Перезагрузка украинской ипотеки

Жилищная ипотека является древней формой обеспечения обязательств, без которой невозможно представить экономические отношения в любой стране. Характерными признаками жилищной ипотеки являются низкие фиксированные процентные ставки и продолжительные сроки, поэтому понятно, что источниками финансирования ипотеки не могут выступать только краткосрочные привлечения средств на банковские депозиты. Обычно кредитные ресурсы привлекают в эту сферу через особые формы заимствований на рынке ценных бумаг, которые обеспечиваются собственно ипотечными кредитами — размещением ипотечных облигаций.

Наиболее используемая в мире двухуровневая модель функционирования ипотечного рынка предусматривает наличие первичного рынка, на котором складываются отношения между ипотечным кредитором и заемщиком по предоставлению и погашению ипотечных кредитов, тогда как на вторичном рынке происходит рефинансирование путем эмиссии ипотечных ценных бумаг или непосредственно кредиторами, или в результате перепродажи ипотечных кредитов специализирующимся на эмиссии облигаций посредникам.

Первые ипотечные облигации появились еще во второй половине XVIII века в Пруссии и Дании и с тех пор стали наиболее распространенными ценными бумагами, которыми сформированы рынки любой современной страны. Надежности этим ценным бумагам придает сегрегированное (обособленное) ипотечное покрытие (залог), что создает им двойную защиту путем требования (регресса) не только к лицу эмитента, но и к обеспечительному залоговому пулу из качественных кредитов.

Такие признаки придают ипотечным облигациям рыночную привлекательность при низком инвестиционном риске, что сделало ипотечные ценные бумаги главным активом для инвестирования пенсионными фондами, страховыми компаниями и фондами коллективных инвестиций. В свою очередь, центральные банки массово скупают такие облигации из эмиссионных источников как главное средство борьбы с кризисом.

Украинский Закон «Об ипотечных облигациях» был принят еще в докризисном 2006 году при участии экспертов Украинской национальной ипотечной ассоциации (УНИА) с привлечением технической помощи Всемирного банка. Первый пилотный выпуск ипотечных облигаций в объеме 50 млн грн был проведен в 2007 году ОАО АБ «Укргазбанк» в рамках проекта USAІD «Инициатива содействия кредитованию». Но, к сожалению, дальнейшее развитие второго уровня ипотеки в Украине так и не состоялось вследствие тотальной валютизации рынка банками с иностранным капиталом при дешевом финансировании из внешних источников. Последняя попытка наладить выпуск ипотечных облигаций имела место накануне печально известных событий 2014 года, когда для выполнения масштабной правительственной программы «Доступное жилье» было создано специализированное Агентство по рефинансированию жилищных кредитов (АРЖК), осуществившее несколько выпусков обычных ипотечных облигаций с покрытием около 8 тыс. кредитов общим объемом 380 млн грн (полностью погашенных).

Сегодня ипотечных облигаций в Украине нет вообще, поэтому объемы украинского ипотечного рынка значительно отстают от уровня большинства стран с развивающимися рынками, не говоря уже о развитых рынках, где их объемы составляют от 60 до 100% ВВП.

Без инструментов привлечения долгосрочного рефинансирования рано или поздно украинские банки, кредитующие под ипотеку, неизбежно столкнутся с ограничениями по ликвидности и капиталу, а значит, будут вынуждены прекратить выдачу ипотечных кредитов.

Показательным примером отсутствия полноценного двухуровневого ипотечного рынка являются весьма низкие темпы роста объемов субсидируемых ипотечных кредитов по правительственной программе «Ипотека под 7%», по которой всеми банками-участниками заключен всего лишь 351 кредитный договор на общую сумму 297,3 млн грн, из которых лишь две трети являются действительно ипотекой жилья. И это не удивительно по нескольким причинам.

Во-первых, отсутствие второго уровня, на котором кредиторы имеют возможность привлекать долгосрочную ликвидность, ограничивает доступ на ипотечный рынок более широкого круга кредиторов со стороны коммерческих банков и финансовых компаний. Всего шесть банков принимают участие в правительственной программе. Другие многочисленные кредиторы, даже имея возможность массово предоставлять ипотечные кредиты, этого делать не могут без доступа к кредитным ресурсам, которые им должны были бы обеспечить облигационные выпуски. Мировая и европейская практика даже предполагает совместные привлечения ресурсов малыми кредиторами путем объединения предоставленных кредитов в единый обеспечительный пул по одному выпуску, который для них организуют специализированные ипотечные агенты (кондуиты). Такое положение очень ослабляет конкуренцию и не способствует снижению ипотечных ставок.

Во-вторых, общеизвестно, что долгосрочная ипотека является сферой фиксированных ставок. Украинские банки, едва опомнившись от тяжелых потерь по валютной ипотеке (вследствие перевода валютного риска на частных заемщиков), сразу начали переводить на заемщиков уже свои процентные риски, привязывая ставку по ипотеке к годовым краткосрочным ставкам по депозитам. Никто не удивится новому ипотечному кризису в случае непропорционального роста депозитных ставок… Именно наличие второго уровня ипотечного рынка должно обеспечить кредиторам возможности для управления своими рисками за счет не заемщиков, а широкой палитры инструментов хеджирования, присущей рынку ценных бумаг, — валютных и процентных свопов, операций обратного репо и залогов ценных бумаг, и т.п.

В-третьих, отсутствие второго уровня лишает ипотечных кредиторов возможности профессионально управлять собственным капиталом при наращивании ипотечного кредитного портфеля. На определенном этапе им не будет хватать капитала для продолжения кредитования. Именно наличие второго уровня помогает кредиторам уменьшить давление на капитал, рефинансируя кредиты на рынке ипотечных облигаций, которые согласно Базелю решаются на низкие коэффициенты для расчета экономического норматива капитала всего на 10%, кроме того, качественные балансовые ипотечные активы в составе обеспечения по облигациям также решаются на льготный коэффициент. Более того, структурированные ипотечные облигации позволяют кредиторам вообще избавиться от давления на капитал путем продажи ипотечного портфеля специализированным эмитентам с сохранением комиссионного вознаграждения по уже уступленным кредитам. Несколько таких «циклов» (выдача-продажа) эффективно мультиплицируют их комиссионные доходы без необходимости резервировать капитал.

В-четвертых, как правило, инвесторами в ипотечные облигации выступают сами же банки, для которых они имеют признаки полноценного источника ликвидности, потому что все центральные банки включают надежные ипотечные ценные бумаги в ломбардные списки (инструменты обеспечения рефинансирования банков). Более того, ипотечные облигации имеют немалый спрос со стороны институциональных (якорных) инвесторов в лице пенсионных фондов, страховых компаний и умеренных инвестиционных фондов. Для этого класса инвесторов главным фактором является низкий уровень риска по активам, поэтому они, выбирая между депозитами в банках и ипотечными облигациями, чаще всего выбирают последние. Именно этим обоснованы иногда меньшие ставки по ипотеке, чем депозитные ставки. Есть недавние примеры, когда рейтинги ипотечных облигаций были выше даже суверенных рейтингов стран происхождения, а ставки купона по ним ниже, чем по облигациям государственного долга.

В-пятых, при наличии второго уровня ипотечного рынка правительства стран имеют возможность применять широкий набор преференций, не только субсидируя заемщиков, но и предоставляя стимулы инвесторам, привлекая в сферу ипотеки мощные инвестиции как из внутренних, так и из внешних источников. ЕБРР и IFC также инвестируют в ипотечные облигации в развивающихся странах для стимулирования экономического развития.

Чтобы предотвратить довольно печальный сценарий развития событий на украинском ипотечном рынке из-за отсутствия необходимых для его существования циклических механизмов рефинансирования через второй уровень, нужно срочно осовременить докризисную нормативно-правовую базу в сфере ипотеки. В частности, привести законы «Об ипотеке» и «Об ипотечных облигациях» в соответствие с современным стандартом согласно Директиве (ЕС) 2019/2162 Европейского парламента и Совета от 27 ноября 2019 года «О выпуске покрытых облигаций и государственном надзоре за покрытыми облигациями» (Covered Bonds directive).

Перезагрузка украинской ипотеки путем внедрения современного двухуровневого ипотечного рынка откроет доступ к ресурсной базе не только из внутренних, но и из мощных внешних источников, в частности, путем привлечение институциональных инвесторов из стран ЕС, которым разрешается инвестировать в ипотечные облигации третьих стран (не членов ЕС) при условии соблюдения требований упомянутой выше директивы.

Что конкретно предлагается.

1. Создать на базе Украинской национальной ипотечной ассоциации мощную экспертную платформу с привлечением специалистов из круга банков-ипотечных кредиторов, финансовых компаний, профессиональных участников рынка ценных бумаг (которые управляют пенсионными и инвестиционными фондами), страховщиков, оценщиков, рейтинговых агентств и т.п. Также привлечь представителей от регуляторов (НКЦБФР и НБУ), Минэкономики, Минюста и Минфина. На этой платформе подготовить проект изменений в законы «Об ипотеке», «Об ипотечных облигациях» и другое сопутствующее законодательство. Привлечь международную экспертизу законопроекта, после которой вынести его на утверждение Верховной Радой. После принятия оперативно привести в соответствие подзаконную нормативную и технологическую базу, в частности, внедрить в Украине обращение электронных ипотечных закладных и другие используемые в мире современные стандартные вещи в этой сфере.
2. Расширить круг ипотечных кредиторов с обеспечением честной конкуренции благодаря их равному доступу к долгосрочным кредитным ресурсам, что должно стать переломным фактором развития украинского кредитно-финансового рынка. Создать финансовые преференции и рыночные стимулы инвесторам в ипотечные облигации. Начать реформу пенсионного обеспечения, которая будет базироваться на безопасном инвестировании пенсионных накоплений в ценные бумаги с низкой степенью риска, что обеспечит ипотечное покрытие по облигациям и приоритетность в расчетах в их пользу. Внедрить современную циклическую модель двухуровневого ипотечного рынка — основу полноценного жилищного финансирования.

Сейчас Украинская национальная ипотечная ассоциация уже собирает экспертные рекомендации по обновлению законодательства в сфере ипотеки (и в связанных с ней) и готовит проект изменений.

Все статьи Сергея Волкова читайте здесь.