Пришла осень: полетели вниз биржа, гривня и квадратные метры

«Подайте отцу русской демократии…»

В конце августа на и без того тонущий, посылающий бесконечные сигналы SOS столичный рынок недвижимости была сброшена еще одна психологическая «бомба». Премьер сделала громкое заявление, из которого следует, что в конечной стоимости квадратного метра как жилых, так и нежилых помещений заложено не менее 49% накруток, не имеющих отношения непосредственно к собственно строительству.

Высокопоставленный чиновник озвучила то, что по сути и так давно все знали.

Покупатели как столичного, так и регионального жилья выступали (и пока еще выступают) своеобразными «дойными коровами» для многочисленных инстанций, чиновников, спекулянтов и перекупщиков.

Из чего же состоят усредненные 4 тыс. долл. за квадрат «вторички» и 2—3 тыс. долл. за метр столичной «первички»?

— 7—20% себестоимости жилья — это передача бесплатных квадратных метров городу;

— 2% — это подарок «горячо любимым» чиновникам, которым негде жить, т.е. служебное жилье;

— 10% от себестоимости — это паевой взнос на развитие социальной и транспортной инфраструктуры;

— 5% — это уплата средств в целевой фонд городского бюджета на развитие строительства;

— 2,5% — отчисление на развитие и укрепление материально-технической базы пожарной охраны;

— 10% — это плата за подключение к электросети, причем помимо оплаты всех капитальных объектов, необходимых для того, чтобы подключиться к электроэнергии.

Такие цифры были озвучены, и не доверять им нет основания. Кроме того, премьер пообещала ликвидировать всю эту огромную надстройку над ценою квадратного метра недвижимости. Впрочем, оснований для оптимизма не так много, слишком большое количество лиц заинтересовано в колоссальных отчислениях застройщиков.

Добавим еще несколько пунктов:

— неофициальная стоимость некоторых отводов земельных участков для строительства, или затраты, связанные с покупкой земельного участка на вторичном рынке (т.е. у компаний однодневок, которые в свою очередь приобрели участок у особо «бескомпромиссных» чиновников-«бессребреников»);

— неофициальная стоимость разрешений, необходимых для получения разрешения на строительство;

— неофициальная стоимость подписей, необходимых для сдачи объекта в эксплуатацию;

— расходы на веселую жизнь некоторых директоров стройкомпаний (так, на одной из больших столичных строек, уже более года зависающей без финансирования, топы назначали сами себе и получали «заработную» плату эквивалентную 100 тыс. долл. в месяц);

— переплата за землю. Ведь огромная пирамида на рынке жилья создала не менее внушительный пузырь на рынке земли;

— расходы на рекламу объекта, которые в последние месяцы в связи с близкими к нулевым значениям продаж, растут.

Все эти расходы в конечном итоге оплачивали покупатели столичной (и не только) недвижимости.

Первая реакция на заявления премьера в общем-то ожидаема. Соответствующие чиновники уже дали понять, что собираются просто игнорировать постановления правительства по этим вопросам.

Ну, что ж, тем хуже для всех. Существует такая народная пословица — «пока гром не грянет — мужик не перекрестится». Очевидно, для того, чтобы убедить ответственных лиц нашего бюрократического аппарата в необходимости ослабить давление на и без того перегретый рынок недвижимости, простого анализа недостаточно, необходим обвал рынка жилья и падение темпов роста экономики в целом, за которое, впрочем, никто не ответит.

Липовые объявления, имитирующие рост цен

Психологическое давление, созданное специалистами по пиару заинтересованных застройщиков и некоторых агентств недвижимости, прессингует покупателя.

Что касается ценовых индексов, рассчитываемых разными интернет-порталами недвижимости, то они вот уже на протяжении многих месяцев показывают незначительное (на доли процента) повышение индексов по «вторичке», и такое же незначительное снижение цен на первичном рынке. Если минимальные колебания на первичном рынке объясняются просто значительной инертностью рынка (равно как и желанием застройщиков — держаться до последнего), то по «вторичке» все может оказаться гораздо проще. Так, к примеру, на рынке жилья столицы Казахстана (где цены так же, как и киевские, скачкообразно росли, а теперь длительное время еженедельно (!) понижаются) владельцы специализированного издания «Крыша» выявили массовые подтасовки. После прозвона телефонных номеров, которые были опубликованы в качестве контактных, выяснилось, что номера, которые соответствовали квартирным объявлениям с особо высокими ценами, были подставными, т.е. либо несуществующими, либо по ним отвечали, что никакого объявления о продаже жилья не давали. После соответствующей чистки базы ценовые индексы столицы Казахстана моментально обрушились на сотни долларов за квадратный метр. Стоит заметить, что наибольшее количество лживых объявлений, поданных с единственной целью — «держать индексы», были опубликованы именно по центральным престижным районам столицы.

Пока что никто не задавался вопросом, сколько же таких «левых» объявлений ежедневно подается в столице украинской с той же целью — показать беспрерывный рост цен на вторичке даже в условиях минимального количества покупателей.

В нашей стране действительно, как и говорят риелторы, существует огромный неудовлетворенный спрос на квартиры, вот только желания потенциальных покупателей перестали совпадать с их возможностями.

Рекордсмены по обвалам

Вообще-то фундамент для тех потрясений, которые начинает испытывать наша экономика, общими усилиями был заложен уже достаточно давно. Вменяемые экономические программы были подменены постоянными политическими разборками на темы кто кого и сколько раз предал, перманентными выборами-перевыборами и чисто национальными состязаниями по принципу — кто больше одарит свой народ. В это время экономика жила своей обособленной жизнью, на фоне всего лишь локальных успехов догнивала советская инфраструктура, доходили «до точки» многие транспортные артерии, рвались снаряды на военных складах, а промышленность продолжала показывать чудеса сверхпотребления дорожающих энергоносителей.

Очевидно, высокопоставленные чиновники думали, что проблемы «рассосутся» сами собой. Однако, как в сказке, не получилось. Уже в начале 2008 года экономика страны начала подавать четкие сигналы нарастания рисков полномасшабного экономического кризиса.

Вначале случилась практически рекордная (если не учитывать зимбабвийскую экзотику) инфляция, многие жизненно важные продукты и предметы потребления почти мгновенно подорожали на десятки процентов.

Затем с максимального значения в 1208 пунктов начал медленно, но уверенно обваливаться украинский фондовый рынок. В результате по глубине обвала фондового рынка мы стали первыми в мире. По итогам восьми месяцев текущего года акции украинских предприятий обесценились почти на 55%. Характерно, что в этом прогнозе все эксперты, озвучившие прогнозы, ошиблись. Дно на уровне в 500—600 пунктов не предполагал никто.

Возможно, и дно ценовых индексов отечественной недвижимости окажется столь же непредсказуемым и ошеломляющим, как дно фондового рынка?

Следующей жертвой отечественных экспериментаторов стала национальная валюта. Достаточно неумелая, а главное, чрезвычайно несвоевременная весенняя ревальвация гривни. С одной стороны, она инфляции не уменьшила, а с другой — поубавила веру общественности в годами нарабатываемый авторитет «якоря стабильности».

В результате начинает происходить то, что почти сразу же после ревальвации предсказали практически все эксперты. Наступит осень, начнут падать листья, а вместе с ними и отечественная национальная валюта. Первые сигналы того, что аналитики на этот раз не ошиблись, начали поступать уже с последних дней августа: курс доллара на межбанке и на наличном рынке пошел вверх. По наблюдениям трейдеров, желающих купить СКВ, сейчас значительно больше, нежели желающих продать валюту. До панической скупки валюты населением пока не дошло, но как говорится, цыплят по осени считают.

«Как мужик двух генералов прокормил…»

В нездоровой экономике и рынок недвижимости не может быть здоровым, только это до поры до времени тщательно скрывалось. Доскрывались до того, что в середине текущего года все крупные застройщики вынуждены были обратиться с открытым письмом к президенту страны с просьбой вмешаться в процессы, происходящие на рынке недвижимости, поскольку состояние дел на нем создает реальную угрозу национальной безопасности страны.

Причина обращения — практически полное «засыпание» рынка, уровни продаж, близкие к нулевым, в результате чего десятки строек, в частности по г.Киеву, оказались заморожены до лучших времен.

Обеспокоенность участников рынка понятна. Ведь «никакие» продажи — это прекращение финансирования объекта, деньги инвесторов давным давно потрачены, в частности и на покупку других земельных участков, и на закладку других домов. Классическая пирамида, одним словом.

А ведь в цепочке с компаниями-застройщиками тесно «повязаны» не только финансовые учреждения, но и сотни предприятий, производящих стройматериалы, мебель, напольное покрытие, да еще много чего, непосредственно связанного с новосельем.

А это еще сотни тысяч рабочих мест и конкретные проценты в копилку общеэкономического роста страны.

Результат в общем-то закономерен. С одной стороны, покупателям, даже с учетом заемных средств, оказались не по карману раздутые до состояния пузыря цены на жилье, соответственно ручеек новых финансовых «пожертвований» от населения сократился до неприличия.

С другой стороны, это только отечественные застройщики и часть особо продвинутой риелторской прослойки, считают, что цены на жилье в Украине должны быть едва ли не самыми высокими в мире, невзирая на мизерный ВВП на душу населения и не менее мизерные по сравнению с европейскими заработные платы сограждан. Зарубежные кредиторы и «одумавшиеся» отечественные финансисты считают несколько иначе. Именно поэтому взять кредит под объект недвижимости стало трудно.

Скинь миллион…

Для демонстрации проблем столичных застройщиков можно привести два нехитрых примера.

Пример первый. Место действия: один из наиболее разрекламированных коттеджных городков под Киевом. Несмотря на практически стопроцентную готовность первой очереди отдельно стоящих домов, дуплексов и таунхаусов, застройщик и финансирующий его банк катастрофически нуждаются в поступлении хоть каких-нибудь финансовых средств для полного завершения хотя бы той же первой очереди и создания сопутствующей инфраструктуры. В результате объекты коттеджного городка, за которые еще год назад реально запрашивали почти два с половиной миллиона гривен (и нашлась пара-тройка покупателей, которые заплатили такую цену), теперь пытаются «слить» за полтора миллиона гривен. 1 млн. грн. — неплохая скидка даже с домовладения, однако, похоже, и такая распродажа особо никого не впечатляет, скупочного ажиотажа явно не наблюдается.

Правда, покупателей, прикупивших жилье на пике, не забыли. Застройщик «подарил» незадачливым инвесторам дополнительные метры в качестве компенсации за масштабное проседание цены на объект. Но данный случай не характерен, поэтому приобретателям других столичных квадратных метров, ухватившим жилье на ценовом пике, особо рассчитывать не на что.

Пример второй. Место действия: одна из наиболее привлекательных строек Левобережья, позиционирующаяся как элитная. Первая очередь практически подготовлена к сдаче в эксплуатацию, последующие очереди также на заключительном этапе строительства, во всяком случае, уже под крышей. Цена продаж в комплексе значительно ниже цен, предлагаемых зарвавшимся вторичным рынком. Тем не менее застройщик испытывает колоссальные трудности с финансированием в связи с тем, что продажи квартир замерли, а требуемый кредит в размере 5 млн. грн. банк пока что не выдает. Пытаясь вырулить из сложившейся ситуации, застройщик выбрасывает в свободную продажу подземные паркинги, причем по цене как минимум на 30% ниже, нежели паркинги в эксплуатируемых новостройках прилегающих районов. Акция в принципе беспрецедентна, поскольку еще полгода назад этот же застройщик планировал отпускать сверхдефицитные подземные метры лишь покупателям трех- и четырехкомнатных квартир в высотке. Да цены ранее озвучивались на порядок выше.

Впрочем, приведенные примеры относительно благополучны, и инвесторы вполне могут рассчитывать на хеппи-энд, чего не скажешь об инвесторах тысяч других столичных квартир. Стройки массово останавливаются либо же просто создается видимость активности для самоуспокоения инвесторов, рабочие отправляются в отпуска за свой счет, а людям в очередной раз навешивают на уши порции лапши.

Почти тотальные акции и бонусы пока что реального сдвига и позитива не принесли. Причем, если еще весной потолок скидки по разнообразным акциям составлял пять, максимум десять процентов, то уже сейчас скидки некоторых застройщиков доходят до 18—20%.

То ли для не успевших еще сбежать покупателей, то ли для собственного самоуспокоения представители пресс-служб многих компаний еще с весны довольно-таки заунывно продолжают твердить одну и ту же мантру — «осень — традиционное время оживления рынка недвижимости, осенью недвижимость резко подорожает». Надо полагать, с другими аргументами у них напряженка.

Хотя, если курс доллара к национальной денежной единице вырастет, продажи на «первичке» могут чуть оживиться, но тогда придет черед безостановочного и значительного падения вторичного рынка.

Поживем — увидим. Но пока что акции украинских предприятий падают, темпы роста экономики тормозят, гривня слабеет, а рынок недвижимости продолжает пребывать в шоковом состоянии. Если осенью не произойдет чуда, т.е. широко разрекламированного обещанного скачка цен, продавцам будет достаточно сложно объяснить потенциальным покупателям, все еще верящим в незыблемость отечественного рынка жилья, почему они обязаны оплачивать все расходы, перечисленные премьер-министром страны.

Возникает смутное подозрение, что на самом деле пожарных, энергетиков и чиновников должен кормить кто-то другой.