Хата Моргана

Нынешняя жилищная политика относительно собственности на жилье основана на весьма специфической отечественной модели кондоминиума как 1) индивидуальной собственности на квартиры, выступающие объектами недвижимости; 2) общей совместной собственности на дом с правами постоянного пользования земельным участком (реже — собственности на землю); 3) добровольности создания ОСМД. Однако все три кита, на которых держится такая модель, похожи, скорее, на хлипких медуз.

Для начала разберемся с понятиями, четко определив, что кондоминиум — это специфический по своему составу и организации управления объект жилой недвижимости совместной собственности, а не субъект управления ОСМД.

Затем заметим, что законодатель, определив в кондоминиуме помещения самостоятельной вещью, вынужденно принял за точку отсчета в эволюции собственности приватизацию квартир. В капиталистическом мире отношения собственности на жилье имели тысячелетнею историю и некоторую специфику в каждой стране. Из этого постепенно формировались определение недвижимости и ее модели применительно к жилью.

Поэтому отечественная модель противоречит самой сути недвижимости: здание не может быть без земли, а помещение без здания, и логика в этой цепочке только прямая.

Кроме того, недвижимостью являются земельные участки и все, что прочно связано с землей. Этому признаку соответствует только многоквартирный дом, а квартиры такой непосредственной связи не имеют. Поэтому только многоквартирный дом вместе с земельным участком (или наоборот) могут рассматриваться как единый объект недвижимости. Как следствие, сделки должны совершаться только с долями в праве общей собственности на неделимый объект недвижимости, а не с отдельными частями как объектами недвижимости. Если недвижимое имущество — это вещь, предмет материального мира, то имущественные права недвижимыми быть не могут ни по своей природе, ни в силу закона.

Подобная по смыслу дискуссия происходит не только на постсоветском пространстве, но и среди немецких ученых относительно собственности на квартиру, дом и земельный участок, противоречиво определенных и в национальном законодательстве (мы наиболее близки именно к немецкой модели). Логика и выводы из этой дискуссии состоят в том, что первичной является доля в праве собственности на дом, а собственность на квартиру следует из нее, то есть всегда покупается доля в доме, а не квартира.

Сравнивая различные концепции кондоминиума, обратимся к моделям, распространенным в других развитых странах.

Дуалистическая традиционная модель имеет место, когда объект собственности формируется из двух материальных частей: объекта общей собственности в виде земельного участка и общих технических и пространственных элементов здания и объекта индивидуальной собственности — квартиры (помещения). Собственность в этом случае формируется признанием либо квартиры квазинедвижимостью (недвижимостью по закону, как у нас) и главной вещью, либо, наоборот, долевой собственности на земельный участок с домом и в ее составе — квартиры, как в большинстве стран.

Унитарная новая модель имеет место, когда формируется общая долевая собственность на земельный участок и здание в целом, что включает постоянное нематериальное право совладельца пользоваться квартирой, соответствующей его доле.

В дополнение к такой классификации специалисты рассматривают модели прямого и опосредованного владения в зависимости от того, недвижимость или права на недвижимость принадлежат владельцу непосредственно либо опосредованно через юридическое лицо, которому принадлежит недвижимость. Необходимо отметить, что опосредованное владение как новейшая модель делает объект для владельца нематериальным и относящимся к движимым или квазинедвижимым вещам в зависимости от законодательства стран.

Из вышеприведенного следует, что украинская перевернутая дуалистическая модель не может работать (как телега впереди лошади). Кроме того, управленческая концепция кондоминиума предполагает права (обязанности) членства в формальном или неформальном объединении владельцев (совладельцев), чего также нет в Украине.

Уточним еще экономический смысл долевой собственности и почему определение долей так необходимо.

Примеры разных стран показывают, что доли совладельцев в общей собственности могут рассматриваться не только как площади, но и как осуществленные инвестиции в приобретение объекта и последующие взносы в общие расходы по содержанию и ремонту собственного и общего имущества, доли в возможном доходе, а также квоты каждого собственника при принятии управленческих решений. Указанное требует четких правил фиксации долей в собственности, документальных источников и методов их вычисления и, если надо, пересчета со временем. Законодательство и подзаконные акты в Украине требуют соответствующего дополнения.

Стоит подумать и о стоимостной оценке долей, что имеет преимущество при отражении инвестиций совладельцев, которые могут быть увеличены и при росте стоимости недвижимости приводить к соответствующему доходу или выгодам. Но применение стоимостного подхода наталкивается уже на первый вопрос: что является первичной стоимостью дома — данные в учете застройщика или при отражении в учете управляющей компании?

Таким образом, для идентификации объекта недвижимости общей собственности и его описания как объекта управления совладельцами должны быть документально определены: типы помещений (жилые, нежилые), их площади в общей площади дома и доли относительно земельного участка, стоимость в общей стоимости; актуальные рыночные цены имеющейся недвижимости для разных типов помещений; роли заинтересованных сторон (владельцев, застройщиков, государства) в определении и фиксации частей, например, для налогообложения; инвестиции на этапе эксплуатации; взаимосвязь между долями собственности и голосами в управлении общей собственностью, а также условия изменения или перехода долей собственности.

Отметим в заключение и регистрационные особенности кондоминиума: операции с долями могут быть отнесены к операциям с недвижимым или движимым имуществом. Например, в шведской модели доля собственности считается движимым имуществом; в финской модели форма собственности на квартиру опосредована движимой собственностью в жилищной компании. В Норвегии, наоборот, законодательство об операциях с недвижимым имуществом применяется также и к долям в жилищных кооперативах.

Получается, что украинская модель кондоминиума — эфемерна. Традиционной формой кондоминиума является его дуалистическая модель с прямой совместной собственностью. Однако в наиболее социально развитых странах (Австрии, Швейцарии, Норвегии, Швеции, Финляндии) распространена современная унитарная модель кондоминиума, иногда с опосредованной через жилищную компанию собственностью.

Это похоже на положение отечественного законодательства о предприятии как имущественном комплексе: земельных участков, зданий и сооружений, оборудования и инвентаря, различных прав (аренды, товарных знаков, фирменного наименования), что может быть применено к современным жилым комплексам.

Изложенное выше приводит нас к общему выводу о целесообразности сосуществования в стране нескольких моделей собственности и управления объектами жилой недвижимости:

• для простых малоэтажных домов — не организованные в ОСМД совладельцы;
• для более сложных зданий и существующих ОСМД — традиционный кондоминиум без недостатков отечественной модели;
• для наиболее технически сложных домов и жилых комплексов — жилищная компания.

А пока безнадежно продолжаем бороться с обманутыми инвесторами, заплатившими за «квартиру у прораба на сложенном в гармошку чертеже», с собственниками квартир, которые не желают оплачивать капитальный ремонт непонятно чего и чьего в доме, надеясь при этом на субсидии или городские программы 70 на 30 из тех же налоговых источников.

Все статьи Всеволода Николаева читайте тут.