Интерцены: вверх по лестнице, ведущей вниз

В мире старт нынешнему росту цен на недвижимость был дан еще в 2000 году, под громкое лопанье «мыльного пузыря» ценных бумаг высокотехнологических компаний. Стремительное снижение процентных ставок, предпринятое Аланом Гринспеном, а затем и главными банкирами остальных развитых стран мира, уберегло американскую, а также глобальную экономику от длительной рецессии. Но при этом дало мощный толчок росту цен на жилье.

Самый стремительный взлет цен произошел в Великобритании, и не случайно журнал The Economist уже не первый год тщательно отслеживает местную конъюнктуру, из номера в номер напоминая о том, что за взлетом обычно следует обвал, последствия которого для британской экономики могут оказаться катастрофическими. Тем временем публикации, которые начали появляться на первых полосах крупнейших мировых изданий, свидетельствуют о том, что проблема беспрецедентного роста цен на недвижимость приобрела глобальный характер.

Индекс цен на недвижимость, который характеризует изменение средних цен в данном квартале по отношению к аналогичному периоду предыдущего года для 20 стран мира, The Economist публикует с 2002 года. И сопровождает эту сухую цифирь подробными и общедоступными комментариями. В них, в частности, подчеркивается, что нынешние цены на жилье находятся на самом высоком историческом уровне не только с точки зрения их номинальных и реальных (с учетом инфляции) значений, но и по отношению к арендной плате и уровню доходов населения. Иными словами, признаков «перегретости» рынка недвижимости предостаточно.

В трех из этих 20 стран бум цен на жилье уже позади, и последствия его «испарения» более чем поучительны. В Японии этот процесс происходил с 15-летним сдвигом вперед, и это позволяет экспертам британского журнала экстраполировать японскую ситуацию 1980—2005 годов на глобальную, начиная с 1995 года. В Стране восходящего солнца цены на жилье, после 10-летнего периода стремительного роста, падают уже 14-й год подряд, и вся экономика находится в крайне тяжелом положении. Резко обрушились цены в Гонконге. Еще более катастрофические последствия разворота ценового маятника на рынке недвижимости могут ожидать США, Великобританию и Австралию. И обусловлено это не только большей амплитудой раскачивания этого маятника, но и некоторыми другими причинами.

Основными среди них специалисты называют глобализацию, значительно более низкий уровень инфляции, характерный для нынешнего состояния глобальной экономики, а также повсеместное снижение доверия к ценным бумагам как к объекту инвестиций. Иными словами, недвижимость все чаще покупают не для того, чтобы там жить или сдавать ее в аренду, а в иных целях. Все больше высокооплачиваемых профессионалов, мечущихся из Америки в Европу и имеющих жилье по одну сторону Атлантики, прикупают себе пару сотен квадратных метров и на другом берегу океана. Те же высокооплачиваемые сотрудники, готовясь к выходу на пенсию, предпочитают полагаться не на свои пенсионные фонды, ценные бумаги или банковские вклады, а на «лишнюю» недвижимость, которую на старости лет можно будет выгодно перепродать. И наконец, все большую часть сделок на рынке недвижимости осуществляют «спекулянты». Согласно статистическим данным, в Великобритании наблюдается массовое вытеснение «первичных» покупателей с рынка недвижимости — с 50% в 1999 году до 29% в прошлом. В Америке 23% общего количества покупателей недвижимости рассматривали свои сделки как инвестиции, еще 13% приобретали второе жилье. В Майями еще недостроенное жилье по нескольку раз меняет своих владельцев до того, как обретет своего первого жильца. А по данным Goldman Sachs, при максимальных за последние 40 лет инвестициях в жилье прирост количества домовладельцев находится на самом низком за тот же период уровне.

В целом эти факторы еще больше способствуют драматизации общей картины. Хотя оппоненты прорицателей обвала цен на недвижимость не устают повторять, что дом — не кусок бумаги, ценность которой может испариться за ночь, большинство экспертов настаивают на том, что жизнь после завершения ценового бума на недвижимость едва ли будет сладкой. Да, действительно, дом — не бумажка, в нем можно жить, его можно сдавать в аренду, его можно отдавать под залог. Вот только чуть ли не для половины игроков на рынке недвижимости все эти «дополнительные функции» жилья ни к чему. Их интересует чистая прибыль с недвижимости, которая чаще всего оказывается не просто заложенной, но еще и не раз перезаложенной.

«Оптимисты» не учитывают тот факт, что люди гораздо более склонны влезать в долги ради покупки недвижимости, чем ради покупки ценных бумаг. Зато те, кто воспринимает покупку жилья (второго, третьего и т.д.) как инвестицию, гораздо более склонен избавиться от него при первых признаках наступления неблагоприятной ситуации, тем самым еще больше способствуя раскачиванию маятника. В Великобритании и Австралии цены на недвижимость, например, еще не падают. Просто они растут значительно более низкими темпами. Однако национальные экономики уже несут огромные потери. В Австралии, например, после замедления роста цен на недвижимость почти с 20 процентов в прошлом году до 0,4 в нынешнем прирост объемов розничной торговли сократился с 8 до 1,8%, а прирост ВВП упал вдвое — до 1,8%. В Великобритании, где торможение роста цен на недвижимость происходит не так резко, общеэкономические результаты не столь наглядны, но тоже достаточно убедительны. И в той, и другой стране рост цен на недвижимость удалось затормозить повышением национальными центробанками процентных ставок, причем отнюдь не так масштабно, как требовало большинство экспертов. Аналогичной тактики придерживается сейчас и Федеральный резервный банк США. Обвала цен на недвижимость эти меры, по всей видимости, таки позволят избежать. Тем более что США до недавнего времени находились в исключительном положении. Результаты наиболее полного исследования, проведенного по данной тематике МВФ, гласят, что из 20 обвалов цен на недвижимость, сопровождавшихся 30-процентным снижением показателей и зарегистрированных с 1970-го по 2001 год в 20 странах мира, большинство заканчивалось общенациональной рецессией. Причем выходить из нее было сложнее, чем после фондовых обвалов. Единственное исключение — США, где общенационального обвала не было со времен Великой депрессии. Зато сейчас, если данная угроза осуществится, то обвал американского рынка недвижимости благодаря все той же глобализации (и особенно росту китайского экспорта в Америку) аукнется по всему земному шару.