шло по двум параллельным направлениям: массовая и элитная ипотеки. Массовая ипотека включала в себя прежде всего так называемые ликвидируемые строительно-сберегательные кооперативы, затем непрерывные кооперативы, которые почти эквивалентны стройсберкассам, далее — ссудно-сберегательные ассоциации.

А элитная ипотека — это сберегательный банк, ипотечный банк и агентство вторичного рынка. После развития всего этого появляется рынок кредита, где на самом деле вторичный рынок полон закладных, так называемых моргиджей.

— А если объяснить эту проблему еще проще, как говорят, на пальцах?

— Чтобы понять принцип ликвидируемых строительно-сберегательных кооперативов, представим, что собрались вместе пять человек, желающих построить квартиру одной стоимости. Это люди небогатые —в течение года каждый из них может накопить только 20 процентов необходимой стоимости. Нетрудно посчитать: если каждый из них будет копить независимо, то квартиру купит только через пять лет.

Но они могут объединиться, в первый же год собрать деньги, чтобы купить одну квартиру. После этого они бросают жребий, и один из них сразу же может вселяться. Учтем, что свой кооперативный кредит он будет выплачивать еще в течение четырех лет. На следующий год оставшиеся четыре претендента так же разыграют квартиру, и еще один счастливчик ее получит. Самый невезучий получит квартиру за те самые пять лет, которые он копил бы один. Можно подсчитать, что среднее ожидаемое время получения квартиры для всех участников в этом случае — три года. Так простое объединение людей в кооператив дало колоссальный эффект.

Следующий шаг по совершенствованию этой системы — так называемые непрерывные кооперативы. Представим, что объединились те же самые пять человек. Но если ранее, когда все получали квартиры, кооператив закрывался, то теперь есть приток по одному человеку в год. В этой ситуации все получают квартиру в течение трех лет. И если поток поступающих в кооператив стабильный, получается очень серьезная экономия во времени получения квартир.

Еще одна ступенька вверх в совершенствовании этой системы — стройсберкассы. Это непрерывный кооператив, которому помогает государство специальными премиями на сбережения. Они работают по такой схеме: человеку, желающему купить квартиру, предлагают вкладывать ежегодно в кассу определенную сумму. В результате в течение пяти лет типичный вкладчик накапливает 40 процентов стоимости квартиры, 40 процентов он получает по льготной ставке от государства в кредит, а на 20 процентов идет в коммерческий банк и получает кредит по коммерческой ставке. Нюансов в организации стройсберкасс немало, но в основном они работают именно по такой схеме.

— В чем преимущества стройсберкасс по сравнению с банками?

— Если вы придете в любой банк и попросите кредит на строительство квартиры, у вас потребуют кредитную историю, а затем еще и справку о зарплате. Банкира на кредит уговорить сложно, а если он даже согласится, проценты будут очень высокими.

В стройсберкассах все гораздо демократичнее — здесь кредит предлагают после того как человек копил в течение пяти лет. Уже одно это означает, что он и дальше будет надежным клиентом — у него есть уже кредитная история. На него можно положиться.

Кроме того, стройсберкассы имеют колоссальное культурное значение, так как создают в обществе стимулы для накопления. При этом стройсберкассы оказывают положительное влияние на всю кредитную систему. Так что их роль в обществе (особенно в странах не очень богатых) гораздо шире, чем просто снабжение населения жильем. Это мощный рычаг для воздействия на массовую культуру. В странах, правильно развивающих ипотеку, вся кредитная система работает лучше.

— Итак, основной вопрос, с чего начинать?

— В странах с развитым рынком кредитов, ипотечными сберегательными банками, стройсберкассы играют весьма незначительную роль. Первая мысль, которая при этом приходит в голову, — надо заимствовать систему с развитым рынком кредитов. Однако статистика показывает, что в развивающихся странах эта логика не работает практически нигде. Если мы в слабую институциональную среду, где у подавляющего большинства населения нет кредитных историй, внедрим институты высокого уровня — любые, в том числе и ипотечные, — нас на 99,9 процента ждет неудача.

Вывод для России, я уверен, что и для Украины, — стройсберкассы могут оказаться гораздо более эффективными на определенном этапе. Можно ожидать, что пройдет 10—15 лет, и их роль будет постепенно убывать. Так происходило, в Германии, где стройберкассы хорошо развивались в критической ситуации после войны, в Чехии и Словакии — в начале 90-х. Сейчас они здесь тоже существуют, но благосостояние населения повысилось, и это уже не доминирующая форма.

— В чем причина наших нынешних неудач в строительстве дешевого жилья?

— Она понятна из того, что я сказал, — это ориентация на институты слишком высокого уровня без учета стадии развития экономики, игнорирование институциональных и культурных препятствий. Есть два типа стратегии (и это касается не только ипотеки): шоковая терапия, то есть сразу внедрить институт и ждать, когда он заработает. Вторая стратегия — я ее называю стратегией промежуточных институтов: начать по-умному с того института, который нам наиболее подходит. А потом постепенно из него выращивать более передовые институты.

Восточно-европейские страны практиковали обе стратегии. В Польше и в России применили шоковую стратегию. При этом жилье в Москве на 30—80 процентов покупалось на перепродажу. Сейчас риелторы сидят в ожидании, когда можно продать купленное.

Американские эксперты попробовали проверить, что получилось из того, что советовали их агентства по развитию. Оказалось, что в 19 странах среди 28 попыток по внедрению двухуровневой ипотеки (в основном ипотечных банков) 26 провалилось, и только два примера были успешными. Мы проанализировали и эти примеры, но они также оказались весьма сомнительными. Несмотря на это, в 2002 году американские эксперты рекомендовали развивать вторичный рынок ипотеки в Монголии. Можно представить, что из этого получится.

Словакия и Чехия действовали совершенно иначе. В 1992—1993 годах они не прислушались к модным советам. Некоторым их подход показался примитивным, крестьянским — они создали стройсберкассы, которые уже якобы сошли на нет во многих развитых странах. Тем не менее через десять лет 10 процентов населения Словакии и 45 процентов населения Чехии состояли в стройсберкассах. Правда, чехи сделали ошибку — они назначили слишком большую премию на стройсбережения, и стало выгодно просто копить деньги в стройсберкассах, даже если тебе не нужна квартира или дом. Это и дало такой большой процент участников стройсберкасс в Чехии. Позже они исправили это положение.

Словаки действовали умнее. Они выбрали размер премии рационально, а со временем начали ее уменьшать. В результате 20 процентов населения в Словакии обновило жилье. И при этом затраты государства на жилье в процентном отношении были гораздо меньшими, чем в Польше и в России. Их стратегия показала свою эффективность. В 2002 году рост ввода жилья в Словакии к 1996 году увеличился в 2,4 раза. В то время как в Польше, которая использовала новейшие западные ипотечные схемы, он чуть увеличился, а в России вообще не изменился.

— Тем не менее стройсберкассы — не универсальное средство для обеспечения жильем, ведь и в России, и в Украине есть значительная прослойка людей, доходов которых сегодня не хватит для участия в таком строительстве.

— Естественно. Не нужно думать, что такие кассы способны обеспечить всех. Социальное жилье все равно остается необходимым. Наши расчеты велись по восьмой и девятой доходным группам. Восьмая группа — это средние доходы. Девятая— это на 15—20 процентов выше среднего. Вот для них стройсберкассы — хороший институт. Уже начиная с седьмой, шестой и ниже доходных групп — не все так здорово, хотя их можно вовлечь. А для низких доходных групп по-прежнему останется актуальной проблема социального жилья.

Но и здесь можно облегчить людям получение квартир, заинтересовать их. Можно брать в стройсберкассу тех, кто стоит в очереди на социальное жилье, но дать им существенные льготы. То есть с условием, что они какую-то часть все-таки заплатят сами, например, 50 процентов за него может заплатить государство.

Создание стройсберкасс — это не только масштабный проект по обеспечению населения жильем, но и масштабный совместный проект государства и частного сектора, направленный на повышение массовой экономической культуры, создание кредитных условий и развитие всей кредитной системы.

P.S. Выступая на совместном заседании президиума Национальной академии наук Украины и коллегии Министерства по вопросам жилищно-коммунального хозяйства Украины академик Б.Патон отметил, что развитие ЖКХ связано не только с социально-экономическим развитием Украины, но и с национальной безопасностью страны. Поэтому нет ничего удивительного, что уже свыше 20 исследовательских учреждений подключены к работе над проектами в тесном взаимодействии с Министерством ЖКХ. Чтобы убедить сомневающихся в перспективности этого сотрудничества, Борис Евгеньевич привел одну цифру: реализация программы только по энергосбережению позволит сэкономить около 30 процентов газа!

Выступивший вслед за Б.Патоном министр ЖКХ Алексей Кучеренко отметил, что деловое сотрудничество с Академией может избавить предстоящую реформу жилищной сферы от ненужной политизации. Именно научный подход позволит найти точные ответы и лишить эту больную для нашего общества тему произвольных спекуляций. Польза от сотрудничества Академии наук и Министерства ЖКХ очевидна уже на одном примере выбора стратегического пути для развития ипотечного финансирования строительства в нашей стране.