Продажа Ocean Plaza. Кто купит столичный ТРЦ и почему его приватизация — важный тест для государства

Один из сложнейших объектов большой приватизации в 2026 году — ТРЦ Ocean Plaza в центре Киева. Фонд государственного имущества уже планирует выставить его на продажу.

Комплекс построили в 2010-х годах при участии структур, связанных с российским бизнесом. Контроль над компанией-оператором осуществлялся через многоуровневую офшорную модель — с кипрскими и другими иностранными компаниями и номинальными владельцами.

В начале 2023 года Высший антикоррупционный суд установил, что 66,65% корпоративных прав контролировали структуры, связанные с олигархами Аркадием и Игорем Ротенбергами, и взыскал эти активы в доход государства. ВАКС подтвердил: формальные юрисдикции и номинальные владельцы не скрывают реальных бенефициаров. Определяющим является не структура собственности, а фактический контроль над активом и его экономическая связь с подсанкционными лицами.

Особенность этого и некоторых других активов — в 2024 году по дополнительному иску Минюста суд передал государству еще и долговые права: требование вернуть кредит с начисленными процентами, а также права залогодержателя по договорам ипотеки и залога. То есть российские совладельцы когда-то предоставили ТРЦ кредит и взяли имущество под залог, и теперь эти долговые требования принадлежат не им, а государству. Общая сумма таких прав на момент взыскания превысила 200 млн долл.

ВАС ЗАИНТЕРЕСУЕТ

Как украинские собственники ТРЦ Ocean Plaza решили обмануть государство

То есть государство является одновременно и совладельцем ТРЦ, и его кредитором. Это ставит Фонд госимущества перед непростым выбором: списать долг, продать долговые права отдельно от самого ТРЦ или выставить все единым лотом. Последний вариант может в несколько раз увеличить номинальную стоимость объекта и сделать его инвестиционно непривлекательным.

Каким путем пойдет ФГИУ? Публично ответ еще не озвучили. Однако продажа Ocean Plaza — это своеобразный тест, от результата которого зависит успешность приватизации других крупных и уникальных объектов, которые перешли к государству вследствие санкционной политики.

Кто может стать покупателем?

Управление активом и будущую реализацию Ocean Plaza обеспечивает ФГИУ. Согласно Закону Украины «О санкциях», деньги от продажи таких активов зачисляются в государственный бюджет Украины и направляются в фонд ликвидации последствий вооруженной агрессии.

Очевидно, что государство не является эффективным долгосрочным владельцем коммерческой недвижимости. Такой актив нуждается в инвестициях, управлении и рыночной логике развития. Реальный пул потенциальных покупателей ограничен. Несмотря на неширокий круг возможных инвесторов, на рынке обсуждают игроков, которые могут быть потенциально заинтересованы в приобретении Ocean Plaza. Среди них:

• украинские девелоперы и бизнес-группы. Медиа упоминали интерес ряда украинских игроков, в частности инвестиционной компании Dragon Capital (основатель — Томаш Фиала), которая активно инвестирует в коммерческую недвижимость и имеет доступ к институциональному капиталу. Также инвестиционные структуры, связанные с финансовой группой ICU, потенциально могут рассматривать актив как часть портфельной или партнерской инвестиции;
• Вагиф Алиев и рынок ТРЦ. Алиев — один из наиболее очевидных претендентов. Его группа уже контролирует Lavina Mall, Blockbuster Mall и реализует проект Ocean Mall рядом с Ocean Plaza. Потенциальное приобретение создало бы крупнейший retail-кластер в Киеве с выраженной операционной синергией. Вместе с тем подобный сценарий может вызвать вопрос о концентрации рынка и потребует оценки со стороны Антимонопольного комитета;
• «народная приватизация». Фонд Inzhur публично заявил о намерении взять участие в приватизации Ocean Plaza. С этой целью создан специализированный инвестиционный фонд Inzhur Ocean, ориентированный на объединение средств розничных инвесторов для участия в аукционе ФГИУ. Такой подход фактически формирует модель «народной приватизации» и нетипичен для украинского рынка крупных соглашений;
• международные инвесторы. Среди потенциальных международных игроков могут быть международные инвестиционные фонды, специализирующиеся на активах со сложной историей или в странах с повышенными рисками. Их участие возможно при условии прозрачной приватизации и четко структурированной юридической части;
• текущие или связанные совладельцы. На рынке также обсуждают, что к участию в приватизации могут подключиться структуры, связанные с бывшими или нынешними украинскими совладельцами Ocean Plaza, — до 2023 года долей 33,35% владел украинский бизнесмен Василий Хмельницкий*, но в сентябре 2023-го он продал эту долю своему бизнес-партнеру Андрею Иванову. Впрочем, этот сценарий создает дискуссию о формате продажи. Почему?

ВАС ЗАИНТЕРЕСУЕТ

Путь к приватизации ТРЦ Ocean Plaza открыт: Украина национализировала долги перед Ротенбергами

Почему только большая приватизация?

Вопрос не только в том, кто купит актив, но и в том, как именно будет проходить продажа. Если в приватизации будут участвовать действующие или связанные совладельцы Ocean Plaza, возникает вопрос преобладающего права: согласно общему правилу, совладелец имеет приоритет выкупить долю по той же цене и на тех же условиях, что и другие покупатели. Это право направлено на защиту стабильности отношений между совладельцами, чтобы они могли выкупить долю и не допустить посторонних в собственность. Но такое право не работает, когда государство продает имущество в рамках приватизации.

Приватизация регулируется Законом Украины «О приватизации государственного и коммунального имущества», требующим продавать такие активы через открытые аукционы. Никаких преимуществ для совладельцев он не предполагает, поскольку ключевым принципом приватизации является равенство участников, открытость и максимизация цены.

Поэтому большая приватизация через аукцион — это базовый и фактически единственный корректный механизм. В случае Ocean Plaza это еще и продолжение санкционной политики: государство не просто продает актив, а конвертирует его в доход как форму компенсации за ущерб от агрессии. Именно такой подход обеспечивает законность, доверие инвесторов и максимальный финансовый результат для государства.

Почему при приватизации Ocean Plaza необходим инвестиционный скрининг?

Отдельного внимания требует подход государства к проверке потенциального покупателя. В случае Ocean Plaza это критично, учитывая санкционное происхождение актива и сложную историю собственности. Без надлежащего скрининга существует риск, что контроль над объектом может быть восстановлен теми же группами через номинальные структуры, фонды или посредников.

ВАС ЗАИНТЕРЕСУЕТ

ФГИУ определил стоимость продажи Ocean Plaza

В то же время прозрачный скрининг в таком соглашении сформирует доверие инвесторов и расширит круг качественных покупателей.

В этом смысле кейс Ocean Plaza выходит за рамки отдельного соглашения и фактически становится ориентиром для будущих продаж сложных санкционных активов. То, как государство выстроит процесс отбора покупателя, задаст стандарт для всего рынка.

Приватизация Ocean Plaza — это вопрос не только цены, но и качества капитала. Без надлежащего инвестиционного скрининга государство рискует фактически вернуть актив тем же игрокам.

* Пресс-офис В.Хмельницкого отметил, что Василий Хмельницкий не рассматривает возможности участия в этом активе и не имеет подобных планов.