Финансирование строительства

Актуальная и предельно важная для многих граждан Украины тема поднята Василием Худицким в статье «Достроить недострой» (ZN.UA №32 от 10 сентября 2011 года). На примере положения дел со строительством жилья во Львове автором очень четко определено отличие позиций застройщика, банкира и доверителя как на модель привлечения ресурсов для строительства в будущем, так и возможных механизмов государственной помощи в вопросе финансирования незавершенного строительства.

В статье приведены данные Минрегионразвития и жилищно-коммунального хозяйства Украины о том, что в настоящее время в стадии незавершенного строительства находится четыре тысячи домов площадью свыше 17 млн. кв. метров. Для неспециалиста эти цифры мало что скажут, чаще всего большинство из нас об этом не задумывается.

Чтобы нагляднее можно было представить себе, о каких объемах строительства (недостроев) идет речь, приведу несколько сравнительных цифр.

Так, по данным Государственного комитета статистики, за 10 лет (2000-2010 гг.) в Киеве введено в эксплуатацию 12,2 млн. кв. метров жилья. В 2010-м в Украине в целом введено 9,3 млн. кв. метров, из которых 46,7%, или 4,3 млн. кв. метров - это жилье, построенное без разрешительной документации. Его ввод в эксплуатацию стал возможен благодаря временному порядку, который, кстати, уже отменен Кабмином. Если к этому добавить, что в стадии недостроенного жилья числится около 200 тыс. квартир, в которых могло бы уже проживать 600-700 тыс. граждан Украины, то, наверное, каждому из нас теперь более понятен уровень незавершенного строительства в Украине и актуальность этой проблемы для общества.

Вот почему этот крайне важный вопрос требует активного вмешательства и участия государства. Именно поэтому с его стороны предпринимаются попытки решения этой проблемы, правда, очень робкие. Трудно согласиться, что участие государства активно и полноценно, если за восемь месяцев текущего года через Госу­дарственное ипотечное учреждение профинансировано всего 341 млн. грн. по достройке 17 домов из 4000 недостроенных в Украине, что составляет 0,425% потребности!!!

Очевидно, что не все так просто с выбором модели финансирования, условиями, сроками и объемами, в том числе в разрезе регионов. Понятно, что для определения порядка и суммы финансирования для каждого объек­та должны быть свои условия. Именно поэтому предлагается оставить этот вопрос на рассмотрение специалистов профильного министерства и банкирам.

В то же время, думаю, уместно рассмотреть механизм финансирования строительства жилья на будущее, так как вполне разделяю мнение автора названной выше статьи и принявших участие в ее обсуждении, что финансирование строительства жилья через фонды финансирования строительства (ФФС) устарел.

Вместе с тем не могу согласиться с предложениями отдельных представителей банков, что следует возвратиться к ранее используемому механизму финансирования строительства через инвестиционные контракты, договоры совместного инвестирования или целевые ценные бумаги (ЦБ). Все указанные инструменты предусматривают финансирование строительства будущими владельцами жилья, и зачастую возможны только при условии ипотеки и вновь под самые высокие процентные ставки в Европе.

Действительно ли этот путь оптимален для решения жилищной проблемы в стране? Эти ли механизмы финансирования строительства наиболее безопасны для частных инвесторов, отдающих свои кровные или заемные средства и фактически становясь незащищенными госу­дарством в выполнении кем-то взятых обязательств по строительству жилья?

Вопросы не риторические, тем более что во всех регионах без исключения есть свои элита-центры, есть тысячи обманутых граждан, тысячи разрушенных надежд и трагедий, множество не возвративших кредиты и живущих на грани человеческих возможностей…

Возникает ряд логичных вопросов, ответы на которые помогут разобраться с тем, что делать и какой механизм финансирования использовать в дальнейшем:

1. Сколько частных инвесторов (доверителей) или владельцев целевых облигаций остались обманутыми в Украине?

2. Сколько таких граждан получили жилье не того качества, с нарушением сроков и с дополнительными затратами?

3. Скольким инвесторам передано жилье в непригодном для проживания виде, с недоделками, подменой использованных материалов и применением несертифицированных материалов?

4. Кто должен нести ответственность за ввод в эксплуатацию жилья с нарушением СНиП и являющегося фактически незавершенным строительством, другими словами, за совершенные приписки объемов строительства? Ничем другим объяснить заселение владельцами таких квартир через 6-12 месяцев после их
ввода в эксплуатацию просто не­возможно.

Наверное, это неприятные вопросы, однако, не ответив на них честно, обществу будет сложно принять новый механизм финансирования, а он должен защищать интересы, в первую очередь, граждан, которые за свои кровные пытаются улучшить жилищные условия.

Продумывая новый механизм финансирования, необходимо исключить возможность получения разрешения на любое строительство фирмами-однодневками, фирмами-застройщиками с неподтвержденной платежеспособностью (собственными или заемными средствами).

Следует усилить контролирующую работу регулятора строительства в лице профильного министерства и его структур на местах, исполнительных органов местного самоуправления и уполномоченных МВД.

Кроме того, требует улучшения контролирующая работа Государственной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку и Государственной комиссии по регулированию рынков финансовых услуг в Украине, причем контроль должен быть постоянный, а не эпизодический, особенно в части целевого использования средств, полученных от инвесторов (доверителей).

На мой взгляд, строительство жилья в основном должно финансироваться застройщиком и продаваться желающим исключительно в готовом (законченном) виде с документами на право собственности.

Многие могут с этим предложением не согласиться, однако с учетом мирового опыта и рисков финансирования строительства на ранних стадиях освоения объекта и процентов по кредиту стоимость жилья будет даже ниже.

Становится очевидным, что должна быть Государственная программа строительства жилья не только для молодых семей, но и для людей, нуждающихся в улучшении жилищных условий (в дополнение к программе строительства социального жилья), которая бы давала возможность им это жилье приобрести.

С учетом полномочий НБУ, установленных Законом Украины «О Национальном Банке Украины», представляется возможным установить льготную стоимость ресурсов, используемых коммерческими банками для ипотечного кредитования, снижение требований по формированию резервов в части кредитования ипотеки.

Возможно, настало время и за счет государственного бюджета предусмотреть покрытие разницы процентных ставок коммерческих банков и учетной ставки НБУ.

Нелишним может быть и специализация одного из вновь национализированных банков по финансированию указанной программы.

Таким образом, ставка по кредитованию значительно снизилась бы и составляла менее 10% годовых, ипотека стала бы более доступной для граждан, а темпы строительства жилья набрали бы желаемые объемы.

Ясно одно: подход должен быть комплексным, межотраслевым и с государственным размахом, ведь речь идет об интересах граждан страны и развитии основополагающей отрасли, во многом определяющей развитие экономического могущества государства.