Кредитование ответственности

Недостаток ответственности и у кредиторов, и у заемщиков стал одной из ключевых причин докризисного кредитно-потребительского бума. До 2008 года усилия большинства банков были направлены на безоглядный захват как можно большей доли рынка. Потенциальные же заемщики, «подогретые» сладкой рекламой, не слишком противились искушению «улучшить жизнь уже сегодня». Для первых такое легкомыслие вылилось в большие убытки, для вторых — в невыносимое финансовое бремя.

Надеяться на то, что банки и заемщики, наученные горьким опытом, не наступят на те же грабли в будущем, не приходится. Как показывает период между двумя волнами кризиса, и потребительская, и бизнесовая память — довольно короткая. Так, одни продолжают обещать «нулевые» кредиты, другие же — наивно в это верить и брать займы под реальную эффективную ставку за 100% годовых. Это все происходит на фоне стагнации ипотеки, а значит, бесперспективности решения одной из острейших социальных проблем — жилищной.

Чтобы не только устранить диспропорции на рынке, но и предотвратить повторение недавних проблем (когда человеку с зарплатой в несколько сотен «зеленых» на приобретение квартиры выдавался кредит на десятки тысяч долларов), государство могло бы стимулировать и банки, и заемщиков быть более взвешенными в кредитных отношениях. Более прозрачные правила игры в том числе способствовали бы размораживанию рынка ипотеки, снижению процентных ставок.

По данным Нацбанка, в 2011 году портфель потребительских займов банков увеличился на 3,2 млрд. грн. (кстати, рост мог бы быть еще более существенным, если бы не жесткая монетарная политика НБУ), а объем ипотечных кредитов сократился на 11,5 млрд. грн.

В конце 2011-го в парламенте был зарегистрирован законопроект №9593 «О потребительском кредитовании». Документ ставит целью систематизацию нормативной базы в сфере потребкредитования (к нему отнесена и ипотека), предполагая ряд принципиальных изменений в действующие регламенты.

Одна из самых резонансных норм законопроекта — ограничение ответственности заемщика перед банком только стоимостью залога. Как известно, сейчас она распространяется и на «незалоговое» имущество, будущие доходы заемщика в случае недостатка средств от реализации залога для погашения всего займа.

Целесообразность своего предложения автор законопроекта Ю.Полунеев (член фракции Партии регионов) мотивирует тем, что именно банки как профессиональные финансовые посредники должны отвечать за качественный анализ рисков, прогнозирование экономической ситуации. «Как правило, стоимость залога значительно превышает стоимость выданного кредита, и этой суммы должно быть достаточно для погашения обязательства, если заемщик становится неплатежеспособным», — убеждает парламентарий. По его мнению, такой способ усиления защиты прав потребителей способствовал бы укреплению их доверия к банковскому сектору.

Подобная логика заложена в американскую модель ипотечного кредитования. В США заемщику в случае возникновения трудностей с возвратом долга достаточно отдать банку ключи от жилья и кредитный вопрос закрывается. Вместе с тем такой алгоритм не является универсальным для всего западного мира. Скажем, в Испании работает тот же порядок, что и в Украине.

Во время кризиса на законодательный уровень уже выносились предложения по ограничению кредитной ответственности перед банком стоимостью залогового имущества. В феврале 2010 года депутат Владимир Левцун (фракция БЮТ) вносил законопроект №4654, которым инициировалось временно (до преодоления последствий мирового финансового кризиса) ограничить права кредитора требовать обращения взыскания на незалоговое имущество заемщика, причем касалось это не только физических, но и юридических лиц.

Против принятия законопроекта тогда высказались Минюст, Минфин, НБУ, АУБ, УКБС, УНИА. Отклонить проект рекомендовал и комитет Верховной Рады по вопросам финансов и банковской деятельности. Как отмечалось в его заключении, следствием принятия упомянутого документа были бы «создание предпосылок к поощрению заемщиков к отказам от возврата кредитов», «очередной виток невозвратов самими банками размещенных в них депозитов», «существенное повышение цены заемных средств» и др. По итогам проект был отклонен и снят с рассмотрения.

Сегодня у представителей банковской среды позиция по данному вопросу практически не изменилась. По их мнению, такое нововведение приведет либо к замораживанию кредитования физлиц, либо к существенному повышению ставок по ипотечным, авто- и потребительским кредитам, увеличению порога первого взноса, например, с 30 до 50%.

Председатель правления «ОТП Банка» Дмитрий Зинков считает опасным такое законодательное решение, учитывая, в частности, неэффективную работу Государственной исполнительной службы. Ведь бывают случаи, когда залоговое жилье продается по цене в два-три раза ниже рыночной. «Неизбежный результат такого нововведения — снижение доступности ипотеки. Оно также ограничит возможности банков кредитовать экономику, будет препятствовать восстановлению финансовой силы банковской системы», — уверяет банкир.

По мнению предправления Укрсоцбанка Бориса Тимонькина, при таком развитии событий банки могут закрыть часть своего бизнеса. Он предлагает компромиссный вариант и для кредиторов, и заемщиков. Банкир считает, что вопрос ограничения кредитной ответственности стоимостью залога логично ставить лишь в случае существования процедуры взыскания залога с помощью исполнительной надписи нотариуса (этот механизм в законопроекте о потребкредитовании предлагается ликвидировать). «Тогда мы немного поднимем первый взнос с 30 до 50%, и это будет работать. При сохранении нынешних условий надо будет давать кредит максимум на 30% от стоимости квартиры», — говорит финансист.

Действующая процедура предполагает обращение взыскания на ипотеку с помощью исполнительной надписи нотариуса. Что облегчает банкам жизнь и ограждает от необходимости обращаться в суд. В то же время она недостаточно защищает заемщиков от злоупотреблений со стороны кредитора.

Как отмечает председатель комитета по контролю над банковскими учреждениями в составе ВОО «СГОУ «Народная Рада» Михаил Стрельников, часто нотариусы делают исполнительную надпись, не разобравшись в бесспорности требований кредитора. Поэтому человек может потерять имущество необоснованно. По мнению М.Стрельникова, ключевая причина такого статус-кво — в «ангажированности» нотариусов банками, у которых они получают аккредитацию. «Есть случаи, когда нотариус за один день делает более 100 исполнительных надписей. Таким образом, этот механизм превратился в инструмент выбивания долга», — констатирует эксперт.

По словам Юрия Полунеева, руководствуясь в том числе такими фактами, он предлагает в своем законопроекте лишить этого права нотариусов и закрепить его лишь за судебными инстанциями.

Отметим, что еще в 2009 году в парламентский зал вносился законопроект №5039 (автор — Роман Зварыч, фракция «НУ—НС»), которым предлагалось лишить нотариусов права на совершение исполнительных надписей на документах об обращении взыскания на недвижимое имущество, объекты незавершенного строительства, которые являются предметом ипотеки. Проект закона даже прошел первое чтение. Но в апреле 2011 года был отклонен и снят с рассмотрения. В своих выводах комитет по вопросам правовой политики согласился с НБУ, что указанные изменения «направлены на ограничение прав кредитора удовлетворить свои законные требования к должнику за счет залогового имущества».

В мире существует разная практика урегулирования вопроса обращения взыскания на залоговое имущество, в том числе — только по решению суда. Однако исполнительная надпись нотариуса на договорах ипотеки работает во многих европейских странах, в частности во Франции, Германии, России.

Учитывая это, возникает вопрос: как все-таки найти оптимальный баланс интересов заемщиков и кредиторов в украинских условиях?

Недавно в России был принят законопроект, который вынуждает частного нотариуса, который удостоверяет договоры ипотеки, заключать договор гражданской ответственности на сумму не менее 5 млн. рублей (в гривневом эквиваленте — около 1,3 млн. грн.). В Украине же согласно статье 28 Закона «О нотариате» минимальный размер страховой суммы для частного нотариуса почти в десять раз меньше — 150 минимальных зарплат (около 150 тыс. грн.). Страховой тариф же в среднем по рынку сейчас составляет около 1%. Учитывая это, возможно, есть смысл поднять страховую планку и с помощью собственного бумажника побудить нотариусов более ответственно подходить к выполнению своих обязанностей?

Банкиры и сами признают, что встречаются неоднозначные истории с использованием исполнительных надписей нотариусов. Для предотвращения злоупотреблений они не против предоставления на законодательном уровне гарантий реструктуризации долгов при сохранении указанной процедуры. «В законе можно четко прописать гарантии реструктуризации, например, на три года», — отмечает председатель правления Укрсоцбанка Борис Тимонькин. При этом финансист призывает в таком случае определить, что есть кризисный и некризисный период, а соответственно, и разные условия реструктуризации.

Так что часть представителей банковской среды, по крайней мере, на словах демонстрирует готовность быть более корректными в отношениях со своими заемщиками, предоставлять им больше точной информации по продуктам и услугам, помогать принимать более взвешенные решения при кредитовании. И движет ими вроде бы далеко не альтруизм, а стремление обезопасить себя от рисков невыполнения обязательств заемщиком в будущем.

Однако необходимо понимать, что качество кредитования очень зависит от самих заемщиков. И здесь вопрос лежит не только в плоскости финансовой грамотности, но и, если хотите, мировоззренческой. Чувство меры с неба не падает, его нужно привить.

О процедурных нюансах и оптимальных практиках

Комментарий председателя правления «Правэкс-Банка» Сергея Наумова:

— Насколько активно банки используют механизм исполнительной надписи нотариуса при взыскании залогового имущества?

— Взыскание залогового имущества начинается с предъявления исполнительной надписи нотариуса практически в 90% случаев. На сегодняшний день это является практически единственным механизмом оперативного воздействия на должника, с одной стороны, и эффективной защиты прав кредитора — с другой. Не секрет, что судебная процедура достаточно громоздка, длительна и закоррумпирована. Для того чтобы получить решение суда, вступившее в законную силу (а это как минимум апелляционная инстанция), необходимо потратить пять-девять месяцев, в то время как исполнительная надпись нотариуса может быть предъявлена в исполнительную службу незамедлительно. Практика показывает, что именно исполнительная надпись заставляет должника серьезно задуматься о своем положении и выйти на переговоры с банком.

— Насколько широко данный механизм используется в других странах?

— Такой механизм применяется во многих странах. На мой взгляд, практика, сложившаяся в США, — наиболее сбалансирована, определены четкие правила игры, которые все соблюдают. Например, у них есть понятие Foreclosure — потеря права собственности на недвижимость. Существуют два основных способа: Trustee's Sale и Judicial Foreclosure.

Judicial foreclosure — это, по сути, судебный способ взыскания, который состоит из судебного процесса, его решения, оценки дома и продажи через аукцион. Но в этом случае кредитор имеет право на погашение оставшейся части кредита (deficiency judgment), если сумма продажи меньше тела кредита.

Trustee's Sale — это аналог нотариальной надписи. Все быстро. В этом случае у кредитора нет права на deficiency judgment против заемщика, т.е. права требовать возврата оставшейся части кредита. В подписанном договоре заемщик (доверитель) дает доверенному субъекту право на продажу залога в случае неплатежей по кредиту. Но есть порядок предупреждения клиента, и он жесткий. Сначала это уведомление о неплатеже. Заемщику дается 90 дней на погашение просрочки. После 90 дней банк подает 21-дневное уведомление о продаже, в котором указывается время проведения аукциона. После окончания аукциона прежний владелец должен выехать, иначе принудительное выселение.

Также у них есть и так называемый Deed in Lieu of Foreclosure – это когда заемщик добровольно передает банку залог. И также существует понятие добровольной продажи (short sale), когда банк разрешает продать дом, и в этом случае компромиссом может быть меньшая цена продажи, чем долг. Банк тем самым принимает определенные потери от кредита.

— Считаете ли вы целесообразным повысить ответственность нотариусов за принимаемые ими решения при взыскании залогового имущества?

— В некоторых случаях мы убеждаемся в необходимости повышения такой ответственности, поскольку неграмотные и непрофессиональные действия нотариуса напрямую приводят к нарушению прав банка при взыскании залогового имущества. Именно ошибки нотариуса могут повлечь за собой недействительность договора ипотеки, а следовательно, фактическую невозможность взыскания долга в случае отсутствия другого имущества должника. Учитывая высокую конкуренцию на рынке нотариальных услуг, лишение права заниматься данной деятельностью (безусловно, при наличии весомых доказательств) будет являться наиболее жестким наказанием, которое будет стимулировать к неукоснительному соблюдению закона.