В тисках жилищной обоймы

Львов не только богат памятниками архитектуры, но также едва ли не самый компактный город в Украине: на 150 тыс. км2 здесь проживает около 750 тыс. человек. Учитывая нынешнее неудовлетворительное состояние жилищного фонда, особенно в центральной части, областному центру, по мнению специалистов, уже тесно в границах действующей территории. Решить свои проблемы город может только расширив зону влияния. Но...

Резервы исчерпываются

Львов переживает очередной этап своего развития. Несколько десятков строительных фирм едва успевают возводить новые жилые дома, приносящие инвесторам быстрый возврат средств и немалую прибыль. Если в прошлом году в городе было возведено около 110 тыс. м2 жилья, то в 2006 году можно ожидать не менее 140 тыс. м2. Из-за нехватки территорий новостройки сооружают на любых свободных от застройки земельных участках, возводят дома-вставки, используя парковую зону и детские площадки. Как считают отцы города, такими методами жилищную проблему во Львове решить не удастся. Необходимо перейти к масштабной комплексной застройке на больших земельных участках, где будет возможность, кроме жилья, построить школу, детский садик, спортивные объекты, а строителям применить серьезную технику. Но свободных территорий у областного центра совсем немного. Резервные городские площади почти использованы. В перспективе город может рассчитывать на территории предприятий-банкротов, военных частей, коллективных садов. Но, как свидетельствуют специалисты, немало этих территорий не подлежат многоэтажной застройке из-за наличия карстовых пород. Кроме того, препятствуют строительным планам вопросы собственности и межведомственные интересы.

Новая концепция развития Львова, которую два года назад одобрили городские депутаты, предусматривает расширение его границ. Впрочем, городские власти продолжительное время не могут найти общий язык с председателями районных и сельских советов, решительно выступающих против каких бы то ни было посягательств на их земли. Однако это не мешает коммерческим структурам и частным лицам бесконтрольно и хаотично застраивать пригородные земли, которые в перспективе могли быть использованы во время решения проблем областного центра.

Расширение границ поддерживает и мэрия. Как считает начальник отдела генерального планирования города, управления архитектуры и градостроительства Львовского городского совета Роман Андрусишин, коэффициент плотности на единицу площади во Львове вдвое больше, чем средний показатель крупных городов Украины. Но в практическом решении этих вопросов городским властям очень трудно найти общий язык с районными администрациями и поселковыми советами, категорически выступающими против каких бы то ни было территориальных уступок областному центру. Например, районная администрация соседнего Пустомытовского района препятствует в получении исходных данных для корректировки генерального плана Львова. Это касается и других районов.

Если село согласно
на обмен

Нас, конечно, интересовала и позиция представителей местного самоуправления пригородных населенных пунктов. Вопреки ожиданиям, сельский председатель села Зимняя Вода Пустомытовского района (чьи земли граничат с областным центром) Владимир Гутник не роптал на имперское поведение Львова. По его мнению, у города и села существуют проблемы и интересы, которые можно решить только общими усилиями. Есть они и у Зимней Воды. Сегодня здесь проживает свыше 10,5 тысячи человек. Количество населения ежегодно увеличивается. Жители постоянно достраивают существующие дома. Селу сейчас больше подходит другое название — спальный район Львова. Тем не менее инфраструктура села не развита. Из-за того, что здесь только один детский садик на 18 мест, дошкольников приходится возить в соседние села и даже во Львов. Но средств на развитие инфраструктуры нет. Большинство крестьян находятся на заработках за границей или работают во Львове. Люди становятся богаче, а казна села пустая. Нынешний председатель хотел был исправить ситуацию, в частности, выстроить в селе современный культурный и торговый центр, спортивный зал, стадион, детский садик. Сегодня в селе нет водопровода, канализационных сетей, газа, других социальных объектов. Первая очередь работ — два канализационных напорных коллектора во Львове, канализационная насосная станция и три канализационных сети по селу обойдутся в 3 млн. 890 тыс. грн. В нынешнем году сельский совет наконец получил разрешение от Львовского городского совета на их подключение к городским сетям, но, как уже отмечалось, средств на строительство у села нет. Едва ли не единственная возможность решить свои проблемы — компенсировать землями запаса.

Город или сателлиты?

По мнению председателя областного отделения Национального союза архитекторов Украины Николая Габреля, город должен найти эффективную форму своего развития, расширение за счет близлежащих территорий. Существуют различные подходы: первый, как у нас в стране, когда все отдано на откуп территориальным общинам, но местные общины, как правило, защищают только собственные интересы, поэтому городу договориться слишком сложно. Иной подход, например, как во Франции, где существует закон о пригородной зоне. Действующее законодательство построено таким образом, что частная собственность на землю не становится преградой к постоянному развитию городов, а регулятивные документы, устанавливающие границы городов, учитывают их потребности в территориях на много лет вперед. Недавно по инициативе Госкомзема Украины на базе Львовского института региональных исследований состоялось заседание, где рассматривался комплекс этих вопросов. Основная идея состояла в принятии закона о пригородной территории с введением категории пригородных земель, что открыло бы новые возможности в решении указанных проблем.

Впрочем, не все львовские депутаты считают, что Львов должен бесконтрольно расширять свои границы за счет жилой застройки на пригородных территориях, включая окружающие поселки. Свободных земельных участков, которые могли бы содействовать решению проблем города, там практически нет. К тому же сегодня вокруг Львова существует сеть спальных микрорайонов, требующих солидных средств для развития инженерных коммуникаций и социальной инфраструктуры.

— Если же имеющаяся часть земель запаса города пойдет под жилье, возникнет еще больше проблем, ведь будут нужны дороги, коммунальные сети, детские садики, поликлиники и тому подобное, — считает Вера Лясковская. — Следовательно, развивать жилые микрорайоны-сателлиты Львова тоже опасно. Город уникален своей архитектурой, природным ландшафтом, поэтому чрезвычайно важно сохранить его таким компактным, со всеми особенностями, а не создавать конгломерат различных районов. Чем больше город будет развиваться за счет жилой застройки вокруг центра, тем больше будет страдать его центральная часть. Огромное скопление людей, транспорта, попытки коммерческих структур выселить жителей из расположенных здесь домов с целью устройства офисов, представительств, банков, магазинов становится неуправляемым процессом. И здесь нужно применить очень жесткие регулятивные методы. Прежде всего следует искать возможность сохранить материальную, историческую, культурную части города, которые будут работать на духовность, экономику, создавать его непревзойденный образ. Механическое расширение границ Львова может вызвать новые проблемы. К тому же строят и покупают на вторичном рынке жилье люди из других городов и стран, у которых здесь есть уже не одна квартира, что может негативно повлиять на демографическую ситуацию. А учитывая, что сегодня наиболее выгодным является вкладывание средств в жилищное строительство, существует большая опасность отставания объектов производства. Это приведет к дефициту рабочих мест и, как следствие, — миграции населения.

У административных образований вокруг Львова — Винники, Зимняя Вода, Билогорща, Брюховичи — отсутствуют ресурсы для строительства коммунальных объектов. Все они расположены в уникальных природоохранных зонах. Лучше всего здесь подошла бы инфраструктура отдыха, оздоровления. Это то, что когда-то у города было, но утрачено из-за человеческого легкомыслия.

— Вместе с тем в настоящих условиях развитие крупных городов должно концептуально согласовываться с развитием пригородных сателлитных территорий, — считает Вера Лясковская. — Ведь рано или поздно они войдут в черту города и будут работать как единый организм.

Однако близлежащие населенные пункты сейчас живут по собственным правилам, жилая застройка там преимущественно происходит стихийно, без создания социальной и инженерной инфраструктуры. Например, в той же Зимней Воде, по словам председателя сельсовета, генеральный план существует в виде никем не утвержденной картинки. О масштабах местного жилищного строительства свидетельствует хотя бы то, что в очереди на получение земельного участка под возведение жилья здесь стоят примерно 500 семей. Поскольку селу уже негде строиться, то такие земли ищут у соседей. Нередко местные жители стараются получить земельные участки с целью перепродажи.

Похоже, город попал в какую-то зажатую со всех сторон жилищную обойму. Свободных территорий, которые можно было бы использовать для решения его насущных потребностей, почти не осталось. Земли, предлагаемые Зимней Водой, рядом других пригородных населенных пунктов, безусловно, интересны, но только для жилищного строительства. И ни при каких обстоятельствах город не получил бы этих дефицитных территорий, если бы планировал построить здесь, например, мусороперерабывающий завод. Недавно львовский институт «Горхимпром» выполнил исследования нескольких возможных участков, на которых могли быть возведены полигоны для сохранения твердых отходов и мусороперерабатывающие заводы. Но напуганные проблемами Грибовецкой мусоросвалки местные общины и слышать не хотят об этих объектах у себя по соседству.

Путем выкупа, аренды или изъятия

— В законах «О планировании и застройке территорий» и «О местном самоуправлении в Украине» четко написано, что отдельные территории, прилегающие к городам, поселкам, селам, могут быть использованы для градостроительных потребностей, — отмечает главный архитектор Львовщины Иван Олейник. — Порядок определения новых границ решают путем переговоров с дальнейшим подписанием соглашений и их утверждением на сессиях областных, городских и сельских советов. Границы городов областного значения утверждает Верховная Рада. Сложность проблемы состоит в том, что земли, прилегающие к городам, распаёваны, у них есть владелец, который просто так их не отдаст. Это можно будет сделать только через выкуп, аренду или изъятие под конкретные инвестиции конкретным застройщиком. Чтобы окончательно не загнать проблему в глухой угол, следует активизировать разработку генеральных планов с одновременным определением и установлением границ населенных пунктов. Для этого еще в прошлом году управление областной архитектуры разработало типовой проект соглашения. На сегодня такие соглашения уже подписаны касательно районных центров Жовквы, Самбора, некоторых других городов. Но из-за нежелания возводить мосты добрососедства между самоуправляющимися общинами это дело не приобрело массового характера.

Некоторые из наших экспертов считают, что, учитывая огромный бизнесово-коммерческий интерес (ведь земля и имущество — хороший товар, у которого повышенный спрос на рынке), существует риск, что это может сказаться и на планировке города. А еще они высказывают сомнение, нужны ли вообще городу новые земли, если у него нет четкого ответа на то, что является для него основным городообразующим фактором? А стоит ли вообще пытаться все увеличивать и увеличивать территории жилищной застройки, если уже сегодня у города есть великое множество дорогих фешенебельных домов, в которых целые секции стоят пустыми и дожидаются второго, третьего покупателя? Если город увеличит количество жителей, то необходимо знать, чем они должны заниматься, с чего будут жить? В конце концов, как должен развиваться город? Так, как Трускавец, Ивано-Франковск или Киев? На многие вопросы ответа пока нет.