Украинская ипотека — больна. Где искать лекарство?

Справедливое распределение рисков является залогом выполнения любого финансового соглашения. Именно эту банальную истину у нас не признают. Более того, рыночные риски, вместо их разумного распределения, в полной мере переводятся сначала то на одну, а потом внезапно на другую сторону, — в результате таких «качелей» теряют обе стороны. Вот именно такое бескомпромиссное противостояние между банками, заемщиками, регулятором и властью полностью разрушило ипотечный рынок, поэтому призывы сделать украинскую ипотеку в нынешних условиях дешевой несколько удивляют.

Частные заемщики по валютным ипотечным кредитам понесли тяжелые финансовые потери от внезапного обесценивания национальной денежной единицы к иностранной валюте в 2014 году. Кто-то считает, что люди сами виноваты, беря на себя валютные риски. Но, с другой стороны, они принимали решение взять валютный кредит, доверившись заверениям Национального банка в непоколебимой стабильности гривни, а когда он вдруг решил перейти к гибкому курсообразованию, то стало очевидным, что стабильность была искусственной. Но НБУ тогда самоустранился от решения проблемы, переведя всю ответственность на коммерческие банки, чем воспользовались политики, запретив обращать взыскание на жилье по валютным кредитам, когда проголосовали за пресловутый мораторий.

К величайшему сожалению, еще тогда, в 2014-м, была утрачена возможность решить проблему на начальной стадии менее мучительным способом, как это советовали специалисты. НБУ мог тогда ввести директиву для всех банков — ипотечных кредиторов о едином алгоритме справедливой реструктуризации валютных кредитов, которую вводили банки в других юрисдикциях в подобных кризисных условиях, переводя долг в национальную валюту по «историческому» курсу на момент выдачи кредитов, фиксируя убытки сразу, не доводя до бесконечной судебной волокиты… НБУ как регулятор банковского рынка должен был не только вмешаться в отношения с ипотечными заемщиками, но и как кредитор последней инстанции обязан был предоставить помощь банкам — ипотечным кредиторам, предотвращая их банкротство.

При этом массовый вывод ипотечных кредиторов с рынка с переведением десятков тысяч ипотечных кредитов в Фонд гарантирования вкладов физических лиц еще больше ухудшил ситуацию. Фактическое отсутствие лица кредитора, требующего соблюдения условий кредитной сделки, лишило мотивации выплачивать долг даже когда-то добросовестных заемщиков. И здесь НБУ также не обратил внимания на советы специалистов перевести ипотечные кредиты на комиссионное обслуживание в действующие сетевые банки, которые могли заменить собой лицо кредитора. Как результат, огромные портфели превратились в NPL (плохие кредиты) и были проданы за бесценок факторинговым и коллекторским компаниям.

Вследствие слабого регулирования и непонимания рыночной природы украинская ипотека была отброшена на рубеж 90-х годов прошлого столетия. Собственное жилье украинцы рассматривают не только как местожительство, но и как форму сбережений, альтернативную банковским депозитам. Эту черту украинцев активно эксплуатируют застройщики для получения сверхприбылей, они даже ипотеку превратили в удобный инструмент вынимания средств из кармана неосведомленных потребителей, пролоббировав в 2008 году изменения в Закон «Об ипотеке», согласно которым «ипотекой» стали считаться будущие имущественные права на еще не построенное жилье.

В Украине, в отличие от большинства стран мира, застройщикам разрешается бесконтрольно привлекать средства населения, даже не имея разрешительной документации на строительство. Проводя предварительную оплату за еще несуществующее жилье, привлекая так называемую первичную ипотеку, граждане фактически кредитуют застройщиков, не имея никаких возможностей контролировать целевое использование своих средств. Многие оказались в ситуации полнейшей незащищенности даже от мошенничества.

С другой стороны, у застройщиков практически нет возможностей привлечь долговое финансирование из других источников, кроме средств физических лиц. В Украине полностью отсутствует банковское проектное финансирование строительства. Непопулярность среди банков операций по прямому кредитованию строительных проектов связана с фактическим отсутствием предмета залога. Как ни странно, но у нас земельный участок под строительство многоквартирных домов предоставляется в аренду, то есть объекты незавершенного строительства и участки, на которых они расположены, не формируют единое целое и не могут выступать залогом. Поэтому наиболее распространенные в мире механизмы жилищного финансирования в Украине не действуют. Речь идет о депонировании средств будущих покупателей нововозведенного жилья на специальных счетах (эскроу), которыми банки и финансируют строительство, выполняя функцию контроля объемов и качества вплоть до завершения. При этом банки с удовольствием берут в залог такое новое жилье в ипотеку для окончательных расчетов покупателей с застройщиком.

Ужасное состояние украинской ипотеки с заоблачными кредитными ставками является также следствием слабого законодательства, которое не отличает жилищные ипотечные кредиты, по которым как раз и покупают жилье для проживания, от потребительских и бизнес-кредитов с залогом жилой недвижимости, которая уже является собственностью заемщика. А значит, у банков возникают проблемы со взысканием вследствие некоторых норм законодательства о защите прав несовершеннолетних. Это также местная особенность, позволяющая отдельным заемщикам уклоняться от возврата кредитов под поводом защиты прав детей, хотя жилье, которое было приобретено за кредитные средства, должно быть возвращено, как это делается во всем мире. Зато в случае, если банк принял в залог жилье, в котором дети уже проживали, интересы последних должны быть защищены законом, с которым банки, предоставляющие такие кредиты, должны считаться.

Начало формирования ипотечного рынка в Украине было весьма обнадеживающим. В 2004–2005 годах при технической помощи Всемирного банка были приняты ключевые законы «Об ипотеке» и «Об ипотечных облигациях». Из трех используемых в мире моделей ипотечного функционирования, определяемых средствами и инструментами долгосрочного финансирования, Украина выбрала наиболее распространенную модель «универсальных банков». Но эта модель так и не заработала из-за «валютной экспансии» банков с иностранным капиталом, которые в 2005–2007 годах массово начали предлагать валютные кредиты по значительно более привлекательным ставкам, чем предлагали местные банки в гривнях. Чем это закончилось, всем уже известно.

У украинских банков до сих пор нет инструментов долгосрочного привлечения финансирования ипотечных программ вследствие полного отсутствия в обращении обычных ипотечных облигаций, а также рыночной мотивации (стимулирования спроса) инвесторов для них приобретения.

Именно на рынке ипотечных ценных бумаг нужно искать ответ на вопрос о низких ставках по жилищным кредитам. Мировое законодательство требует от банков формировать и поддерживать ипотечное обеспечение ипотечных облигаций исключительно качественными кредитами. Ипотечные облигации являются фондовым инструментом с очень низкой степенью риска, а значит, доходность этих бумаг также является умеренной, но полностью удовлетворяющей инвесторов. Поэтому ипотечные и универсальные банки, которые продолжают получать комиссионное вознаграждение по рефинансированным через рынок ценных бумаг ипотечным кредитам, с каждым новым циклом мультиплицируют свои комиссионные доходы, которые уже не зависят от маржинального спреда (разницы между депозитными и кредитными ставками).

По мировой практике, ипотечные облигации являются традиционными активами для вложений пенсионных и инвестиционных фондов, более того, это основной инструмент для проведения центральными банками политики количественного смягчения, согласно которой центробанк покупает на открытом рынке ипотечные облигации и ценные бумаги, выпущенные в результате секьюритизации кредитов бизнеса. Согласно отчетам МВФ, политика количественного смягчения центральных банков развитых стран, проводимая с начала финансового кризиса 2008 года, привела к существенному снижению системных рисков, повышению доверия на рынке и снижению риска рецессии. С возникновением нынешнего коронакризиса центробанки также продолжили увеличивать выкуп на рынке ипотечных облигаций, повышая их ликвидность и делая условия ипотечного кредитования более привлекательными для заемщиков и банков, которые получили дополнительные стимулы для наращивания кредитования недвижимости. Зато НБУ является едва ли не единственным центральным банком, который в 2014 году полностью исключил ипотечные облигации из своего ломбардного списка, оставив в нем лишь ОВГЗ.

Можно без преувеличения утверждать, что судьба украинской ипотеки должна решиться на днях, и стремительно уходит время, отведенное для наложения президентом вето на недавно проголосованный Верховной Радой Закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты о моратории на взыскание имущества граждан Украины, предоставленного как обеспечение кредитов в иностранной валюте».

Этим законом устанавливается несправедливая преференция для отдельных граждан-заемщиков перед другими гражданами, имеющими острую потребность в жилье, но не успевшими воспользоваться ипотечными кредитами. Парламент фактически разрешил заемщикам не возвращать ипотечные кредиты, тем самым создав юридический прецедент, которым на будущее закладываются условия для получения политического капитала за счет банков и их акционеров.

Поэтому практическая реализация планов офиса президента по удешевлению ипотеки и кредитов частным предпринимателям вызывает обоснованные сомнения, потому что такие нерыночные риски банки будут закладывать в расчет расходов на провизии по кредитам или вообще будут отказываться от таких кредитов.

Вместе с тем банки за счет собственных средств и средств своих акционеров сформировали резервы под проблемные ипотечные долги, поэтому поле для поиска компромисса значительно расширилось. Это позволяет решать вопрос другим образом, что устроит и банки, и добросовестных заемщиков, которые не собираются уклоняться от частичного погашения при условии справедливого предложения по реструктуризации.

НАБУ уже обратилось к президенту Украины с просьбой наложить вето на этот закон. Но наложение такого вето без альтернативы выйти из затруднительного положения для десятков тысяч семей заемщиков политически рискованно. Поэтому банковское сообщество должно также предложить такие привлекательные условия реструктуризации валютных ипотечных кредитов, отказ от которых будет свидетельствовать об откровенных намерениях отдельных заемщиков присвоить деньги банков. Зато согласие заключить новое соглашение на предложенных условиях будет свидетельствовать о лояльности клиентов и желании восстановить нормальные отношения с кредитором и деловую репутацию.

Вместо моратория нужно предложить справедливые условия реструктуризации кредитов подписанием общего меморандума ипотечных кредиторов под эгидой НБУ, которыми предусмотреть:

— списание за счет резервов (прощение) начисленных, но не уплаченных процентов и комиссионного вознаграждения;

— списание за счет резервов (прощение) излишка кредита в гривнях по актуальному курсу иностранной валюты над суммой этого же кредита по «историческому» курсу на дату выдачи;

— заключение дополнительного соглашения с новым графиком платежей и продлением сроков окончательного возвращения на 5–6 лет. Установление процентной ставки на уровне 8–9% годовых;

— актуализация банками стоимости предмета ипотеки для расчета LTV с помощью программного ресурса Фонда госимущества или подобного, без проведения дорогой дополнительной оценки;

— включение НБУ реструктуризированных кредитов, по которым будут возобновлены своевременные расчеты, в группу рисков, что позволит включить эти кредиты в ипотечное покрытие выпусков обычных долгосрочных ипотечных облигаций (которые законодательно урегулированы Законом «Об ипотечных облигациях») с купоном на уровне 6% годовых. Возврат ипотечных облигаций, в том числе обеспеченных реструктуризированными ипотечными кредитами, в ломбардный список НБУ как инструментов рефинансирования и РЕПО. Осуществление долгосрочного 5-летнего рефинансирования банков — ипотечных кредиторов под обеспечение обычных ипотечных облигаций. Возможным условием рефинансирования определить направление долгосрочных кредитных ресурсов на ипотечное кредитование по президентской программе.

Говорят, что каждый кризис несет в себе возможности для развития и роста. А значит, и этот кризис не должен пройти без положительных последствий для украинской ипотеки, которая должна не только выздороветь, но и придать мощный толчок экономике.