ЖИЛИЩНАЯ ПРОБЛЕМА — ОГОЛЕННЫЙ НЕРВ ОБЩЕСТВА

Несмотря на то что в бывшем Советском Союзе жилищная проблема была одной из самых острых, жилья в той, уже не существующей стране, строилось много. На эти цели расходовались огромные бюджетные средства. Тем не менее и тогда жилья всем не хватало, низким было его качество. СССР уступал многим развитым странам по обеспеченности среднестатистического гражданина жилищной площадью. Она была в три-четыре раза меньше, чем в развитых странах Европы, Америки, Японии, хотя там государство и не выделяло таких больших средств на строительство в этой сфере.

За прошедшее десятилетие в Украине произошли кардинальные изменения в жилищном секторе, связанные с переходом страны на рыночные условия хозяйствования. Государство перестало быть основным игроком на рынке жилья. Уход государства с этого рынка, к сожалению, не компенсировался своевременным созданием новых механизмов привлечения средств в жилищное строительство, которые успешно действуют в странах Запада. Речь, прежде всего, идет об ипотечном кредитовании строительства жилья. То есть, о системе, которая позволяет каждому гражданину со средними доходами получить в банке или другом финансово-кредитном учреждении кредит, купить за него квартиру, при этом используя эту квартиру в качестве залога. При такой системе гражданин, получая стабильные доходы на протяжении 10—30 лет, успешно рассчитывается с долгами и становится полноправным собственником купленной в кредит квартиры.

К сожалению, подобная схема строительства жилья была запущена лишь в акционерном коммерческом банке «Аркада». На этом эксперименте мы остановимся чуть позже. Вследствие ухода государства с рынка жилья в жилищной сфере Украины возник глубочайший кризис. Его проявления многолики.

В стране резко сократились темпы жилищного строительства и объемы его ввода в действие. К примеру, в 1987 году в Украине было введено 21, 3 млн. кв.м, в 1991 году — уже 14, 5 млн. кв.м. В 2000 году в Украине было построено всего 5,6 млн. кв.м жилья. При этом надо учесть, что 1 млн. кв.м. приходится на столицу. За 1991—2000 гг. общие объемы капиталовложений в жилищное строительство сократились в 4,5 раза. Финансирование же строительства жилья за счет государственного бюджета за этот период сократилось в 60 раз.

Резко уменьшились темпы решения жилищной проблемы. Если в 1990 году квартиры получили 235 тыс. семей, то в 2000-м — лишь 32 тыс. Это значит, что если в 1990 году квартиру получила каждая 12-я семья, которая стояла в очереди на ее получение, то в 2000-м — лишь каждая 55-я. С учетом нынешних темпов понадобится 50—60 лет для того, чтобы люди, которые стоят в очереди, обрели квартиру. Многие из них потеряли на это надежду и расстались с планами получить жилье у государства. Очередь за десять лет сократилась фактически на 1 млн. семей. Люди все больше полагаются не на государство, а на свои силы. Тем не менее в очереди еще стоят почти 1,8 млн. семей. В основном это так называемые льготники или другие категории граждан, которым купить свою квартиру явно не по карману.

К негативным явлениям, возникшим в жилищном секторе, следует также отнести значительное сокращение доли капиталовложений на жилищное строительство в структуре валового внутреннего продукта Украины. Если в 1993 г. капиталовложения в жилищное строительство составляли 5,5% ВВП, то в 2000-м — только 2%. Падение доли капиталовложений на жилищное строительство в структуре ВВП очень негативно отразилось на состоянии экономики Украины. Известно, что жилищное строительство самым непосредственным образом влияет на положение многих отраслей экономики, работающих на внутренний рынок страны. Одна гривня, вложенная в жилищное строительство, дает прирост ВВП на 3 гривни. Не будем уже говорить о том, как влияет жилищное строительство на объемы промышленного производства, сферу занятости населения, на решение других важных социальных проблем.

Что же касается самого строительного комплекса страны, то в результате сокращения объемов строительства он сегодня практически парализован. Его мощности используются на 15—20%, хотя в стране есть более 10 тысяч различных строительных организаций. Наблюдается депрофессионализация строителей, связанная с отсутствием заказов и источников финансирования.

Несвоевременное создание новых финансово-кредитных механизмов в жилищном строительстве негативным образом отразилось и на состоянии жилищно-коммунального хозяйства страны. Оно сегодня находится в плачевном состоянии, а ведь известно, что жилищное строительство — это важнейший фактор, стимулирующий развитие жилищно-коммунального хозяйства.

Перед Украиной стоит еще одна очень крупная проблема, самым тесным образом связанная с возможностями мобилизации ресурсов в жилищную сферу. Речь идет о модернизации, реконструкции так называемых «хрущевок», которые были построены в 50-х—начале 60-х гг. Срок их эксплуатации фактически завершился. Большинство из них находится сегодня в аварийном или полуаварийном состоянии.

Жилищная проблема в стране имеет и другие аспекты. Крайне сложным будет решение вопросов получения жилья молодыми семьями, не имеющими необходимых доходов, уволенными в запас военными и некоторыми другими социальными категориями населения. Меры, предпринимаемые в этой сфере правительством с использованием средств государственного бюджета, явно недостаточны и не могут разрешить эту ситуацию.

Особенно контрастным является состояние с обеспечением жильем в Украине на фоне стандартов развитых стран в этой сфере. Там нормальной практикой стало то, что человек имеет возможность 7—8 раз за свою жизнь поменять жилье, улучшив при этом свое положение в обществе. Есть страны, где люди меняют жилье каждые пять лет. Причем сразу оговоримся, речь не идет о толстосумах, а о так называемом среднем классе, который составляет до 80% всего проживающего в развитых странах населения.

В Украине же фактически продолжают действовать сложившиеся еще в советское время стандарты обеспечения жильем. Действует советский жилищный кодекс. Много людей вообще не имеют своего жилья. 3,5 млн. семей и одиноких людей проживают в коммунальных квартирах, общежитиях или орендуют жилье у частных лиц. Свыше 7 млн. человек проживают в аварийных домах, или в домах, которые скоро станут аварийными. Больше 7 млн. человек обеспечены жильем в размере менее 7 кв.м на человека.

К сожалению, Украинское государство не смогло своевременно создать необходимую правовую базу, отработать организационные и экономические аспекты внедрения ипотеки в стране. У нас до сих пор нет закона об ипотеке, хотя подобные законопроекты приняты практически во всех соседних с Украиной странах, в том числе и в России.

Неотработаны финансовые механизмы государственного содействия развитию ипотечного кредитования, которые бы, с одной стороны, включали в себя государственное субсидирование граждан, получающих ипотечные кредиты, и таким образом значительно бы повышали покупательную способность украинцев. С другой стороны, отсутствует механизм налоговых льгот как для тех, кто получает ипотечные кредиты, так и для тех, кто их выдает. Высокими остаются кредитные риски — одна из главных причин дороговизны кредитов, которые выдаются на жилищное строительство. Не созданы также механизмы использования средств пенсионной системы и средств сферы страхования с целью финансирования жилищного строительства. Пенсионная реформа неоправданно затянулась. Более того, практически не отработаны ее финансово-экономические механизмы, самым тесным образом связанные с ипотечным кредитованием. Отсутствует рынок ипотечных ценных бумаг, который, с одной стороны, является важнейшим инструментом рефинансирования ипотечных жилищных кредитов, с другой — стабилизатором фондового рынка. Ипотечные ценные бумаги могут стать надежным инструментом значительного увеличения легальных сбережений населения. Ведь не секрет, что на руках у граждан Украины, по разным оценкам, в качестве инструментов сбережения находятся от 10 до 20 млрд. долл. Семь миллионов украинцев работают за рубежом. Даже при среднем их заработке в 500 долларов в месяц, годовой фонд заработной платы этих людей составляет 42 млрд. долл. Ипотека могла бы стать важным инструментом репатриации хотя бы части этих доходов в Украину. При этом, возможно, финансовый поток таких средств был бы значительно большим по своим объемам, нежели поток иностранных инвестиций в экономику Украины. Ведь за весь период существования государства объем иностранных инвестиций в его экономику не превышает нескольких миллиардов долларов. Наоборот, наблюдается тенденция превышения сумм утечки капитала из Украины над суммами иностранных инвестиций в страну.

Государство так и не смогло создать надежной системы регистрации права собственности и сделок с ней, а также системы регистрации ипотек и ипотечных кредитов. Как следствие, на жилищном рынке нередки всевозможные махинации, деятельность в этой сфере связана со многими рисками. Стране нужен единый государственный реестр прав собственности, в первую очередь на жилье. С созданием такого реестра мы отстаем практически от всех соседних стран.

Необходима разработка новой идеологии жилищной политики государства в современных условиях. Сущность ее заключается в том, что государство непосредственно обеспечивает на условиях найма социальным жильем только льготные категории населения. В то же время государство должно стать активным субъектом рынка жилья, создать систему институтов и инструментов, стимулирующих развитие ипотечного жилищного рынка, обеспечивающими его стабильное и малорискованное функционирование. Создание такого рынка вместе с пенсионной реформой должны стать теми новыми моторами, которые будут двигать развитие экономики Украины в современных условиях.

Быстрое развитие ипотечного жилищного кредитования могло бы положить конец бессмысленному омертвлению средств на вторичном рынке жилья. Как известно, сегодня значительная часть квартир скуплена с целью сохранения сбережений и не используется. Только в Харькове по неплатежам за жилищно-коммунальные услуги выявлено 8 тыс. квартир, в которых никто не проживает.

Важным элементом новой государственной жилищной политики должно стать содействие гражданам в строительстве добротного и просторного жилья, в том числе коттеджного типа, рассчитанного на несколько поколений, как это имеет место в развитых странах. Подобные подходы уже имеются в соседних с Украиной странах. Так, в Российской Федерации разработана и учреждена целевая программа «Свой дом». Такие подходы помогут переосмыслить роль так называемого дачного строительства. В дачное строительство вложены огромнейшие средства. Большинство из дач используются лишь в летнее время. Люди должны иметь реальную возможность построить не дачу, а собственный жилой дом, в котором они смогут жить на протяжении всего года. Это коренным образом изменит условия жизни людей и всю социальную инфраструктуру в городах и вокруг.

Ипотечное кредитование будет способствовать решению и других стоящих перед Украиной задач. В нынешних условиях важно внедрение зарубежного опыта ипотечного кредитования, а также расширение масштабов применения отработанных в нашей стране финансово-кредитных механизмов жилищного строительства.

Что касается зарубежного опыта, то в Украине целесообразно использовать как американскую схему ипотечного кредитования, которая позволяет создать двухуровневый ипотечный жилищный рынок, так и традиционную европейскую схему ипотечного кредитования. Следует пойти по пути расширения банковского ипотечного кредитования, создания хорошо себя зарекомендовавших во многих странах Европы и в США строительно-сберегательных касс. Свое место в системе ипотечного кредитования должны занять кредитные союзы, инвестиционные фонды и другие институты, аккумулирующие средства населения. Необходимо создать правовую базу для обращения ипотечных ценных бумаг — как ипотечных облигаций первичного ипотечного рынка, так и облигаций вторичного ипотечного рынка, которые выпускаются его операторами на базе пулов ипотек. Последняя форма ценных бумаг особо развита в США. Там выпущено ипотечных облигаций на сумму, которая превышает пять триллионов долларов. Свое место должны найти уже упоминаемые операторы вторичного ипотечного рынка жилья, а также система рейтинговых агентств, которая позволит выявлять риски, связанные с деятельностью институтов рынка жилья и инструментов, которые ими используются. Целесообразно создание ипотечного агентства в Украине функциями по развитию системы ипотечного жилищного кредитования.

Украина имеет необходимые объективные предпосылки для широкомасштабного внедрения новых ипотечных финансово-кредитных механизмов решения жилищной проблемы. Вместе с тем предстоит решить такую очень важную для ипотечного кредитования проблему, как значительное повышение платежеспособного спроса населения на рынке жилья. Ведь не секрет, что большинство людей в Украине сегодня относятся к категории бедных.

Объективные предпосылки развития рынка жилья это то, что города и другие населенные пункты располагают значительными земельными ресурсами. Они могут быть использованы для жилищного строительства, это более 600 тыс. га земли, в том числе 120 тыс. га в городах. На этих землях в городах может быть построено более 30 млн. кв. м. жилья. Если в городах будут освобождены территории, занимаемые в их центрах многочисленными предприятиями, что является нонсенсом для современной практики градостроительства, то возможности территориального расширения рынка жилья станут еще больше.

Нужно внимательно присмотреться к опыту развития ипотечного кредитования, накопленному в ходе эксперимента на базе компании «Киевгорстрой». Масштабы этого эксперимента надо значительно расширить и содействовать тому, чтобы в нем принимали участие все крупные города Украины. Учреждение целевой государственной жилищно-строительной субсидии могло бы значительно снизить цену ипотечных кредитов, выдаваемых акционерным коммерческим банком «Аркада» в рамках этого эксперимента. Это бы стало и важным стимулом привлечения дополнительных средств населения в жилищное строительство.

На проблемах эксперимента, который проводится на базе компании «Киевгорстрой» с участием акционерного банка «Аркада» остановимся более подробно.

Эксперимент, который начался в этой компании, обусловлен теми негативными тенденциями, которые развивались в жилищной сфере в Украине. Так, в 1992—1993 гг. холдинговая компания «Киевгорстрой» ежегодно вводила за счет бюджетных средств более 1 млн. кв. м жилья. В 1996 году этот показатель составил только 59 тыс. кв.м. Уже в середине 1990-х годов огромный трудовой коллектив из-за отсутствия средств финансирования фактически остался без работы. Необходимо было найти новые источники финансирования строительства жилья. Компания «Киевгорстрой» вместе с акционерным коммерческим банком «Аркада» пошли на очень рискованный в то время шаг — выпуск целевых жилищных облигаций. Целью выпуска было привлечение средств населения и за их счет строительство жилья. Так, по сути, был сделан первый шаг к зарождению ипотечного жилищного кредитования в Украине. Инициатива компании была поддержана руководством страны. В 1996 году появляется распоряжение Президента Украины «О мероприятиях по привлечению средств населения на строительство жилья». После сдачи первого дома, построенного таким образом, в феврале 1996 года акционерный банк «Аркада» вместе с компанией «Киевгорстрой» пошли на иную схему привлечения средств населения в жилищное строительство. Это были так называемые целевые инвестиционные контракты. А затем начал использоваться такой инструмент, как предоставление кредитов гражданам на строительство жилья под его залог. Таким образом, к концу 1990-х годов были созданы все необходимые предпосылки для проведения широкомасштабного эксперимента, связанного с привлечением средств населения на строительство жилья под его залог.

Непосредственно эксперимент начался после подписания указа Президента «О проведении с 1 июля 1999 года до 1 января 2001 года эксперимента в жилищном строительстве на базе ХК «Киевгорстрой»». Экспериментом было предусмотрено привлечение средств населения и субъектов предпринимательской деятельности на долгосрочные жилищные сберегательные вклады с последующим их направлением на долгосрочное кредитование строительства жилья под его залог. Кроме того, эксперимент предусматривал расширение возможностей социального обеспечения граждан за счет доходов по долгосрочным жилищным сберегательным вкладам. Был внедрен механизм налогового стимулирования таких вкладов. В рамках эксперимента начали реализовываться пенсионная программа, специальная детская программа, программа, связанная с целевыми жилищными вкладами.

Уже в первый год проведения эксперимент дал серьезные позитивные результаты. В связи с этим 20 апреля 2000 года Верховной Радой был принят закон о проведении жилищного строительства на базе холдинговой компании «Киевгорстрой». Он расширил правовое поле эксперимента, а также продлил сроки его проведения до 1 января 2006 года. Закон предусмотрел, что цель эксперимента — это стимулирование развития жилищного строительства с привлечением средств физических и юридических лиц на пенсионные вклады с последующим их направлением на долгосрочное кредитование строительства жилья под его залог, а также создание условий для расширения возможностей социального обеспечения населения Украины.

Новый этап в проведении указанного эксперимента начался после принятия ВР в феврале 2002 года Закона Украины «О внесении изменений в Закон «О проведении эксперимента в жилищном строительстве на базе холдинговой компании «Киевгорстрой». Были уточнены цели эксперимента. В частности, ими стали — внедрение мероприятий, связанных с усилением социальной защиты несовершеннолетних, обеспечение для них более благоприятных стартовых условий жизни в обществе, расширение возможности пенсионного обеспечения населения Украины. Задачей эксперимента стала также отработка новых форм и экономических механизмов стимулирования жилищного строительства.

Закон предусмотрел принципиально новую форму управления средствами населения, которые привлекаются для целей жилищного строительства. Речь идет о доверительной форме управления этими средствами, которая усиливает гарантии их целевого использования, минимизирует риски, связанные с этим. Законом были учреждены так называемые фонды банковского управления — пенсионные и детские: в случае ликвидации банка, который осуществляет доверительное управление ими, или его реорганизации, средства этих фондов не включаются в общую ликвидационную массу. Таким образом, созданы предпосылки для недопущения ситуации, сложившейся в связи с ликвидацией банка «Украина». Потери, которые понесли его вкладчики, вынужден был компенсировать Национальный банк Украины, дабы спасти лицо банковской системы в целом.

Кроме фондов банковского управления, закон предусмотрел такую новацию, как ипотечные сертификаты — разновидность ценных бумаг. Средства названных фондов могут быть использованы лишь на покупку этих ипотечных сертификатов. Указанные сертификаты обеспечены объединенным ипотечным долгом. Если говорить проще, объединенной стоимостью заложенного жилья.

Все это, конечно, довольно сложные характеристики используемых в ходе эксперимента технологий. Но они дают реальные результаты. К концу 2001 года холдингом «Киевгорстрой» и АКБ «Аркада» в жилищное строительство было привлечено 1,2 млрд. грн. средств населения.

С 1995-го до конца 2001 года эти два субъекта хозяйствования совместными усилиями смогли построить 25 тыс. квартир в городе Киеве. Было создано значительное количество новых рабочих мест. Бюджеты всех уровней смогли дополнительно получить довольно солидные налоговые поступления. В практику вошло ипотечное кредитование населения, осуществляемое банком «Аркада». Эксперимент дал и другие позитивные результаты. Вместе с тем он выявил и ряд проблем, которые требуют решения на государственном уровне.

В заключение следует отметить, что в условиях Украины ипотечные схемы жилищного кредитования могут успешно работать. Хотя нужно видеть и всю массу проблем, которые возникают в связи с созданием ипотечного рынка жилья. Но другой дороги нет. Нет возврата к бюджетному финансированию строительства жилья. Поэтому проблему создания ипотечного рынка жилья в Украине надо рассматривать как одну из важнейших политических, экономических и социальных задач, стоящих ныне перед страной.