Столичный рынок недвижимости: "денег нет, но вы держитесь"

Собственникам столичных квартир, которые собираются выставить жилье на продажу или для сдачи в аренду, следует готовиться к существенным уступкам, чтобы найти реального покупателя или арендатора.

Лучше синица в руках…

На рынок недвижимости Киева сейчас влияют разнонаправленные факторы.

С одной стороны, ситуация в экономике не внушает ровно никакого оптимизма. Пресловутая коммуналка в очередной раз придавила средний класс, за счет которого последние годы в стране затыкаются все дыры. Вот лишь некоторые из "приятных" новаций: налог на депозиты, налог на недвижимость, более чем трехкратная девальвация национальной денежной единицы, "стрижка" депозитов, превышающих в общем-то мизерный порог в 200 тыс. грн, упадок малого и среднего бизнеса…

С другой стороны, жизнь продолжается, решать жилищные проблемы как-то надо, а для тех, у кого "квартирный вопрос" не стоит остро, и средства позволяют, всегда есть повод задуматься об инвестиционной недвижимости.

Наивно надеяться на первый, второй, третий… уровни пенсионного обеспечения с учетом нестабильности национальной денежной единицы, девальвировавшей с "момента рождения" более чем в 15 раз, и привычных уже для нашей страны экономических потрясений.

Именно поэтому многие предпочитают иметь не журавля в небе, а синицу в руках в виде "лишней" инвестиционной квартиры в наиболее привлекательных городах Украины - Киеве, Одессе или Львове.

Однако при выборе объекта инвестиции на рынке недвижимости важно понимать, что необходимо вкладывать средства не в "головную боль", а в объект, который всегда будет иметь ликвидность как на рынке купли-продажи, так и на рынке аренды.

Основных критериев удачной покупки на рынке недвижимости Киева не так уж много. Первое условие удачной покупки - традиционное "место, место и еще раз место", в Киеве - это близость к станциям метро. Причем предпочтительно, чтобы станции эти были относительно близко расположенными к центру города.

Второе обязательное условие привлекательной инвестиции - состояние дома, ведь квартиру можно отремонтировать и обставить по своему кошельку и вкусу, а вот дом не изменишь.

Как бы там ни было, стандарты жизни потихонечку растут, "рыба ищет, где глубже, а человек - где лучше", все хотят проживать в добротных домах приличных районов.

Хороший дом - это не всегда и далеко не каждая новостройка "выпуска" после 2000 г., это могут быть и старенькие ведомственные дома (т.н. кирпичные "совмины"), или обычная чешка 70-х гг. в панельном доме, но имеющая положительные оценки не ниже "хорошо" на специальном сайте Киевгорадминистрации https://municipal.kiev.ua/kiev), где можно ознакомиться с оценкой общего состояния дома.

Стабильная депрессия

На рынках купли-продажи и аренды столичной недвижимости нынче царит вялотекущая депрессия. Цены на продажу потихоньку снижаются, хотя, казалось бы, ниже уже некуда. И далеко не каждый объект быстро находит своего арендатора.

В то, что на самом деле ужасная ситуация в нашей экономике не рассосется сама собой, перестали верить не только зарубежные инвесторы, но и население страны. Именно поэтому состояние рынка недвижимости можно с уверенностью охарактеризовать как "стабильная депрессия", а "средняя температура по больнице" - цена киевского квадратного метра медленно, но уверенно понижается, теряя в весе приблизительно по 100 долл. ежегодно.

Сейчас медианная цена столичного "квадрата", по данным одного из самых популярных сайтов недвижимости, все еще немного превышает планку в 1 тыс. долл. Напомним, в 2008 г. (когда в ZN.UA был опубликован наш материал "Не забудь продать квартиру") был зафиксирован пик цен на киевскую недвижимость, тогда квадратный метр в обычной чешке возле метро почти преодолел планку в 3 тыс. долл.

Фактические же цены еще ниже декларированных. По наблюдениям специалистов, цены на обычное, неэлитное жилье не превышают уровней в 800-900 долл. за кв м.

Именно по такой цене уже реально купить (но не так-то легко продать) квартиру в пяти минутах от м. Левобережная в "панельке" 70-х, в хорошо сохранившемся добротном доме, с косметическим ремонтом в квартире. Впрочем, в последнее время цена качнулась именно к нижнему пределу ценового коридора.

Из сделок последних месяцев: по одной из примыкающих к м. Левобережная тихих зеленых улочек продана трешка 65 кв м с косметикой за 50 тыс. долл. Покупателя искали долго и нудно. До момента продажи "трешка" сдавалась за 6,5 тыс. грн/месяц, поскольку "временное" расстояние от дома до метро составляло около трех-четырех минут.

При такой цене продажи и аренды окупаемость объекта составляла чуть менее 20 лет.

В наследство от продавца остались арендаторы с арендной платой эквивалентной 240 долл./месяц. И поскольку квартира покупалась с инвестиционной целью, то и договор аренды расторгать не стали - просто с момента продажи арендаторы оплачивали свое проживание уже новому хозяину квартиры.

Таким образом, даже при состоянии экономики и рынка недвижимости на стадии "ужас, ужас, ужас" 50 тыс. накопленных долларов при условии более-менее удачного вложения в киевскую недвижимость обеспечивают ее владельцу эквивалент более чем двух минимальных и более чем трех средних пенсий по стране ежемесячно.

Напомним, что в "жирные" для рынка недвижимости годы такая старенькая потрепанная трешка позиционировалась на рынке минимум по 170 тыс. долл. и сдавалась в среднем за 1 тыс. долл./месяц, что составляло около 15 лет условной окупаемости.

Тройной бонус от застройщиков

Впрочем, основную часть потенциальных игроков рынка недвижимости все же не устраивают физически и морально устаревшие дома постройки до 2000 г.

Не проблема, за те же деньги по 900 долл. за квадрат можно приобрести новострой в достаточно престижном комплексе, конечно же, не в пешей досягаемости от метро, но в пределах неплохой транспортной досягаемости общественным транспортом (15-20 мин.) до м. Левобережная, Дарница, Черниговская.

За эти деньги вам предложат кусочек цивилизации в обжитом и удобном районе Киева: надежного застройщика, введенный в эксплуатацию либо почти совсем готовый дом, современный дизайн, охраняемую территорию, удобные планировки, достойное качество строительства, отличную инфраструктуру, подземный паркинг.

Опять же, в настоящее время по конкретному хорошо известному в Киеве многоквартирному комплексу на левобережке, состоящему из десятков домов, проводится акция: цена временно снижена на 100 долл. - до 800 долл. за кв м.

Кроме того, застройщик предлагает своеобразную замену ставшей недоступной ипотеке - до осени (на полгода) квартиру можно взять в беспроцентную рассрочку, можно также взять кредит под сравнительно комфортные 10% годовых на срок уже до пяти лет.

Сниженная более чем на 10% цена, рассрочка и сравнительно недорогой кредит на практически готовое жилье - это своеобразный тройной бонус от многих застройщиков Киева на рынке, имеющем признаки затоваривания.

Таким образом, двушка 60-70 кв м будет стоить эквивалент тех же всего чуть более 50 тыс. долл. Правда, нужно еще вложиться в ремонт, что по нынешнему курсу доллара будет очень недешево, но и сдавать ее можно будет дороже, чем квартиру из старого фонда.

Это дело вкуса: покупать квартиру практически одинакового метража явно не на "прогулочном" расстоянии от метро в новостройке либо за те же деньги - в нескольких минутах пешком от станции метро (от которой до Крещатика семь-восемь минут добираться), но в стареньком доме.

Везде есть свои плюсы и минусы. Так, комплекс новых домов, о которых шла речь, все-таки расположен в криминогенно небезупречном районе, и в темное время суток за пределы комплекса особо далеко выходить не рекомендуется. Зато для испытывающих сложности с бюджетом предлагаются удобные рассрочки и кредиты. Ну и на первых порах можно прикупить популярный в последнее кризисное время "смарт"-вариант.

Для тех, у кого мало денег

Застройщики следующим образом рекламируют свой новый продукт: "Смарт-квартиры" - это целая философия и новое поколение жилья.

Не надо путать Smart-жилье с квартирами-студиями, однокомнатными или квартирами маленького метража. Smart-квартиры - это отдельный класс жилья, потому что:

– пространство используется более рационально: задействован каждый квадратный метр (функционал планировок выше на 40%, чем в обычных квартирах);

– квартиры расположены в доме с расширенной инфраструктурой (помимо магазинов и детских площадок есть также площадки для занятий спортом, удобная подземная парковка, стилобат с зонами для прогулок, колясочные и велосипедные комнаты);

– наличие подземной парковки и запрет на парковку автомобилей под окнами, позволяет не создавать лишнего шума для жильцов;

– полная свобода действий (несущие конструкции имеются лишь в общем каркасе дома, а это значит, можно менять планировку под себя);

– стильное и мобильное пространство (к самой квартире прилагается инструкция с вариантами расстановки мебели с сохранением оптимального свободного пространства);

– панорамное остекление некоторых помещений (где вы еще в таком ценовом сегменте встретите гостиные и балконы с роскошными панорамными окнами?).

Однако жизнь намного прозаичнее рекламных слоганов.

Стоимость "смарт-квартиры" обычно равна арендной ставке за несколько лет, т.е. это типичный вариант "первого жилья в Киеве". Девелоперы находят своих покупателей среди тех, кто арендует жилье в столице, тех, кто скорее купит такую недоквартиру, чем будет несколько лет арендовать чужую.

Кроме того, расходы на оплату коммунальных услуг в таком жилье также будут меньше, чем в обычных квартирах. Впрочем, за дешевое жилье приходится платить собственным комфортом. Социальная среда таких "смарт-домов" не самая лучшая, плотность заселения высока, плюс "смарт-квартира" ограничивает возможности для дальнейшего развития семьи. Речь идет не только о том, что в квартире будет мало места, но и о том, что при наличии большого количества таких квартир в доме могут возникнуть проблемы с инфраструктурой, а в дальнейшем - и с маргинализацией района.

Пройдут годы, и тем, кто вовремя не захотел или не смог "скинуть" свой "смарт" новым "покорителям столицы", прибывшим из регионов, возможно, придется смириться с проживанием в своеобразном гетто.

Назад - в прошлое

Падение стоимости столичного квадратного метра до уровней более чем десятилетней давности связано с тем, что определенные финансовые "жировые" накопления у людей закончились еще год-два назад, почти все, кто имел сбережения, уже решили свои жилищные вопросы. Новые ценники на рынке столичных квартир всего лишь пришли к равновесному состоянию по отношению к положению в экономике, уровню зарплат и доходов населения.

Ситуация на рынке аренды Киева лишь ненамного лучше ситуации на рынке купли-продажи квартир. Спрос на аренду, конечно, будет всегда, люди разъезжаются, съезжаются, приезжают на работу. Где-то имеет место вынужденная смена жилья, например в случае, когда собственник решил продать квартиру и выселяет по этой причине арендатора. Такое случается достаточно часто, поскольку владельцы квартир наконец-то поняли, что сидеть и "ждать у моря погоды" на падающем рынке бессмысленно, и выставляют свои квартиры на продажу.

Как отмечают посредники рынка недвижимости, на данном этапе предложение заметно превышает спрос. Наверное, поэтому претенденты на аренду стали более требовательными, и даже капризными. Клиенты риелторов не спеша подыскивают себе вариант получше, с хозяином квартиры, готовым идти на уступки.

Зачастую несмотря на то, что квартира находится возле метро (такие раньше просто "вырывались из рук"), владельцам приходится соглашаться на определенные бонусы, чтобы побыстрее сдать в аренду "зависшее" жилье. Нередко собственникам приходится сбрасывать цену, проводить мелкий косметический ремонт после предыдущих квартирантов и даже соглашаться на покупку новой мебели в счет аренды.

Впрочем, такие бонусы, как правило, не нужны при сдаче самого дешевого жилья - квартир в т.н. "советском" состоянии, с мебелью родом из 90-х. Такие квартиры берут в любом состоянии, лишь бы цена была "бюджетной". Нет никаких проблем сдать 43-метровую двушку-чешку на Русановке за 5,5-6 тыс. грн, или 65-метровую трешку также в "панельке" на левобережке за 6,5-7 тыс. грн. Ну а полноценных однокомнатных квартир ниже 4,5 тыс. грн на рынке аренды Киева просто не существует.

"Этот дождь надолго…"

Конечно, рано или поздно ценовая планка как на рынке купли-продажи, так и на рынке аренды столичной недвижимости поднимется. Сейчас ведь на обоих рынках установились просто таки смешные цены. Цена на квадратный метр опустилась до уровней 2004-го, а цены на аренду "простеньких" квартир так и вовсе запрыгнули в 2003-й. Найти вариант аренды двушки на Русановке за 200 долл. и 14 лет назад было весьма непросто. Необходимо понимать, что даже при катастрофическом варианте развития ситуации в экономике (а вероятность дефолтного сценария все еще никто не отменял) квартиры "раздавать бесплатно" никто не будет, в худшем случае объекты просто снимут с продажи и аренды.

Так что резкого падения стоимости киевских квартир на продажу и аренду ожидать не стоит. Впрочем, и резких взлетов пока что также не предполагается. Ведь покупатели, продавцы, арендаторы и арендодатели вероятно уже поняли, что "этот дождь надолго". Т.е. в обозримом будущем никакого полноценного оптимизма в экономическом развитии страны не предвидится, а значит, и рынок недвижимости будет вялым, без резких ценовых колебаний в одну или в другую сторону…