Недвижимость Варшавы: в гостях у сказки

11 мая, 2021, 08:30 Распечатать
Отправить
Отправить

Почему покупатели квартир в высотных домах Киева в постковидное время столкнутся с низкой ликвидностью своих инвестиций

Недвижимость Варшавы: в гостях у сказки
© GEOLN.COM

Польская альтернатива

Сравнивать киевский рынок недвижимости с рынком недвижимости польской столицы очень даже уместно. Такое же сравнение постоянно проводят украинцы, предпочитающие инвестировать именно в польские квартиры. Не секрет, что количество украинцев, покупающих квартиры в Варшаве, Кракове, Вроцлаве, Гданьске, Познани и Лодзи, в отдельные годы просто удваивается.

В условиях общего экономического благополучия в Польше (даже несмотря на вирус), Варшава переживает девелоперский бум — и в жилом, и в коммерческом сегменте. Поляки строят не только уютные малоэтажные комплексы, в т. ч. в самых престижных районах города, но и небоскребы вплоть до 53 этажей, многие из которых имеют свою «изюминку».

К примеру, требовательным покупателям предлагаются вот такие «фишки»:

  • тысячи подвижных алюминиевых плиток на фасаде дома, которые будут реагировать на ветер, и отражать меняющийся цвет неба;
  • огромные 300-метровые зеленые террасы в т. ч. на средних этажах (причем доступные для посещения всеми жильцами);
  • лобби высотой до 15 метров;
  • амфитеатры с рекреационными и спортивными зонами для летних кинопоказов, концертов и культурных мероприятий под открытым небом;
  • угощение в собственной столовой медом из ульев, стоящих на крыше;
  • питьевые фонтаны.

Однако для обычных горожан, а также для украинцев, которые с каждым годом все больше и больше покупают собственный «кусочек Европы» в польской столице, более интересны малоэтажные жилищные комплексы.

Среди них, как и на любом рынке жилья в мире, есть и подороже, и попроще, и, соответственно, подешевле, но почти все новопостроенное жилье кардинально отличается от того, чем вот уже много лет усиленно застраивают Киев.

В Польше принято проектировать компактные квартиры без огромных коридоров, по которым можно ездить на велосипеде. «Однушки», как правило, до 35 «квадратов», «двушки» — от 45 до 55, «трешки» — от 60 до 80.

А вот на действительно необходимое польские архитекторы не скупятся. Тенденции таковы, что если площадь квартиры больше 50 «квадратов», то предусмотрено два санузла, больше 70 — может быть и три.

Что в Киеве «лакшери», в Варшаве — типовое жилье

После большинства киевских новостроек польские проекты Варшавы напоминают добрую сказку.

Цены в среднем по рынку немного выше, учитывая, что доходы поляков как по минималке, так и по среднему — практически в три раза превышают украинские. ВВП на душу населения также более чем в три раза выше нашего, хотя стартовали мы в 90-х практически одновременно.

Однако, цены на жилье премиум-класса в Киеве, как правило, сильно превышают польские аналоги.

Причин две. Первая — в Польше почти нет нуворишей, «насобиравших» на очередное жилье «легкие» деньги: взятки, откаты, заоблачные зарплаты в больших госкомпаниях. Т.е. сдирать три шкуры не с кого.

Вторая причина — в Киеве можно на пальцах сосчитать примеры «лакшери» в недвижимости. Тогда как в Варшаве аналогичное новое жилье считается просто типовым.

В любом случае квартиру, которую практически в центре Варшавы в новом малоэтажном комплексе продают по цене около 3500 долл. за кв. м., в Киеве аналогичную (даже по варшавским ценам) — днем с огнем не сыскать. А ведь в Польше в цену включен еще и стильный ремонт, современная мебель и вся необходимая дорогая техника:

Ну и немного «космоса», точнее несколько пунктов современного польского строительного стандарта, присутствующего почти во всех вновь возводимых домах Варшавы.

Они хорошо заметны в характеристиках уже реализованного жилого комплекса Żoliborz Artystyczny.

Żoliborz Artystyczny
Żoliborz Artystyczny
Nagroda Architektoniczna

  1. Идеально ровные поверхности, используется исключительно гипсовая штукатурка.
  2. Розетки и выключатели расположены по индивидуальным проектам. Их бесплатно установят там, где скажет владелец.
  3. Французские теплые окна в комнатах заполнены аргоном. Если дотронуться до такого стекла в мороз, оно будет теплым.
  4. Термошуба фасада состоит из 20–25 см эффективного утеплителя.
  5. Приличные входные двери, которые не нужно менять после застройщика.
  6. Места общего пользования выложены польской, испанской или итальянской плиткой.
  7. Финские лифты со специальным звукопоглощением.
  8. Между квартирами — блоки серии «выключи звук» (толщиной 20–30 см), даже соседи-меломаны в этом случае не нарушат ваш покой.
  9. Стоимость машино-места даже в центральных локациях не велика — от 3 до 7 тыс. долл.
  10. Подсобные помещения продаются почти в два раза дешевле стоимости площади квартиры.
  11. Квартал из домов, уже сданных в эксплуатацию, выглядит как картинка в рекламном проспекте. Есть даже ощущение нереальности. При этом нет одинаковости и однообразия. Все внутренние дворики закрытые, везде шлагбаумы. Находиться тут очень приятно: тихо, посторонних нет.
  12. Зеленые насаждения максимально сохранены. Идеальный английский газон, дорожки из пластика, нечто вроде водоема, кое-где встречаются инсталляции и скульптурные композиции.
  13. Расходы на «коммуналку» — ощутимо меньше аналогичных затрат в элитных комплексах центра Киева.

Возьмем стандартную «двушку» в 55 квадратов.

Квартплата — 550 злотых (145 долл.). Однако в нее включены не только услуги обслуживающих компаний, пользование лифтом, вывоз мусора, горячая и холодная вода, но и отопление.

Электричество — около 100 злотых (25 долл.). Обслуживание парковочного места— 50–70 злотых (13–18 долл.).

  1. Гарантия от застройщика на качество строительства — 61–71 месяц.

В случае если в связи с просадкой дома по стене «прошли» микротрещины, то даже через пять лет застройщик бесплатно перекрасит всю квартиру.

  1. Покупка в кредит от 2 до 4% годовых. В случае неплатежеспособности заемщика банк продает квартиру с аукциона, назначает штраф, но бывший владелец получает разницу.

Плохая конфета в красивой обертке

Экономика Украины де-факто топчется на месте на протяжении последних 12 лет, ведь даже косметические темпы роста в 2–3% в отдельные минувшие годы, сложно назвать развитием.

Население страны в подавляющей части откровенно небогатое, а накоплений «гастербайтеров» за несколько лет тяжелого труда на более успешные экономики, на достойное жилье зачастую все же не хватает.

Также, кроме, собственно говоря, стоимости квадратных метров (строительные материалы плюс рабочая сила, плюс стандартная маржинальность застройщика) каждый покупатель квартиры у нас в большей или меньшей степени оплачивает ценовую надбавку.

И это не только пресловутые 2% налогов плюс услуги нотариуса при оформлении сделки.

В переплату на украинском рынке жилья традиционно входят коррупционные «сливки» с земельного участка, «валютная» наценка на каждом квадратном метре за выдачу градостроительных условий и ограничений, а также за разрешительную документацию в сфере архитектурно-строительного контроля. Ну, и аппетиты монополистов и их «навар» при подключении к сетям — вполне отменные.

А есть ведь еще и банальная жадность некоторых строительных компаний, заворачивающих в красивую маркетинговую обертку откровенный «шлак». И выставляют за такое «добро» заоблачные цены в полном отрыве от привычной европейской нормы рентабельности.

«Шлак» проявляется не всегда в пренебрежении противопожарными и санитарными нормами, в т.ч. нормой инсоляции, в дешевых стройматериалах, напольной плитке в вестибюлях и коридорах на этажах по 100 грн за 1 кв. м и ином суровом аскетизме мест общего пользования.

Нет, иногда, в попытках подороже продать малопригодную для удобного проживания «конфетку», многие застройщики, возводящие дом по принципу «лютый эконом», не скупятся именно на «входную группу».

В этом случае места общего пользования обустраиваются либо в стиле, чем-то весьма отдаленно напоминающем «скандинавский», либо же по образцу дешевого китча, напоминающего «роскошь арабских шейхов» (по мнению идеологов проекта), что для некоторых неприхотливых потенциальных покупателей — как бальзам на душу.

Идеология «дорогой дешевки» проявляется в первую очередь в концепции застройки микрорайонов крупных украинских городов, в частности г. Киева.

Вот несколько отзывов из интернет-форумов «счастливых» владельцев таких квартир в некоторых киевских районах:

  • Киев изуродовали до предела;
  • ни парковочных мест, ни нормальных детских площадок, ни стадионов, ни зеленых скверов, просто ночлежки;
  • через какое-то время это будет гетто;
  • добровольная тюрьма за ваши же деньги…

Бочку дегтя ложкой меда не исправить

Долгосрочное урбанистическое планирование по идее должно бы предполагать переход от массовой застройки столицы традиционными унылыми 25-этажными «свечками» к комплексной и продуманной застройке кварталов по-европейски.

Однако, в Киеве, в подавляющем большинстве случаев, основным принципом работы жилищного комплекса до сих пор является количество вводимых квадратных метров.

В результате получаем почти ничем не отличающиеся многоэтажки, убогие дворы, заставленные вдоль и поперек автомашинами, примитивные детские площадки…

Киев утратил идентичность.

В погоне за «дешевыми» квадратными метрами город застроен и продолжает застраиваться «бетонными муравейниками». Причем даже такое жилье львиная доля сограждан имеет возможность приобрести либо с помощью «псевдоипотеки» (когда государство доплачивает банкам до рыночной процентной ставки), либо с помощью продажи предыдущей квартиры (у кого она есть, конечно).

Похоже, киевские застройщики в большинстве своем концептуально ориентируются на непригодный для нормального проживания район «Мурино» в Петербурге:

А небогатые покупатели новостроек в погоне за количеством, а не качеством, поддерживают строительство именно такого жилья.

То, что, например, в Шотландии сносят, в Киеве строят. Так восемь 30-этажек ЖК Red Road Court были признаны морально устаревшими и снесены в период 2008–2015 гг. В Киеве, скорее всего, такое запросто размели бы по 1500 долл. за кв. м.

Red Road Court
Red Road Court
Disappearing Glasgow

Конечно, в украинской столице также время от времени появляются интересные проекты, и среди них есть даже пресловутые 25-этажки, но более качественные, безопасные и симпатичные.

Проблема лишь в том, что такое жилье появляется в мизерных количествах, а ведь бочку дегтя ложкой меда не исправить.

Даже с учетом резко вздорожавших в последние годы стройматериалов и рабочей силы, киевские застройщики признаются, что максимальная себестоимость сравнительно малоэтажных современных домов в 8–12 этажей с «правильными» фасадами, очаровательной рецепцией, креативными местами общего пользования из дорогих материалов и с уютной придомовой территорией не превышает 800 долл. за кв. м. При этом они уточняют: для того, чтобы компания развивалась, конечная цена должна быть эквивалентна 1500 долл.

Это на словах. А на деле — по такой цене в Киеве реализуют достаточно примитивные проекты, а в действительно качественных ЖК отделы продаж, как правило, выставляют ценники от 2000 до 4000 тыс. долл., в зависимости от локации объекта.

Как из 3D-принтера

Когда на планете случилась пандемия, многие киевские застройщики задумались о перспективах рынка недвижимости. Трансформация рынка неизбежна.

С каждым годом все больше покупателей на рынке жилья будут стремиться к максимально комфортному, но одновременно доступному малоэтажному жилью, построенному по принципу «город в городе», когда все, что нужно для жизни, — в пешей доступности.

В посткризисный период востребовано будет сравнительно компактное, но одновременно функциональное жилье, с возможностью «на всякий случай» создать дома отдельные рабочие уголки для каждого члена семьи, включая отдельное пространство для детей.

Некоторые виды жилья постепенно будут «маргинализоваться» и превращаться в островки социального неблагополучия. Первые на очереди (по понятным причинам) — смарт-квартиры и апартаменты в сомнительной локации. Но рано или поздно перестанут пользоваться спросом и квартиры в пресловутых 25-этажках — домах, тиражируемых как конструкции в 3D принтере.

Продать такую «массовку» даже по «закупочной» цене, при нормальном развитии рынка (т.е. отсутствии «пузыря», когда рынок поглощает все, включая «косое и кривое») с каждым годом будет все сложнее.

Единственный выход — проживать самому или сдавать в аренду по демпинговой стоимости, поскольку единственным преимуществом в этих случаях может быть лишь цена.

Единственный беспроигрышный вариант, за который не грех и переплатить — сравнительно малоэтажное жилье, т.е. как раз такое, каким и застраивают польскую столицу. Спрос на такие квартиры зашкаливает, однако на рынке Киева — таких «кот наплакал», а ценники на них превышают границы здравого смысла.

Больше статей Вадима Башты читайте по ссылке.

Оставайтесь в курсе последних событий! Подписывайтесь на наш канал в Telegram
Заметили ошибку?
Пожалуйста, выделите ее мышкой и нажмите Ctrl+Enter или Отправить ошибку
ДОБАВИТЬ КОММЕНТАРИЙ
Текст содержит недопустимые символы
ДОБАВИТЬ КОММЕНТАРИЙ
Осталось символов: 2000
Отправить комментарий
Последний Первый Популярный Всего комментариев: 0
Показать больше комментариев
Пожалуйста выберите один или несколько пунктов (до 3 шт.) которые по Вашему мнению определяет этот коментарий.
Пожалуйста выберите один или больше пунктов
Нецензурная лексика, ругань Флуд Нарушение действующего законодательства Украины Оскорбление участников дискуссии Реклама Разжигание розни Признаки троллинга и провокации Другая причина Отмена Отправить жалобу ОК