Нвер Мхитарян: «Реальных оснований для падения цен на недвижимость в Украине нет»

В середине июля президиум Строительной палаты Украины направил Виктору Ющенко, Юлии Тимошенко и Арсению Яценюку открытое письмо о кризисе в строительной отрасли страны. По мнению авторов письма, «на строительном рынке складывается угрожающая ситуация для национальной безопасности, так как на фоне значительного подорожания энергоносителей и строительных материалов наблюдается снижение спроса на готовую строительную продукцию».

Насколько серьезна угроза для строителей и означает ли она, по сути, скорое снижение цен на жилье для граждан? С этим вопросом мы обратились к члену президиума Строительной палаты, почетному президенту «Познякижилстроя», народному депутату Нверу МХИТАРЯНУ.

— Почему мы обратились к руководству страны? Дело в том, что сегодня нужен именно государственный подход к пониманию ситуации, складывающейся в строительной отрасли.

Жизнь показала, что именно эта отрасль является определяющей в экономике государства. Мы много раз об этом говорили, но безрезультатно. Понадобился кризис продажи недвижимости в США, сопутствующее падение доллара, чтобы роль строительства в жизни страны стала очевидной. А ведь уже многие годы в Украине один строитель обеспечивает работой около десяти работников других специальностей: строящийся дом — это также работа кирпичного, цементного, стекольного заводов и так далее.

А потребность в жилье? Так сложилось исторически, что в первую очередь человек думает о пище, а затем — о доме. То есть жилье находится на втором месте среди первоочередных потребностей человека.

Недвижимость — это то, что остается надолго. Для любого государства лучшими являются инвестиции в недвижимость — она всегда остается на его территории. Любой город гордится своими зданиями, историческими и архитектурными памятниками. Но только те города, в которых развивается и поднимается деловая жизнь, где есть перспектива экономического роста, гордятся своими новостройками, высокотехнологичными оригинальными проектами офисных и жилых помещений.

По этим и многим другим причинам сегодня для Украины очень важна занятость людей в строительной отрасли. И мы, обращаясь с письмом, считали, что если государство обратит на это внимание, будет правильно. Когда лет десять назад строительство освободили от НДС, был строительный бум и серьезный толчок к развитию остальных отраслей экономики. А года три-четыре назад налог вернули — тогда показалось, что строителям и так неплохо.

Возможно, подобные меры нужны и сейчас. Как бы то ни было, но в ситуации, когда проблема накладывается на наш внутренний экономический и политический кризис, руководству страны нужно гибко и быстро отреагировать хотя бы на происходящее в отрасли. Ведь не случайно слухи об удешевлении жилья появились именно сейчас, совсем не в сезон для покупки недвижимости.

Когда в стране кризис власти, подобные слухи — лучший из возможных громоотводов. И, к слову, безотказный способ привлечения симпатий электората. Если цены взлетят, во всем будут виноваты ненасытные строители, если упадут — значит, в Украине уже наблюдаются европейские тенденции: как говорится, «для кого война, для кого мать родна».

— Ходят слухи, что компании-застройщики будут вынуждены договориться между собой и снизить цены на квадратные метры строящегося жилья. Отображает ли это утверждение реальное состояние дел в отрасли, в частности в вашей строительной корпорации?

— «Познякижилстрой» — первая стопроцентно частная коммерческая структура, которая начала строить жилье. Это было еще в 1996 году. И у нас нет никаких договоренностей с кем бы то ни было, да и быть не может, — это кто-то выдал желаемое за действительное, а пресса подхватила и растиражировала. Если кто-то по объективным причинам — ну не идут покупатели, и все! — захочет снизить цены (поджимают сроки выплаты кредита или дом оказался в непопулярном месте, или еще что-то), возможно, он это сделает. Но пока ни одного подобного случая, насколько мне известно, не было.

И я просто не вижу реальных оснований снижать цены. Летом всегда уменьшается количество покупателей, оно нарастает осенью и достигает пика перед новым годом. Несмотря на всю нынешнюю волну прогнозов по поводу грядущего обвала цен, ситуа­ция принципиально не изменилась: неудовлетворенный спрос на жилье только среди жителей Киева, не считая приезжих из регионов, составляет около 5—7 млн. кв. метров. Это потребует при нынешних темпах ввода жилья в эксплуатацию — всего по столице чуть больше миллиона мет­ров в год — как минимум семи-восьми лет, чтобы удовлетворить только минимальные потребности. А потом дети вырастут, им понадобится отдельное жилье…

Только одна деталь: почти каждый пятый житель Украины живет в хрущевках. Эти пятиэтажки, у которых давно закончился срок пользования, вот-вот начнут массово рушиться — где будет жить четверть населения?!

Считаю, в центральных районах Киева цены не упадут. Нет для этого никаких предпосылок и объяснений. Наоборот — цены продолжат подниматься. Стои­мость стройматериалов растет, доллар упал, энергоносители дорожают, потребительская корзинка постоянно растет в цене, а значит, мы должны соответственно поднимать зарплаты рабочим и сотрудникам. То есть нет никаких предпосылок для изменения ситуации.

И еще один момент: наша корпорация, да и не только она, пока еще продает квартиры в тех домах, которые частично были построены еще при прежних ценах на стройматериалы и рабочую силу и в которых городу, согласно договору о выделении земельного участка, отходит 5—10% построенного жилья. А ведь со всех новых участков мы уже будем отдавать городу 20% плюс 5% денежной стоимости строительства, плюс оплата создания инфраструктуры, налог на прибыль, НДС и так далее. То есть пока застройщики продают старые квартиры, но сегодня-завтра-послезавтра они закончатся, и цены будут другими.

Ведь на чем основаны нынешние ценовые прогнозы? Пресса ставит Украину в следующий перечень государств с проблемами на рынках недвижимости: США, Великобритания, Авст­ралия, Исландия... Вы были в Ис­ландии? А я был. Там речь идет о считанных новостройках, о каком рынке там можно говорить? Или Австралия, я там тоже был несколько раз, — на огромную страну крошечное население. Проводить такие аналогии — вредная услуга для украинцев. Когда такие прогнозы мгновенно подхватываются, это может действительно принести серьезный вред.

Да, в США все не так просто. Там жилье стало объектом спе­куляций — в этой стране уже давно строят больше жилья, чем надо. Это пирамида, и она просто сама себя отрегулировала: упали цены именно на ту недвижимость, которая строилась для спе­куляций, для перепродажи, а не для так называемого конечного пользователя. И потянули за собой цены на всю остальную недвижимость. Но при этом цены в крупных городах, в первую очередь в Нью-Йорке, только поднялись. Да, кстати, Америка, с которой началась эта волна, уже возвращается на круги своя. По крайней мере недавно Дональд Трамп, один из законодателей мирового строительного бизнеса, объявил, что продажа им особняка на Палм-Бич за 100 млн. долларов — свидетельство окончания кризиса в этой отрасли США.

— Но все же рискует ли Украина, как об этом говорят, в будущем году пополнить список стран, где рынок недвижимости переживает спад, или ситуация у нас имеет свои особенности?

— Знаете, маленький кризис в строительной отрасли нам бы сейчас не помешал — он нормализовал бы рынок, шелуха бы ушла, остались бы надежные фирмы и реальные цены на недвижимость. А если серьезно, основываясь на жизненном опыте и миллионе квадратных метров построенного жилья, я считаю, что ситуация в государствах, переживающих кризис строительной отрасли, принципиально отличается от украинской.

Почему аналитики умалчивают о России, с которой бы нас и следовало сравнивать? У наших ближайших соседей цены поднимались, поднимаются и будут подниматься. Там с января по июль цены выросли, по разным оценкам, от 20 до 30%, а недельный прирост цены на жилье в Москве в июле составил 1% и продолжает повышаться. И, по крайней мере, в мегаполисах, которыми являются столицы наших государств, нет предпосылок к снижению цен. Впрочем, говоря о других городах, не буду столь категоричен.

Если минимальная стоимость квадратного метра жилья в Моск­ве составляет около 6 тыс. долл., а аналогичное в Киеве все-таки почти втрое дешевле, не говоря уж об элитном жилье, которое отличается по цене в несколько раз, то именно россияне, пока украинские покупатели колеблются, и проявляют серьезный интерес к приобретению недвижимости в Украине. Пока вы ждете бесплатного сыра, который бывает только в мышеловке, придут те, кого наши цены не пугают.

И еще. Приписывая нашему государству «импортную» тенденцию к обвалу экономики, начинающемуся со строительной отрасли, следует понимать его механизм. Помните старый советский фильм «Отроки во Вселен­ной»? Там двум роботам, няньке и механику, не нанесла вреда поломка центрального компьютера — они были устаревшими моделями и действовали сами по себе. Так вот, автономность от общей системы — не всегда во вред. А в экстремальных ситуациях именно неучастие Украины в мировой системе распределения труда и ресурсов может уберечь ее от импортирования кризиса.

Украинская экономика сейчас находится в таком состоянии, что подобный кризис может пройти мимо или сказаться минимально, если мы сами не усугубим ситуацию. Заявляю со всей ответственностью: строительный рынок не лопнет, если мы не будем сами его подрывать — и руководство страны, и аналитики, и журналисты, и строители. Наш строительный рынок в состоянии сам себя защитить естественным образом, для этого у него достаточный запас прочности — спроса на готовый продукт.

— Возможен ли в Украине ипотечный кризис и соответствующее снижение цен на недвижимость по причине того, что банки повысили кредитные ставки? Как могут сказаться на финансовом состоянии строительных организаций ставшие более жесткими условия украинских банков для ипотечного и текущего кредитования как строителей, так и населения?

— Давайте реально подойдем к этой ситуации. По крайней мере, покупатели наших квартир в Киеве сразу приходят с полной суммой — по-моему, за последние два-три года никто кредитов и не брал. Тому есть несколько причин — от появления определенного количества богатых людей, которые просто вкладывают деньги в недвижимость, до того, что нынешние банковские проценты означают двойную цену квартиры, поэтому люди предпочитают собирать деньги без участия банков, скажем, по договоренности с руководством собственного предприятия. И уже многие фирмы, заинтересованные в удержании ценных сотрудников, идут им навстречу. Еще типичный покупатель — тот, кто продал старую квартиру в другом городе или другом районе столицы.

Да, за границей практически все покупают жилье в кредит, но это кредит под 3—4%, а не под 17—20, что приводит к принципиально иной ситуации. Кроме этого, любой иностранец лишние деньги обычно вкладывает в акции, а наш человек еще не вполне освоил этот механизм. А если у украинца появляются лишние деньги, он не покупает, к примеру, акции General Motors Corporation, а вкладывает их в недвижимость. Пожалуй, это и надежнее.

Что же касается мелких строительных компаний, которые берут кредиты в банках, — да, очень может быть, что возросшие ставки окажутся для них непосильными. В большинстве развитых государств, чтобы строитель начал строить, он должен показать наличие на своих счетах как минимум 50% сметной стоимости объек­та. Если деньги есть — бери на остальную сумму кредит, строй, продашь жилье — отдашь. Но вначале еще докажи, что умеешь строить. За рубежом высот­ное строительство позволяют фир­ме на втором десятке лет ее существования, а у нас никаких квалификационных требований к строителям просто нет. И никто ни у кого ничего не спрашивает, вот и размножаются «элита-центры», обманывающие население.

Поэтому, если мелкие «одноразовые» фирмочки обанкротятся, это будет способствовать оздоровлению отрасли. Мне недавно рассказали, что какая-то компания в Одессе предлагает «качественное жилье в новостройке» за 1000 долл. за квадратный метр — это ведь ниже себестоимости! Вывод: правоохранительным органам следовало бы быть внимательнее именно к таким предложениям.

— Все же письмо властям строители отправили. Какие же реальные меры в этой ситуации может принять руководство государства?

— Как мне кажется, в письме несколько сгущены краски, отчего первые комментарии к нему оказались «строители паникуют». Нет, это не паника, и акценты усилены намеренно — лучше предупредить болезнь, чем лечить ее.

Безусловно, власти могут поддержать кредитование, вести принципиальную налоговую политику, контролировать необоснованные цены на строительные материалы, а также раз и навсегда разрешить ситуацию с землей. Сколько я ни строил, никогда не имел возможности получить участок непосредственно у города, то есть прямо положить деньги в столичный бюджет — всегда это были третьи-пятые руки посредников.

Кроме этого, для начала строй­ки надо получить — вы только представьте себе! — более двухсот подписей в различных инстанциях. На это уходит несколько лет и много денег. А потом несколько жильцов из соседних домов ложатся перед экскаватором — и все, симпатии граждан на их стороне. Ни в одной цивилизованной стране мира такого не может быть: или не давайте разрешения на строительство, или вначале объясните гражданам их обязанности, затем — их права.

Да, нужно поддержать достигнутый в последние годы темп строительства жилья. И еще важнее — восстановить имидж строителя. Ведь сегодня до чего дошло — к строителю в обществе относятся, как к врагу народа! Строитель — это самая благородная из профессий, это тяжелый профессиональный труд. А в последнее время на строителей выливается столько негатива, в том числе из средств массовой информации, что молодежь предпочитает не идти работать на стройку, где сегодня достойно оплачивают труд, а махать флагами разных партий на платных митингах.