Чтобы получить привлекательные для застройки земли, можно снести старые дома в центре городов

Украине нужна комплексная системная программа управления недвижимостью, начиная с Кадастра недвижимости, — что позволило бы сделать принятие решений в этой сфере системным и взвешенным. Вместо этого народные депутаты внезапно запускают в работу проект, почти полностью повторяющий принципы, популярные еще в советском законодательстве о реконструкции жилья. При этом законопроект №6458 «Об осуществлении комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого фонда» внесли в Раду еще до широкомасштабного вторжения, а в сентябре 2022-го его включили в повестку дня и сразу проголосовали в первом чтении (приняли за основу). Понимали ли на самом деле, за что именно голосовали?

ВАС ЗАИНТЕРЕСУЕТ

«Хрущевки» в проекте будущего восстановления. Все-таки будем сносить?

«Современные требования» к недвижимости

Целью проекта Закона «Об осуществлении комплексной реконструкции...» признали усовершенствование механизма осуществления комплексной реконструкции кварталов устаревшего жилого фонда. Поэтому очень важно точно понимать, что же именно является «устаревшим жилым фондом».

Под устаревшим жилым фондом в приведенном законопроекте понимают совокупность многоквартирных домов, которые по своему техническому состоянию не соответствуют современным требованиям к зданиям и сооружениям, определенным нормативными документами и нормативно-правовыми актами, и утрата которыми первоначальных технико-эксплуатационных показателей (прочности, устойчивости, надежности и т.д.) составляет более 60%.

Если вы думаете, что этот ответ исчерпывающий, то сильно ошибаетесь. Поскольку, утверждая, что речь идет о жилье, не соответствующем «современным требованиям», законодатель не раскрывает понятие «современные требования». А каковы они на самом деле?

ВАС ЗАИНТЕРЕСУЕТ

Программа развития ООН будет присматривать за использованием денег на восстановление Киевщины

Возможно, например, речь идет о панорамных окнах? Позвольте усомниться — может, это и красиво, но не слишком удобно во время ракетных обстрелов. А может, это высотные здания? Так сегодня тенденция в «крутых» ЖК (например на Оболони) — здания не выше четырех этажей. Тогда, может, речь идет о наличии паркинга в каждом здании? Но многие дома, построенные за последние 20 лет, не имеют паркингов — это же не повод их сносить?

То есть закладывается ситуация, при которой чиновники из разных «комиссий» будут решать это на свое усмотрение, не забывая заодно о собственном кошельке. Но зачем еще на стадии законопроекта закладывать коррупцию?

Не секрет, что в Украине существуют Государственные строительные нормы (ГСН). Так, может, лучше включить в законопроект исчерпывающий перечень именно тех норм, которые авторы считают устаревшими? Дабы внезапно не вышло так, что дом, построенный десять лет назад, снесли из-за того, что он без паркинга/защитного укрытия, а новые ГСН требуют, чтобы укрытия были в каждом доме.

Программа «єВідновлення»: кто из украинцев сможет получить помощь

Возможно, вы будете удивлены, но, согласно данным, полученным разработчиками законопроекта от органов местного самоуправления, в 2019 году на территории Украины насчитывалось 30 380 многоквартирных жилых домов, отнесенных к устаревшему жилому фонду. И в этот перечень входили 795 домов, построенных в 1990–2010 годах.

ВАС ЗАИНТЕРЕСУЕТ

Кабмин будет тестировать программу предоставления денег на восстановление жилья: когда услуга заработает в "Дії"

Износ 60% и больше

Еще один непонятный параметр, используемый в законопроекте, — утрата прочности, устойчивости, надежности больше 60%. Возможно, авторы законопроекта имели в виду физический износ больше 60%? Потому что если утрата прочности, надежности и устойчивости превышает 60%, то такая конструкция — аварийная, ее использовать вообще нельзя. Ведь требования к прочности должны удовлетворяться на 100%.

То же самое касается требований к надежности и устойчивости. Если сомневаетесь — спросите любого инженера-строителя.

То есть похоже на то, что на самом деле имелся в виду все же физический износ — чем он больше, тем хуже для здания. Существует нормативный документ «Правила определения физического износа жилых домов». Таблица 1 взята из этого нормативного документа.

Табл. 1. Приблизительная шкала оценки износа элементов здания

То есть 41% износа — уже неудовлетворительное состояние для здания, при котором его нельзя эксплуатировать. И при чем здесь тогда «несоответствие современным требованиям»?

ВАС ЗАИНТЕРЕСУЕТ

"Российскому пилоту понадобилась секунда, чтобы нажать кнопку": Жители Ирпеня понемногу отстраивают свои дома

Авторы законопроекта, похоже, не знают, что многие «старые» дома, например так называемые «сталинки» и даже «хрущевки» — довольно прочные здания, а их износ сейчас ниже 41%. И если предположить, что современным требованиям не соответствуют именно «сталинки» или «хрущевки», то под параметр износа в законопроекте они не всегда подпадают, поскольку он у них значительно ниже предусмотренного.

Чьи интересы защищает законопроект?

Итак, складывается впечатление, что законопроект написан скорее в интересах застройщиков, чем собственников жилья, и это печально. В нем многое отдано на усмотрение местных властей, что непременно станет источником коррупции. Например, ответственным за предоставление жилья назначают застройщика, — именно он заключает с собственником договор на предоставление жилья. Хотя застройщик может обанкротиться и не построить жилье. Кто будет за это отвечать?

В Киеве разразился конфликт между двумя теплопоставщиками: «Киевтеплоэнерго» написало заявление на ООО «Евро-Реконструкция»

Кроме того, права собственника квартиры никак не защищаются с точки зрения стоимости недвижимости, возможности выбора вариантов получения жилья и т.п. Например если собственник отказывается от равноценного жилья (равноценного с точки зрения чиновников), то ему может быть выплачена денежная компенсация. А вот как определяется эта компенсация, законопроект умалчивает, говорит, что в соответствии с законодательством. Специалисты по недвижимости догадываются, как эта компенсация будет определяться.

ВАС ЗАИНТЕРЕСУЕТ

Украине потребуется $411 млрд на реконструкцию и восстановление – Всемирный банк

Важен также вопрос о возможности альтернативного обследования технического состояния дома. Поскольку если местная власть будет заказчиком обследования, то сразу возникает конфликт интересов, и не исключено, что результаты обследования не будут объективными. Каков механизм противодействия в таком случае? На этот вопрос законопроект тоже не дает ответа.

Проголосованный в первом чтении законопроект почти ничем не отличается от Закона Украины «О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого фонда», принятого в 2007 году, и никакой реконструкции согласно которому так и не провели. Неудивительно, что специалисты по недвижимости, подчеркивая многообразие ошибок и противоречий законопроекта №6458, лелеют надежду, что он все-таки не «взлетит». Ведь несостоятельность законотворчества в Украине компенсируется необязательностью исполнения принятых законов.