Временные сооружения, постоянные проблемы. Как перезагрузить правила для МАФов

Временные сооружения для осуществления предпринимательской деятельности — одна из наиболее распространенных форм малого бизнеса в украинских городах. Киоски, павильоны, сезонные площадки, зарядные станции, почтоматы — все это давно стало частью городской среды и повседневного пользования публичным пространством.

Вместе с тем именно сфера размещения временных сооружений демонстрирует одну из самых глубоких системных проблем местного управления — отсутствие единого, четкого и согласованного правового режима пользования публичным пространством для предпринимательской деятельности, что порождает хаос как в регулировании, так и в пространственном планировании.

Рамочное регулирование и роль громад в использовании публичного пространства

Если смотреть на временные сооружения сквозь призму законодательства, то ситуация выглядит парадоксально. Формально громады имеют широкий набор полномочий по управлению городским пространством: утверждают правила благоустройства, определяют условия торговли, организуют рынки и ярмарки, устанавливают требования к парковке, контролируют состояние территорий и выдают разрешения на нарушение объектов благоустройства.

То есть инструментов для управления средой достаточно. Но когда дело доходит до размещения временных сооружений, выясняется, что отсутствует самый важный инструмент — четкий механизм, определяющий, как именно бизнес может пользоваться местом в публичном пространстве.

Закон о регулировании градостроительной деятельности только частично решает этот вопрос. Он определяет, что такое временное сооружение, и устанавливает базовую процедуру ее размещения через Порядок размещения временных сооружений, утвержденный приказом Минрегиона №244 от 2011 года.

Именно этот документ фактически определяет правила игры для малого бизнеса в публичном пространстве. Он предусматривает, что основанием для установки сооружения является паспорт привязки — комплект документов, в которых определены место установки сооружения, инженерное обеспечение, внешний архитектурный вид и направление предпринимательской деятельности.

ВАС ЗАИНТЕРЕСУЕТ

От беспорядка до системы — столица укрощает армию МАФов

Но законодательство отвечает только на вопрос, как выглядит сооружение и где его можно поставить, однако не определяет правовые основания пользования пространством громады.

Из-за отсутствия единого механизма большинство городов ввели свои модели — чаще всего договоры пользования элементом благоустройства или аренду объектов благоустройства. Закон о благоустройстве определяет, что такими объектами, в частности, являются улицы, дороги, тротуары, площади и их покрытие. Фактически это означает передачу в пользование части тротуара или дороги для размещения сооружений.

Формально такая практика помогает упорядочить городское пространство и наполнить бюджеты, но юридически выглядит искусственно. Это не аренда земли, поскольку земельный участок не передается, и не административное разрешение, например, на пользование публичным пространством. Фактически сформировался гибридный механизм без четкой законодательной природы.

Именно поэтому правила доступа к публичному пространству могут существенно отличаться в разных городах, вызывать конфликты с бизнесом и становиться предметом судебных споров.

Практика отдельных городов в регулировании временных сооружений

Сейчас многие города пытаются освободить пространство от МАФов, демонтируя их и вводя новые порядки, которыми стремятся урегулировать отношения с бизнесом. Многие громады взяли курс на утверждение архитипов (унифицированной конструкции, дизайна) временных сооружений. Есть ощущение, что громады наконец поняли, что МАФ это не только торговая точка, но и визитка города.

Киев

Так, столица в декабре 2025-го утвердила требования по размещению и внешнему виду временных сооружений в городе Киеве. Выглядит перспективно. А стало это следствием того, что в 2024 году Киевская городская рада ввела положение о временном пользовании отдельными элементами благоустройства для размещения временных сооружений. Формально это сочетание паспорта привязки, договора аренды объекта благоустройства по результатам электронных аукционов с четко определенными условиями и, самое главное, с разумной выгодой для бюджета города.

МАФы в Киеве: борьба с хаосом или вызов для бизнеса?

Запуск новой модели показал то, что долго оставалось непубличным: реальную экономическую ценность публичного пространства. В ходе аукционов бизнес готов платить до 156 тыс. грн в месяц за право работать на топ-локации в центре города. Для сравнения, раньше аналогичные места годами использовались менее чем за 2 тыс. грн в месяц, часто без конкуренции и с автоматическим продлением договоров.

Этот разрыв и стал источником конфликта. В городе происходили протесты предпринимателей, не соглашавшихся с переходом на аукционную модель, продолжаются судебные обжалования решений городской рады, параллельно осуществляются массовые демонтажи сооружения без действующих документов. По открытым данным, в Киеве уже демонтировано более 1500 временных сооружений.

Львов

Львов идет другим путем. Здесь ключевыми инструментами стали комплексные схемы размещения, архитектурные требования и привязка временных сооружений к пространственному видению города. Паспорт привязки и аренда элементов благоустройства остаются базовыми, но без соответствия схеме сооружение просто не получает право на существование.

Такой подход постепенно меняет количественную картину. Если в конце 2019 года во Львове насчитывалось 1569 МАФов, то по состоянию на конец 2025-го их осталось 1216. Только на протяжении последнего года с городских улиц убрали свыше 80 временных сооружений. Это не прекратило все конфликты, но зафиксировало принципиальную позицию городской рады: публичное пространство имеет ограниченную вместимость и не может рассматриваться как совокупность исторически закрепленных торговых точек.

Днепр

В Днепре размещение временных сооружений регулируется сочетанием нескольких инструментов. Предприниматель должен получить паспорт привязки, определяющий место и внешний вид сооружения, а также согласованную схему его размещения. Дополнительно заключается договор временного пользования элементом благоустройства с коммунальным предприятием, который определяет условия использования территории и оплату. Размер платы устанавливается дифференцированно, в зависимости от типа территории, срока использования и вида хозяйственной деятельности.

ВАС ЗАИНТЕРЕСУЕТ

Возле Национального музея Украины в Киеве снесли «храм-МАФ» УПЦ МП

Параллельно город демонтирует нелегальные временные сооружения. По решениям исполнительных органов, в 2025 году более 20 временных сооружений и ограждений, размещенных без действующих разрешений, были демонтированы. Владельцам предоставляли срок для добровольной уборки, после чего объекты убрали коммунальные службы с восстановлением благоустройства. Это, конечно, не киевские масштабы демонтажа, но динамика изменений тоже заметная.

Стоит отметить, что некоторые города применяют электронные аукционы, чтобы выбрать бизнес на конкретные локации, но такая практика необязательна. Отсутствие конкурентных процедур в части громад может ограничивать доступ нового бизнеса к публичному пространству. Как следствие, рынок доступа к таким локациям часто остается закрытым, а потенциальные поступления в местный бюджет — недополученными.

Почему без изменений в законодательстве дальше не будет лучше

Старший консультант по независимому самоуправлению Антикоррупционной инициативы Европейского Союза в Украине (EUACI) Тарас Хавунка подчеркивает: «Без определения на уровне закона четкой правовой природы пользования публичным пространством невозможно обеспечить равный доступ к городским локациям, прозрачные условия для бизнеса и полноценные бюджетные поступления. Именно поэтому дальнейшее упорядочивание сферы временных сооружений требует не только локальных решений, но и системных изменений в законодательстве».

Практика городов показывает, что проблема заключается не в отдельных решениях громад, а в отсутствии национального правового режима срочного платного пользования местом в публичном пространстве для предпринимательской деятельности. Временные объекты непосредственно формируют вид улиц и площадей, влияют на пешеходные маршруты, доступность, безопасность и восприятие городской среды, но при этом остаются в серой зоне и вне понятного правового режима.

В Украине планируют изменить правила размещения МАФов и парковок

Внедрение единого правового института пользования местом для размещения временных сооружений позволило бы унифицировать подход по всей стране, заложить понятную пространственную логику, определить типы размещения и правила интеграции временных объектов в городскую среду. Это дало бы возможность перейти от ситуативного администрирования и пространственного хаоса к системному формированию публичного пространства как ресурса развития, а не постоянного источника конфликтов. Именно без этого любые локальные порядки продолжат оставаться временным решением для временных сооружений.

Текст подготовлен в рамках проекта, реализуемого при поддержке Антикоррупционной инициативы Европейского Союза в Украине (EUACI); аналитический центр EU-LEAP осуществляет анализ законодательства, регуляторных актов и практики отдельных городов, а также нарабатывает предложения по усовершенствованию регулирования размещения временных сооружений для осуществления хозяйственной деятельности.