Как разморозить рынок жилья

Объявленные Госслужбой статистики данные об объемах строительства не внушают особого оптимизма относительно перспектив отрасли. По итогам трех кварталов объем строительных работ в стране упал в целом на 9,1%. Очевидно, что застройщикам впору было бы хвататься за голову, если бы они и так не находились в подобном положении последние несколько лет. Особенно это касается участников рынка жилой недвижимости, которые лишь начали оправляться после достижения ценового дна 2008-2009 годов.

Впрочем, как говорил почти год назад ZN.UA председатель правления банка «Крещатик» Дмитрий Гриджук, есть три наиболее адекватных пути оживления рынка строительства жилья. Это привлечение коммерческими банками с высокими инвестиционными рейтингами долгосрочных ресурсов на западных рынках капитала, выход строительных компаний на IPO и через программы Государственного ипотечного учреждения (ГИУ).

Очевидно, что IPO отечественным строительным компаниям не светит даже в среднесрочной перспективе - общее состояние отрасли таково, что предполагает не развитие частных игроков, а хотя бы выживание. Привлечение банками длинных денег на Западе также крайне маловероятно - рейтинги финучреждений, работающих в Украине, недостаточно высоки для того, чтобы западный мир, который продолжает лихорадить, выделил длинные кредиты под подъемные проценты.

Остается третий путь - через программы ГИУ. Не самый простой и короткий, надо признать. Но единственный из работающих и дающих не космические, но вполне конкретные результаты.

Мал золотник, да дорог

19 ноября на Оболони (Киев) открылся жилищный комплекс «Министерский». Застройщик - компания «Энергополь-Украина», чтобы завершить объект, обратилась за помощью к ГИУ.

«Дом был готов на 70%, инженерные сети - на 90%. Это позволило нам получить поддержку (в ГИУ. - Н.Г.), - сказала гендиректор «Энергополь-Украина» Татьяна Семенкова. - Благодаря поддержке ГИУ и дешевым кредитам, мы смогли предложить невысокие цены. Также благодаря ГИУ и банкам, мы разработали для покупателя систему кредитования, которая позволит получить 14-15% годовых в гривне при приобретении квартиры в кредит на 25 лет. Первый взнос при этом составляет 25%».

Общие инвестиции строительной компании, собственные и привлеченные, составили около 50 млн. долл. ГИУ добавило недостающие 32 млн. грн. - и вышел комплекс на 540 квартир.

«Сегодня в построенном доме цена квадратного метра составляет 11-14 тыс. грн., в доме второй очереди ожидается 8,8-11 тыс. грн. в зависимости от планировки и месторасположения квартиры», - добавила Татьяна Семенкова.

Детали предоставления кредита компании раскрыл председатель правления ГИУ Валентин Рыбачук. «Здесь больше 35 тыс. кв. м. Мы работаем с застройщиками через банки. Оператором данного проекта является Укргазпромбанк, через который мы дофинансировали застройщика в сумме 32 млн. грн. Полученный льготный кредит застройщик должен вернуть, когда придет срок возврата. Рефинансирование рассчитано на год-два. Это очень достойный дом, добротный и уютный, видно, что строители отнеслись со всей ответственностью к внутренним работам», - сказал он.

Отметим, что ГИУ уже профинансировало 26 объектов в Киеве, Харькове, Донецке, Ивано-Франковске, Луганске и Крыму.

Валентин Рыбачук сообщил, что в следующих комплексах «Министерского» может быть реализована программа аренды с последующим выкупом. «Но это зависит, во-первых, от застройщика - потребуются ли ему средства. Во-вторых, эта программа пока находится на рассмотрении в Кабмине. В целом на уставную деятельность ГИУ в следующем году мы планируем привлечь около 2 млрд. грн. Сегодня мы планируем выпустить под эти проекты облигации», - подчеркнул Рыбачук.

Планов громадье

2 млрд. грн., которые ГИУ намерено привлечь путем выпуска облигаций, -немалая сумма. Но важно, скорее, не количество денег, а эффективность их использования. Новация, которая предложена ГИУ Кабинету министров и может быть утверждена правительством уже на следующей неделе, - «Аренда с правом выкупа под 3% годовых».

Эта программа, по словам Валентина Рыбачука, во многом повторяет параметры государственной программы «Доступное жилье» (банки кредитуют ипотеку для населения под 16% годовых, из которых 13% компенсирует государство). Кстати, по программе «Доступное жилье» только в Киеве до конца текущего года планируется построить 1142 квартиры (или 15 домов), заверил начальник ГУ жилищного обеспечения КГГА Владимир Денисенко. То есть программа работает.

Описывая программу ГИУ «Аренда с правом выкупа под 3% годовых», Рыбачук отметил, что квартиры будут предоставляться жителям в аренду с правом последующего выкупа под 3% годовых без первого взноса. «Человек становится владельцем квартиры с момента подключения к программе. В программе можно принимать участие только один раз… Квартиры будут стоить 7,5 тыс. грн. за квадратный метр в Киеве, 5,5 тыс. - в областных городах, 4,3 тыс. - в небольших городах. В частности, по Киеву стоимость такого жилья составит при площади 50 кв. м примерно 375 тыс. грн. Аренда предоставляется на 15 лет. Ежемесячный платеж под 3% составит 2589 грн. Кроме того, планируется, что ГИУ будет выкупать долгострои и финансировать их строительство, после чего будет сдавать их в аренду», - пояснил Валентин Рыбачук.

Участниками программы смогут стать все желающие. Но приоритет будет отдан работникам бюджетной сферы - врачам, учителям, пожарным, милиции и т.д. «Если эта программа станет масштабной, на первом этапе будет сложно обеспечить жильем всех желающих, поэтому предпочтение будет отдаваться именно этой категории граждан», - уточнил руководитель Государственного ипотечного учреждения.

Пока же в рамках действующих программ ГИУ с начала 2012 года кредитом для приобретения жилья воспользовались 965 семей. «На эти кредиты учреждение направило (в текущем году) почти 233 млн. грн. Всего по состоянию на 13 ноября кредитный портфель ГИУ составил 5230 кредитов на 870 млн. грн.», - сообщил глава ГИУ, уточнив, что с начала года кредитный портфель учреждения вырос на 15%. Средства на это привлечены за счет выпуска облигаций.

Эти показатели превышают запланированные в три раза. «Но на этом мы не останавливаемся. На выполнение социальных инициатив президента и правительства по обеспечению жильем граждан учреждение предлагает новые механизмы, которые позволят решить жилищный вопрос значительному количеству людей», - подытожил Рыбачук.

Таким образом, в условиях острой нехватки финансового ресурса подтверждается тезис банкира, озвученный в начале статьи: когда останавливаются классические рыночные механизмы, государство должно с максимальной самоотдачей включаться в процесс. Вопрос только в позитивном векторе этого включения.