Производство в аренду. Индустриально-промышленные парки — новый сегмент отечественного рынка коммерческой недвижимости

Рынок коммерческой недвижимости развивает свою инвестиционную привлекательность. Причем по мере насыщения таких традиционных направлений, как торговая и офисная недвижимость, активизировались вложения капитала в гостиничный сегмент и развитие офисной недвижимости в формате бизнес-парков. Новичок рынка — индустриально-промышленные парки (ИПП). В Западной Европе и России они уже завоевали популярность. В Украине проект первого ИПП (в Сумах) уже тоже заявлен и разработан. И это только начало. Ведь актуальная ныне тенденция к перемещению и выносу производственных мощностей за городскую черту предполагает строительство новой или реконструкцию существующей промышленной недвижимости. Исходя из этого, возникает вопрос эффективной организации производственного цикла на новой территории. И тут кстати оказываются индустриально-промышленные парки, позволяющие по-новому организовать производственную деятельность.

Производство в новом формате

Индустриально-промышленный парк — это инженерно подготовленные земельные участки и расположенные на них производственные, складские и административные помещения, которые предназначены для осуществления производственной деятельности рядом компаний-арендаторов.

С позиции владельца, индустриальный парк представляет собой специализированный объект доходной недвижимости, организация работы которого осуществляется управляющей компанией.

Характерными чертами индустриального парка являются:

— предоставление коммуникаций всех типов, необходимых для организации производственного процесса;

— наличие производственных, складских и офисных помещений в пределах территории индустриального парка;

— профессиональная и эффективная система организации подъездных путей, мест стоянки грузового и легкового автотранспорта, зон погрузки-выгрузки, контрольно-пропускных зон и др.;

— система организации работы парка, в т.ч. предоставление различных видов услуг компаниям—участникам индустриального парка;

— государственная поддержка развития.

Естественно, для эффективного функционирования индустриального парка потребуется:

— близость основных транспортных коридоров (морские порты и аэропорты, автомагистрали, железная дорога, речные каналы, трубопроводы);

— наличие, приемлемые профессиональный уровень и стоимость рабочей силы;

— возможность подведения необходимых коммуникаций;

— близость к сырью и материальным ресурсам.

Из истории ИПП

Первым целенаправленно созданным индустриальным парком историки считают Траффорд Парк в Манчестере, Англия. Он основан в 1896 году Эрнстом Холи, который приобрел первые 10 гектаров земли вдоль Манчестерского морского канала, создал транспортную и инженерную инфраструктуру и стал продавать/сдавать в аренду инженерно подготовленные участки промышленным компаниям. Свой первый в Европе автомобильный завод Генри Форд разместил в Траффорд Парке в 1910 году. Этот парк существует до сих пор. Сейчас он управляется местной корпорацией территориального развития.

С 50-х годов начали появляться специализированные инновационные технопарки, связанные с крупными университетами.

Индустриальные и технопарки широко распространены в странах Западной Европы и Америки. Они расположены, как правило, на окраинах городов, близ транспортных узлов и аэропортов, на территориях, специально зонированных для промышленно-складского использования.

В последние десятилетия наблюдается следующая тенденция: технопарки тяготеют к центрам концентрации квалифицированного персонала, приближаются к центрам образования, торговли, культуры, развлечений. В связи с этим существует тенденция к созданию новейших технопарков на месте старых промышленных зон в крупных городах. На территории индустриальных парков размещены в основном не очень энергоемкие, зачастую экологически безопасные цеха, например, сборочные производства, фасовочно-сортировочные линии и т.д.

По инициативе…

Первый этап создания индустриальных парков в странах СНГ приходится на 90-е годы. Обычное предприятие продолжало основную деятельность. Излишки территории и производственно-складских площадей предлагались арендаторам в состоянии «как есть». Основное предприятие предоставляло на платной основе компаниям-арендаторам электричество, воду, тепло, квоты на промышленные сбросы в канализацию, обеспечивало охрану.

В последнее время применяются более профессиональные подходы к развитию индустриальных парков. В частности, приобретаются предприятия для реконструкции территории, последующей перепродажи и сдачи площадей в аренду. Производится реконструкция производственных и административных зданий, расчистка территории для новых пользователей.

Второй вариант — это постройка арендодателем офисных или производственно-складских зданий под гарантию долгосрочной аренды со стороны арендатора. Сюда же относятся схемы lease-back, когда клиент строит на территории арендодателя здание для своих потребностей, заранее имея договоренность, что сразу же после начала эксплуатации управляющая компания выкупит у него объект с условием, что клиент возьмет его «назад» в долгосрочную аренду.

Не исключен случай, когда ИПП появляется по инициативе местной администрации, которая берет на себя проектирование и предварительное оснащение инженерной инфраструктурой промышленных зон на муниципальной земле, с одновременным привлечением арендаторов или покупателей подготовленных участков.

Виды ИПП и…

На сегодняшний день индустриальные парки как комплексы, сочетающие складские, производственные, офисные и социально-бытовые помещения, являются достаточно популярными и распространенными в мире. С начала XX века индустриальные бизнес-парки стали активно создаваться в Европе и США, тяготея по местоположению в основном к крупным городам, транспортным узлам и портовым зонам. Только в Германии функционирует более 200 технопарков, а в США — более 400. В последние десятилетия техно- и индустриальные парки активно развивались в странах Азиатского региона, Восточной Европы и в Прибалтике.

Главное и основное отличие между индустриальными и технологическими парками заключается в том, что первые создают условия, в виде обеспечения предприятий инфраструктурой, для осуществления их основной производственной деятельности, а технопарки способствуют разработке и внедрению новых технологий в производстве. То есть для технопарков обязательно присутствие научно-исследовательской составляющей (НИИ, университеты, научные центры и т.д.).

…их потребители

Исходя из того, что индустриальные парки отличаются как по своим масштабам, так и по перечню оказываемых услуг, следует отметить, что и интерес к ним может быть вызван целым рядом компаний. Так, крупные транснациональные корпорации проявляют к ним интерес в случае развития и застройки муниципальных земель, отданных под индустриальную застройку. Местные небольшие компании также рассматривают варианты участия в индустриальных парках к примеру в случае реконструкции производственных цехов для их последующей сдачи в аренду или при создании бизнес-инкубаторов.

Привлекательность аренды подготовленных производственных площадей индустриальных парков заключается в возможности арендовать там производственные, офисные и складские площади в более короткие сроки, чем приобретение земли с последующим самостоятельным осуществлением строительства. А учитывая проблемы, с которыми сталкиваются компании в процессе отвода и оформления земельного участка, получения разрешения на строительство, а также при сооружении коммуникаций необходимых мощностей, данный вариант является рациональной альтернативой.

При этом управляющая индустриальным парком компания берет на себя все обязательства по организации работы и обеспечению арендаторов/собственников инженерными коммуникациями, электроэнергией, водой, теплоснабжением, может предоставлять транспортные, охранные, консультативные и другие виды услуг. Кроме того, она обеспечивает должное состояние основных сооружений (котельных, трансформаторов, насосных станций, коллекторов и др.), а также дорог и подъездных путей.

Интерес к индустриальным паркам вызван и сочетанием местоположения и агломерации, когда в одном месте располагаются крупные поставщики комплектующих (полуфабрикатов) и их потребители. Тем самым осуществляется экономия на транспортных затратах и инженерных услугах, что позволяет снизить себестоимость производимой продукции за счет более эффективной логистики.

Цена аренды

Учитывая тот факт, что данный формат коммерческой недвижимости на украинском рынке практически не представлен, уровень арендных ставок объективно оценить сложно. При этом практика соседних стран показывает, что арендные ставки на площади индустриальных парков зачастую ниже, чем на площади профессиональных складских комплексов класса А и В.

Так, например, в Петербурге арендные ставки на площади в составе индустриальных парков находятся в диапазоне 40—100 долл. за квадратный метр в год (на производственные и складские помещения), а на офисные —120—150 долл. В Москве эти ставки выше, на производственные помещения они колеблются от 100 до 160 долл.

В Украине данный сегмент рынка находится на стадии зарождения. Однако дальнейшее развитие бизнеса сформирует постоянный спрос на услуги индустриальных парков со стороны отечественных и иностранных компаний, которые заинтересованы в осуществлении инвестиций и развитии производств. Развитие будет требовать все большего количества профессионально подготовленных производственных площадок и индустриальных объектов. «Переселение» же производства за городскую черту только ускорит этот процесс.