Кайдашева семья-2

А що, чия тепер правда? — говорила Кайдашиха. — Ти міряєш собі, то натягуєш, а чужому міряєш, то стягуєш!

«Кайдашева сім’я», И.Нечуй-Левицкий, 1878

Ох земелько, свята земелько, Божа ти дочечко! Як радісно тебе загрібати докупи, в одні руки… Приобрітав би тебе без ліку…

«Сто тисяч», И.Карпенко-Карый, 1890

Духи нетленных персонажей Нечуя-Левицкого, Карпенко-Карого и Ольги Кобылянской незримо витали над Печерскими холмами на этой неделе. Президент, его наперсник Виктор Балога, Юлия Тимошенко и мэры городов делили землю. Точнее, спорили о том, каким образом продавать или сдавать в аренду земли коммунальной и государственной собственности.

В конце 2007 года парламент внес в Земельный кодекс долгожданные изменения и узаконил обязательность земельных аукционов для продажи и аренды этих земель. Порядок их проведения был утвержден февральским постановлением Кабмина. Это привнесло неразбериху. Во Львове 1 апреля аукцион состоялся, в Харькове был опротестован прокурором, в Житомире вообще отменен. Ассоциация городов и общин Украины обратилась к президенту с просьбой остановить действие постановления. Что президент и сделал своим указом от 7 апреля. И отправил обращение в Конституционный суд.

Ю.Тимошенко созвала экстренное правительственное заседание в четверг. На нем случилось беспрецедентное — Кабмин раскололся практически пополам. Девятью голосами (восемью «бютовскими» + Луценко) при восьми воздержавшихся (от принятого ими же февральского решения отказались «президентские» министры) министры еще раз приняли постановление «за основу». Но окончательное решение перенесли на следующую среду.

Виктор Балога обвинил премьера в желании «возглавить земельную мафию». Премьер не осталась в долгу: по ее мнению, с отменой президентом постановления Кабмина «земельная мафия празднует победу».

Похоже, Украина вступает в завершающую стадию великого передела земли. В натуре.

Цена вопроса

…Историю рынка земли в современной Украине нельзя читать без валерьянки. Впрочем, как и историю самой Украины, некоторые периоды которой — жестокая и кровавая битва за землю. Первый земельный аукцион в Украине состоялся в Харькове еще в 1994 году. И пусть речь шла не о продаже, а всего лишь об аренде земельного участка на 50 лет, тогда это породило надежды на скорое проведение земельной реформы и становление цивилизованного рынка хотя бы несельскохозяйственных земель.

Однако потребовалось несколь­ко лет политических баталий, прежде чем обязательные земельные торги узаконили — в Земельном кодексе 2001 года. Только на земельных торгах должны были продаваться земельные участки в государственной и коммунальной собст­венности, предназначенные для строительства. Кодекс указывал, что порядок проведения торгов должен определяться законом.

Разработку целой серии законов в поддержку Кодекса Верховная Рада поручила правительству. Но годы шли, а необходимые законы не принимались. Проекты законов о рынке земли, о земельном кадастре и т.д. появлялись, обсуждались и исчезали. Местные власти на свой страх и риск утверждали положения о земельных торгах. Была введена методика экспертной и денежной оценки земли, на основе которой определялась стоимость земельных участков. Однако появились и претензии к работе оценщиков. То ли по наущению покупателей и продавцов, то ли по причине слабой квалификации экспертов, но слишком низкая оценка земельных участков стала реальностью.

Одновременно происходил развал Госкомитета по земельным ресурсам, который должен был стать генератором и проводником реформаторских идей. То, что главой комитета успел побывать зоотехник, — красноречивый факт.

Между тем в городах полным ходом шла закрытая приватизация земель коммунальной и государственной собственности. Структуры, приближенные к власти, за бесценок массово оформляли права собственности в обход конкурентных процедур. Повторялась схема приватизации «заводов и пароходов», которую успешно обкатали в 90-х.

За семь последних лет в государ­ственный и местные бюджеты посту­пило лишь около 6,8 млрд. грн. от про­дажи участков несельскохозяйст­венного назначения. И это за городские земли — наиболее ликвидную часть «национального богатства»!

В развитых странах «земельные доходы» (плата за землю, выручка от продажи и аренды) — весомая часть бюджетов местного самоуправления. В Украине их доля не превышает нескольких процентов.

В том же Киеве плата за землю и аренда в 2005 году принесли 426,8 млн., в 2006-м — 491 млн., а в 2007 году — уже 740,6 млн. гривен. За первый квартал текущего года в киевский бюджет поступило уже 325 млн. грн., из которых 66% (около 214 млн.) — это плата за аренду коммунальных земель, как сообщил «ЗН» заместитель главы Главного управления по земельным ресурсам КГГА Андрей Тарнопольский.

Кроме того, в прошлом году киевский бюджет получил от продажи земли 2 млрд. грн. То есть в целом городские доходы от земли в 2007 году составили 2,74 млрд. — более одной пятой годового бюджета Киева (равняется 11,2 млрд. грн., если верить данным официального сайта киевских властей)!

Эти цифры впечатляют. Только вот вопрос: а сколько бюджет Киева (а значит, и киевляне) получил бы, если бы земля продавалась на открытых аукционах, а не фактически раздавалась даром?

Этот же вопрос более чем уместен и относительно городских властей в регионах. Показательны данные о ценах продажи несельскохозяйственных земель в Киеве и Украине, а также суммах вырученных средств. Семь лет назад киевские доходы от продажи земли составляли лишь 14% от общеукраинских. В 2007 году — уже 58%. А в целом за семь лет — почти половину общеукраинских!

С 2000 года цена одного квадратного метра несельскохозяйственной земли в Киеве выросла почти в десять раз — с 193 до 1705 гривен. Средняя цена по Украине без Киева выросла в шесть раз. Но зато в 2007 году один киевский метр был в 60 раз дороже одного среднеукраинского!

Еще больше вопросов возникает при сравнении цен по регионам. В прошлом году по самым бросовым ценам коммунальная или государственная земля продавалась в Херсонской области по 5 гривен 12 копеек за квадратный метр. В 330 раз дешевле, чем в Киеве! В Запоро­жье лишь на две гривни дороже.

После Киева по самым высоким ценам земля продавалась в Сева­стополе (190,35), Днепропетровской, Харьковской и Одесской областях. По сравнению с киевскими ценами — почти в 10 раз дешевле.

Не может лишь столичный статус Киева объяснить такую разницу в ценах!

Воскрешение призрачных надежд

Надежды на законодательный прорыв возникли только в конце 2007 года — с изменением Земель­ного кодекса. Их инициатором стала «демократическая коалиция», в частности БЮТ. Со­гласно статье 82 Закона о Госбюд­жете, которым вносятся изменения в кодекс, несельскохозяйственные земли государственной и коммунальной собственности должны продаваться исключительно на аукционах. Это касается и продажи права аренды. Зани­маться торгами должно юридическое лицо, которое имеет разрешение (лицензию) на их проведение.

Организаторами земельных торгов могут быть органы как местного самоуправления, так и испол­нительной власти (то же Госагент­ство по земельным ресурсам). Од­нако на практике первую скрипку должно играть местное самоуправление. Согласно кодексу, именно оно получает право распоряжаться государственными и коммуналь­ными землями до их размежевания, а к этому процессу в стране даже не приступали.

При этом в местный бюджет поступает 90% суммы, вырученной от продажи земли, не прошедшей размежевание, и все 100%, если речь идет о коммунальной земле, статус которой официально определен.

А вот с принятием февральского постановления закрутился калейдоскоп различных «правд».

«Правда» законников

Изменения в Земельный кодекс оставили несколько ключевых вопросов без ответа. Белые пятна должен был заполнить давно ожидаемый закон о рынке земель, но, не надеясь на полуживой парламент, Кабмин решил рубить с плеча, и 22 февраля утвердил Порядок проведения земельных аукционов…

Все эксперты, с которыми удалось побеседовать в течение последних трех недель, единодушно поддержали два принципа, задекларированных в постановлении № 90 и Порядке. Основным методом продажи несельскохозяйственных земель коммунальной и госсобственности, а также прав аренды должен быть аукцион. С обязательным обнародованием объявлений об их проведении и результатах.

Как подчеркнула Алла Кальни­ченко, эксперт в сфере земельных отношений, несомненное достижение — это обязанность организаторов аукционов выставлять участки с полной землеустроительной и т.п. документацией. Чтобы участники торгов не бегали по инстанциям и не покупали кота в мешке.

Этим безусловный позитив постановления исчерпывается. И начинаются большие вопросы — правового и практического свойства. Принципиальный правовой: Порядок продажи должен определяться законом, а не актами правительства, о чем прямо говорится в Земельном кодексе. Именно этот аргумент — в основе указа президента. Кабмин имеет право определять лишь порядок продажи права аренды, согласно Закону «Об аренде земли».

Однако наибольший удар по дееспособности правительственной инициативы нанесла критическая масса неясных норм, противоречий между ними, между Порядком и практикой. Недаром все опрошенные эксперты прогнозировали, что в лучшем случае Порядок заработает к лету. Иными словами, рынок замер бы на полгода.

Порядок, как и изменения в кодекс, предусматривал лишь горстку исключений из аукционной формы. А как быть в случае прокладки инженерных коммуникаций, трубопроводов, строительства транспортной инфраструктуры? Как сообщил «ЗН» Андрей Тарнопольский, с этой проблемой столкнулся «Киевгаз». А также «Харьковоблэнерго» — при установке опор и трансформаторов, согласно заявлениям главы Харь­ковского облсовета В.Салыгина.

По данным главы совета «Земельного союза Украины» Николая Калюжного, к началу года по 50 тысячам участков по всей стране была готова или готовилась документация, необходимая для получения тех или иных прав распоряжения. Это означает, что тысячи предпринимателей и граждан ее уже оплатили. Постановление многих из них «подвесило» в воздухе.

Согласно Порядку, заказчик заказывает земельные торги, организатор изыскивает средства и готовит лот к аукциону, а исполнитель должен был его проводить. При этом Порядок фактически лишал органы местного самоуправления полномочий организатора, наделяя ими представительства Госагентства по земельным ресурсам. Еще одна норма, прямо противоречащая упомянутым выше положениям Земельного кодекса!

Особое беспокойство вызвал вопрос о процедуре и условиях получения лицензий исполнителями. В Порядке указывалось, что выдавать их будет Госагентство. А вот сами лицензионные условия еще предстояло разработать и утвердить совместным приказом агентства и Госкомпредпринимательства. Из-за отсутствия лицензии у исполнителя харьковская прокуратура и опротестовала городской аукцион.

Порядок оставил неясным и вопрос о специальной подготовке лицитаторов (ведущих аукцион), на что указал «ЗН» юрисконсульт компании «Вега-консалтинг» Виктор Кобылянский. Кто должен готовить лицитаторов и как подтверждать наличие подготовки? Об этом Порядок молчит.

Но ключевая проблема правительственной инициативы даже не в том, что в Порядке масса неясностей, он противоречит Земель­ному кодексу или практике. Проблема в том, что над результатами аукционов, проведенными в соответствии с таким Порядком, висел бы дамоклов меч затяжных судебных споров и прокурорских протестов. А ввиду зыбкой правовой основы споры инициировались бы «занесением аргументов» в соответствующие кабинеты и решались бы все теми же «откатами». И где тут разрекламированные упрощение жизни для бизнеса и борьба с коррупцией?

«Правда» Юлии Тимошенко

Никто в здравом уме не будет спорить, что земельные аукционы должны быть приоритетным обязательным способом продажи земли и прав на ее аренду. Вот только как содержание Порядка земельных торгов, так и шлейф «земельных» и не только «достижений» соратников премьера вызывают большие сомнения в ее искренности.

В обращении к президенту Ассоциация городов Украины заговорила о возможности появления «Тендерной палаты № 2», только уже на рынке земли. Опасения связаны с ролью исполнителя-посредника и лицензионными условиями. Эксперты ассоциации отметили наличие у него массы пусть и мелких, но весьма значимых полномочий, а также перспективу монополизации одной структуры. Условия, согласно проекту Госагентства, оказались чрезмерно сложными. По мнению Владимира Швеца, директора департамента архитектуры, градостроительства и земельных ресурсов Хмельницкого, «за исполнителем необходимо оставить только технические функции по непосредственному проведению аукционов». Иначе повторится ситуация с палатой.

Правда, искушенные в ведомст­венной логике склонны считать, что Госагентство готовило почву для монополизации этой сферы Центром земельного кадастра. Шутка ли, претендент на лицензию должен был иметь отделения чуть ли не в каждом райцентре страны! Такой сетью располагает только Центр.

И тут следует вспомнить тлеющий конфликт между местным самоуправлением и Госагентством относительно модели будущего земельного кадастра. Первые отстаивают децентрализованную модель, вторые предпочитают максимально возможную централизацию. Во Франции или Германии это был бы профессиональный спор — с рациональными аргументами в руках. Однако в постсоветской Украине за всяким перераспределением полномочий маячит тень перераспределения «подношений».

История же с госзакупками показала, что политикуму на Печерских холмах чрезвычайно понравилась идея централизации «откатов». В дополнение к разрозненным по полям и весям «откатным схемам» организуется канал, по которому огромные суммы утекают в закрома народных депутатов, руководства фракций и правительст­ва. И делается это под лозунгами «борьбы с коррупцией» и «общественного контроля».

Бютовских «специалистов» в этой области лишь слегка пожурили, а одного из них уже пристраивают «наблюдать» за тендерами в совете при Министерстве экономики. А между тем в «ЗН» и других массмедиа уже высказывались предположения о том, что нынешний глава Госагентства — креатура Богдана Губского, известного своими «земельными» аппетитами. Именно к его «двору» относятся бывший глава ревизионной комиссии Тендерной палаты народный депутат Сергей Осыка, а также Антон Яценко, первооснователь «Европейского консалтингового агентства».

На этой неделе о «земельной деятельности» Б.Губского открыто заговорил Виктор Балога. А член фракции «Наша Украина — Народная самооборона» Олеся Оробец заявила в своем обращении к президенту о том, что группа депутатов от БЮТ (Б.Губский, И.Савченко, К.Бондарев, С.Осыка) массово покупают и берут в аренду большие площади сельхозземель на Киевщине…

Есть и менее политизированные упреки. Если хочется бороться против земельной коррупции, то первый и самый важный шаг — открытость информации о сделках с коммунальной и государственной землей. Достаточно приказать Госагентству по земельным ресурсам обнародовать соответствующие данные. Эта мера уже стала бы настоящим прорывом. Впрочем, правительство Ю.Тимошенко не открыло информацию и по государственным закупкам…

«Правда» президента, Балоги и мэров

И президент, и Виктор Балога, и Ассоциация городов и общин, похоже, правы, когда требуют отмены правительственного постановления из-за того, что оно противоречит законодательству.

Но имеет ли моральное право тот же глава президентского секретариата обвинять кого-либо в «крышевании» «земельной мафии», если за ним самим тянется шлейф очень сомнительной покупки земель в Мукачево или истории с «Синяками». И неизбежно приходит сравнение с Герасимом Калиткой, главным героем пьесы Карпенко-Карого «Сто тысяч» (другое название — «Деньги»), который за сто тысяч фальшивых рублей собирался скупить всю округу…

Помаранчевая революция с ее лозунгами открытости и прозрачности власти породила ожидания, что ползучему «земельному переделу» придет конец. Однако президент лишь демонстрировал «внимание» и активную деятельность: собирал заседания СНБОУ и «ставил на вид», но из-под его пера не вышло ни одной значимой земельной инициативы. А что мешало? Может, ответ в рассадке: например, на дне рождения гаранта с Ющенко сидел Черновецкий, а Луценко — возле кухни?

Нынешние энергичные протесты президентского лагеря заставляют вспомнить надвигающиеся выборы. Гарантировать продолжение закрытой земельной приватизации — весомое обещание и губернаторам, и мэрам для получения их поддержки.

Наконец, разве не городские советы по всей Украине ежемесячно санкционируют дармовую раздачу коммунальных земель в частные руки? И потом жалуются, что они не могут свести концы с концами? Большинство мэрий и советов уже давно имеют собственные сайты, но на них вы не найдете подробной информации о том, кому и за какие заслуги был отдан тот или иной земельный участок. И где гарантия, что получив в свое распоряжение контроль над земельным кадастром, порочная практика не будет продолжаться? Местные власти не хотят упускать контроль над землей и проводить отчисления за аукционы, объясняя это тем, что так теряет бюджет громады. Верно. Но если бы они не раздавали земли «своим» за копейки, то бюджеты громад не трещали бы от профицита?..

Правда граждан

История с «Кайдашевой семьей» сто лет назад закончилась символично — груша, из-за которой разгорелся спор, засохла. Но в современной Украине все может закончиться плачевно — повторением кровавых разборок 90-х, только уже из-за земли, а не заводов, в масштабах всей страны, в каждом отдаленном селе. Кто защитит правду граждан?