Арендные дома государству не по карману

В города, где есть сравнительно высокооплачиваемая работа, едут на заработки тысячи людей. Все чаще арендуют жилье молодые семьи, которые хотят начинать самостоятельную жизнь без родительского вмешательства, а денег на собственную крышу над головой нет. Придала остроты проблеме и война на Востоке.

Тем временем во многих городах, в частности в Киеве, Одессе, Львове, Харькове, стоят пустыми многие квартиры в новых современных домах, поскольку у большинства людей, нуждающихся в жилье, нет средств на их покупку.

Высокая стоимость жилья в условиях высокой потребности в нем населения побудила специалистов Минрегионстроя и Государственного фонда содействия молодежному жилищному строительству ("Госмолодежьжилье") инициировать разработку законопроекта "Об арендных домах". По их мнению, сооружение арендных домов на государственные и коммунальные средства будет способствовать решению жилищной проблемы в Украине и снизит стоимость аренды.

Так, по словам председателя правления "Госмолодежьжилья" Сергея Комнатного, пока что аренда (из-за высокой стоимости) недоступна для социально незащищенных категорий граждан. В том числе и из-за отсутствия рынка недорогой государственной или коммунальной социальной аренды. Фонда социального жилья тоже нет. Поэтому реализация положений законопроекта позволит расширить предложение дешевой аренды на рынке для граждан и таким образом обеспечить их жильем.

Заказчиками арендных домов, согласно законопроекту, смогут быть как государственные и коммунальные органы, так и частные компании. Общая потребность в таком жилье, по оценкам Минрегионстроя, около 1 млн квартир.

Разработчики законопроекта ссылаются на опыт зарубежных стран, где аренда жилья занимает 30–60% и больше общего рынка жилой недвижимости. Интересно, что, по официальным данным, арендного жилья в Украине лишь 0,8%, тогда как в Британии - 30%, Германии - 60%. Между тем практику аренды жилья удачно используют в соседней Беларуси. Жилые дома там можно арендовать даже в сельской местности. Это очень удобно. Люди вместе с работой получают все условия для проживания. Если что-то не сложилось с работой, всегда есть возможность распрощаться с домом без каких-либо хлопот с его продажей.

По словам специалистов, такая практика - не новое изобретение: это только при советской власти люди получили жилье в собственность, а до тех пор практиковались доходные дома как вид бизнеса. В Украине уже сейчас есть удачные примеры использования арендного жилья, в частности на железнодорожном транспорте. Руководителям железной дороги намного выгоднее пригласить на какое-то время квалифицированного специалиста из другого города, чем искать его на месте.

Аренда жилья сегодня - очень интересное и нужное дело, считает заместитель директора агентства недвижимости "Магнат" Любомир Мельник. Спрос на дешевую аренду одно- и двухкомнатных квартир, особенно в таких городах как Киев, Львов, Одесса, сумасшедший. Чаще всего арендуют жилье студенты и гости из других городов. Стоимость приблизительно такая же, как и за рубежом. Правда, одному человеку всю сумму аренды заплатить сложно. А для семьи, как считает Любомир Мельник, она вполне подъемная. Для застройщиков сооружение жилья под аренду - оптимальное вложение средств. Если кто-то построит такой дом, то спрос будет хороший.

Аренда съедает 70% семейного бюджета

Как рассказала переселенка с Донбасса Наталия Марийчук, вот уже четыре года семьи вынужденных переселенцев арендуют жилье во Львове или его пригороде. В среднем каждая семья ежемесячно платит 6–7 тыс. грн. "В нашей семье трое детей и я с мужем. Работаем мы с мужем и старший сын. Из заработанных денег 70% идет на оплату аренды и коммунальных услуг. Каждые полгода повышается цена аренды, и мы ежегодно переезжаем из дома в дом. Сейчас перед нами стоит выбор: искать третью работу или ехать за границу на заработки".

Что касается вероятного строительства в Украине арендных домов, то, по ее словам, все зависит от цены вопроса. Если стоимость аренды в них будет ниже, чем на рынке, то эта идея хорошая, это реально будет работать. Поскольку не все сегодня могут построить себе жилье.

… а застройщикам невыгодно?

Несмотря на сумасшедший спрос, застройщики сегодня не хотят строить арендные дома. "Аренда - это очень долгосрочное дело, - считает Л.Мельник. - Строить доходные дома означает заморозить возвращение средств на десятки лет. А это довольно серьезные деньги, включающие в себя стоимость земельного участка, проект строительства, стоимость материалов и рабочей силы. Намного выгоднее построить жилье, продать его и за два-три года возместить свои вложения".

Казалось бы, застройщики могли бы сдавать в аренду уже готовое жилье, которое годами стоит незаселенным. Для примера, сейчас только в Киеве есть 60 тыс. построенных квартир, которых владельцы не могут продать из-за большого дисбаланса между предложением и покупательской способностью населения. Однако сдавать жилье в аренду им невыгодно, поскольку строительство этих объектов было чрезвычайно дорогим, и в условиях аренды его окупаемость будет продолжаться 10–20 и более лет.

Еще одна причина неготовности сдавать в аренду уже построенное жилье - незащищенность прав арендодателей. Кстати, как и квартиросъемщиков.

Не готовы говорить о сооружении арендных домов и в регионах. Например, председатель бюджетной комиссии Львовской областной рады Олег Домчак отметил, что даже не осведомлен с проектом закона об аренде жилья.

"В областной раде этот вопрос никогда не поднимался, - говорит Олег Домчак. - Говорили о сооружении жилых домов для участников АТО и других категорий людей на условиях софинансирования. Но и в таком варианте финансирования строить жилье будет крайне трудно. Свободных ресурсов на его сооружение сегодня нет ни в государственном, ни в областном бюджетах. Тем не менее это правильная практика, поскольку на аренде жилья зарабатывает весь мир".

"Знают о нехватке средств в государственном и местных бюджетах и сами разработчики законопроекта об аренде жилья. Однако вода камень точит", - говорит Сергей Комнатный. Одним из возможных подводных рифов при принятии законопроекта, по его мнению, может стать политический популизм. "Мы старались разработать документ максимально действенный и эффективный. Но, как это бывает, законопроекты готовят специалисты, а политики во время первого и второго чтений наполняют его своим содержанием. При этом очень часто законопроект полностью нивелируется. Как, например, закон о фонде социального жилья. Если во время рассмотрения законопроекта об аренде жилья какие-то нормы из него выбросят или уберут льготы для потенциальных инвесторов социального арендного жилья, он может стать декларативным документом".

По его словам, разработчики законопроекта предусмотрели четкие источники финансирования сооружения арендного жилья. В частности, на жилищные проекты должна быть направлена часть доходов от ВВП страны, а органы местного самоуправления должны направлять на строительство социального арендного жилья часть налога от реализации недвижимости. Но дойдет ли законопроект до парламентариев в ближайшее время - вопрос. Ведь у политиков свое понимание приоритетов.

Комментарии

Владимир ПОДГОРНОВ, социолог:

-В принципе, отношение к сооружению арендных домов в Украине положительное. Но у нас есть опыт почти полторы сотни реформ в стране, которые на уровне идей были замечательными. Однако слышали ли вы, что какая-то из них закончилась чем-то хорошим? Чтобы ее ввели, реализовали? Прежде чем принимать какой-то закон, необходимо сделать точные расчеты, выверить детали для каждого этапа работ. А тут мы видим только идею. Да, за рубежом это выглядит прекрасно. А как будет в Украине?

Наряду с позитивами законопроекта, есть и возможные коррупционные риски, которые могут нивелировать хорошую идею.

Для каких категорий населения аренда будет работать? Не будут ли одни категории населения иметь преимущество над другими? Какой принцип получения такого жилья? По моему мнению, на местном уровне это может быть одна из коррупционных схем. "Ты нам верно служишь, мы тебе даем квартиру в аренду". Если желающих тысяча, а квартир только сто, то получат те, кто найдет подход к чиновнику. Позже ее можно будет выкупить.

Не случится ли так, что на строительство пойдут десятки миллиардов из бюджета, а через какое-то время это жилье будет приватизировано? И государство снова останется без арендного жилья. Не лучше ли было бы дать всем желающим иметь жилье какую-то ипотеку, возможность беспроцентных кредитов? Это будет дешевле, эти деньги вернутся государству.

Хотите, чтобы люди имели квартиры, дайте им возможность получить дешевые кредиты, отсрочку с их оплатой и т.п. Создайте людям благоприятные условия, и они сами заработают на собственную квартиру. Если уже у какого-то города или предприятия есть деньги, пусть строят арендное жилье. Но не за счет отдельных людей. Если эта идея не будет хорошо просчитана и продумана, она будет дискредитирована на длительное время.

Елена МАНЖОС, директор компании "Харьковское агентство недвижимости":

- Как идея (создать фонд арендных домов. - В.Х.) - неплохая, намерения добрые и правильные. Но есть сомнения относительно ее реализации. Это требует очень серьезных капитальных вложений, которые, вероятно, смогут окупиться в течение десятилетий. И готово ли государство на такие масштабные инвестиции? Если, конечно, это будет происходить на государственные средства. Есть вопросы и к возможности привлечь средства инвесторов. Речь идет об огромных суммах. На мой взгляд, реализовать эту идею в ближайшие годы, с финансовой точки зрения, практически невозможно.

Кроме того, у разработчиков законопроекта нет четкого видения решения этой проблемы. Ознакомившись с материалами круглого стола на эту тему, состоявшегося в конце августа с.г. в Киеве, я не услышала цифр, конкретики. Все существует лишь в виде намерений.

- Как возможное строительство государственного и коммунального арендного жилья повлияет на стоимость аренды? Авторы законопроекта считают, что у застройщиков есть возможность сдавать это жилье на 30–40% дешевле, чем на рынке.

- Рынок жилищной недвижимости, аренды автоматически регулируется спросом и предложением. Это не государственное регулирование, внутри него действует конкуренция. Поэтому разговоры, что строительство арендных домов удешевит рынок аренды, безосновательны. Сделать аренду более дешевой можно лишь дотациями. Я не экономист, но как специалист по недвижимости не понимаю, на что рассчитывают люди, которые это говорят. В этих домах будут брать более низкую плату за коммунальные услуги, там будут действовать льготы за подключение к сетям и т.п.? Но как это возможно? Разве что если это разовые льготы, но дальше нужно будет платить за коммунальные услуги наравне со всеми. Я уже не говорю о том, что это жилье также придется ремонтировать, содержать в должном состоянии.

Еще одна особенность, которую следует учитывать: к арендному жилью люди относятся очень недобросовестно. Они его портят, не ухаживают надлежащим образом. Есть арендаторы, которые пытаются не платить за аренду, - арендодатели законодательно от этого не защищены. К сожалению, на этом может споткнуться данная идея.

В Украине сейчас нет ни средств, чтобы беспрерывно вкладывать их в строительство арендных домов, ни сил, чтобы этим заниматься, - перед страной стоит много других задач.

На мой взгляд, если бы средства, которые государство хочет направить на строительство арендного жилья, каким-то образом направить на компенсацию в случае покупки жилья людям, которые в нем нуждаются, стоя в очереди, например, на уже готовые новостройки, наверное, это было бы более правильным решением.