Сколько будет стоить гектар через год? Создание действенного земельного рынка изменит весь инвестиционный климат в Украине

В последнее время участились высказывания высокопоставленных лиц государства о формировании рынка земли. Последствия такого шага для всей экономики страны могут стать не менее интересными, чем сам прогноз стоимости гектара украинской пахоты через год.

Текущее положение дел

На сегодняшний день, как известно, аграрная реформа в стране застыла где-то на полдороги до финиша. С одной стороны, не доведен до конца процесс выдачи сертификатов на право собственности на землю. К тому же остается неясной судьба земельного кадастра — системы учета и регистрации земельных прав.

Напомним, что деньги на все это в отрасль уже поступили. Так, еще в 2003 году Всемирный банк выделил 195 млн. долл., одновременно заключив соглашение с Госкомземом. Средства выделялись под создание системы учета земель с использованием аэрофотосъемки и других передовых технических методов, а также на выдачу государственных актов собственности на землю, включающих четкую карту земельного надела с соответствующими границами.

Кстати, эта работа во многих селах Украины уже проведена. Всего же на реализацию программы отведено три года. Но процесс отстает от графика, что и заставляет сегодня высших чиновников государства вмешиваться в него, делая громкие заявления о необходимости ускорения.

Однако вряд ли в результате выдачи даже всех актов в Украине начнет действовать полноценный рынок земли. Этому мешают законодательные барьеры. Так, несмотря на то, что право на частную собственность на землю прописано в Конституции страны, принятый Верховной Радой закон откладывает момент реализации конституционного права до 2007 года.

Таким образом, земля, которая перестала быть государственной собственностью, не может быть предметом купли-продажи и участвовать в полноценном финансовом обороте. А это, по некоторым оценкам, активы стоимостью от 220 до 400 млрд. грн.

Вместе с тем в стране существует серьезный теневой рынок земли. Так, отдельные люди и предприятия скупают акты собственности на землю у реальных собственников наделов, которым уже выделили или еще не выделили участок в натуре. Другие заинтересованные лица при содействии некоторых представителей власти под разными предлогами просто оформляют земельные наделы на себя, то ли меняя статус земли, то ли прикрываясь другими сомнительными решениями.

У юристов существуют разные взгляды на данную проблему. С одной стороны, все незаконные сделки по купле-продаже земли, прав и актов на нее могут быть расторгнуты и оспорены в суде. С другой — право на частную собственность на землю прописано в Конституции, которая является документом прямого действия, а потому нижестоящий принятый ВР закон не может сдерживать или ограничивать действие главного закона — Конституции Украины.

Таким образом, у теневых собственников земли существуют определенные основания, чтобы достаточно уверенно отстаивать свои права в подчас лояльных судах.

Справка. По состоянию на октябрь 2005 года Государственный комитет по земельным ресурсам выдал 81,8% госактов на право собственности на землю. Всего выдано 5,5 млн. государственных актов на землю из планируемых 7 млн. В целом в 2005 году предполагалось довести выдачу государственных актов почти до 98%. Сельскохозяйственные земли в Украине составляют 41,8 млн. га (69,3% территории), в том числе пахота — 33 млн. га.

Сколько может стоить гектар

Как нетрудно догадаться, по поводу стоимости украинской земли существует много мнений. А потому, чтобы понять, на чьей стороне правда, вначале стоит перечислить те факторы и подходы, которые используются при составлении оценки.

В этой области все существующие факторы делятся на две группы: в пользу роста стоимости и определяющие низкую цену гектаров (см. рис.).

Начнем с положительных моментов. Так, по оценке Государственного комитета по земельным ресурсам, нынешняя стоимость земель сельхозназначения в Украине колеблется в пределах 7—10 тыс. грн. за гектар. Именно этот уровень цен сейчас используется в различных хозяйственных операциях. Например, ориентируясь на этот показатель, устанавливается уровень арендной платы за землю в стране, исходя из этой цены, платятся налоги…

Часть экспертов считают такой уровень заниженным. И приводят пример Польши, где за десять лет движения в сторону единой Европы средняя цена гектара возросла с 250 до 3500 долл.

Другие эксперты говорят о том, что Украина все же Европа, а значит, установившийся в ЕС уровень в 5 — 6 тыс. долл. за гектар пахотной земли в обозримом будущем будет достигнут и у нас. Кроме того, как всем известно, эта планка уже достигнута в пригородах больших городов.

Еще одним фактором, толкающим сегодня цену отечественного гектара вверх, являются планы крупных зарубежных сельхозпроизводителей относительно скупки земель в Украине. Так, на рынке хорошо известно, что международные компании проявляли и проявляют интерес к качеству почв, разрабатывают перспективные бизнес-планы. В случае начала торговли землей и формирования рыночной цены на нее такая подготовительная работа позволит быстро понять, что стоит брать, а что лучше оставить конкурентам.

На этом доводы в пользу дорогих украинских гектаров в общем-то и заканчиваются. Дальше начинают действовать другие факторы и расчеты.

Так, если оценивать стоимость гектара земли с точки зрения сроков окупаемости вложенных средств, то картина получается следующая. При урожайности пшеницы в 40 центнеров с гектара и пятилетнем сроке окупаемости цена земли не может превышать 600 долл. за гектар, а при трехлетнем — 350 долл. В свою очередь, если исходить из официального уровня оценки в 2 тыс. долл., то срок окупаемости купленного пшеничного поля выходит за рамки 15 лет.

Отсюда можно сделать первый промежуточный вывод: скупка земли вряд ли будет под силу тем, кто просто выращивает зерно.

С другой стороны, конечно, в развитых странах урожайность составляет не 40, а 80—90 центнеров с гектара, однако нынешний уровень развития сельского хозяйства в Украине все равно будет таким, как есть, еще много лет. А на большие урожаи способны только поля, в которые правильно вкладывали деньги десятилетиями.

При прогнозе стоимости гектара нужно учитывать еще и тот факт, что в момент начала торгов землей появится 6 млн. потенциальных неквалифицированных продавцов этого товара — именно столько крестьян получат акты на землю. У трети из них дети-наследники давно живут в городе, и им, в большинстве случаев, земля ни в каком виде не нужна, но почти всегда нужны деньги. Кроме того, и в самих селах, к сожалению, значителен процент людей, у которых любая собственность надолго в руках не задерживается.

Следовательно, высока вероятность, что в первый год торгов будет поставлен рекорд самой низкой стоимости украинских гектаров.

Серьезным демпинговым фактором может стать и огромное количество предложений на земельном рынке. Как уже отмечалось, в Украине около 33 млн. га пахотных земель и более 6 млн. собственников земельных паев. Поэтому даже при возможном расцвете фермерских хозяйств площадью 100 га свободной земли на продажу будет более чем достаточно. Но все это после 2005 года.

Следующим моментом, свидетельствующим в пользу снижения стоимости гектаров, являются исключительно научный факт. Еще на закате СССР ряд видных сельскохозяйственных ученых предлагали вывести из севооборота около 20% из 33 млн. гектаров украинских пахотных земель. Причинами проста — деградация почв и потеря их продуктивности.

Цифры как старой, так и последней статистики по данному поводу сложны для восприятия, но факт остается фактом: ежегодно десятки миллионов тонн плодородного грунта уносятся ветром или смываются водой с полей. Причинами этой тенденции являются нарушение элементарных правил обработки земли, пренебрежение севооборотами, эксплуатация полей в расчете только на получение максимальной прибыли.

В результате у современных и будущих инвесторов появляется блестящая возможность купить участок, более подходящий для добычи глины и строительства кирпичного завода, нежели для выращивания кукурузы или создания свинофермы.

Еще следует сказать, что в ЕС, например, существует практика выведения сельхозземель из оборота с целью восстановления их плодородных свойств. Например, в государствах Балтии часть наделов уже «целенаправленно» зарастают травой. Различную роль в этом процессе играют и госчиновники. Если эта практика будет воссоздана и в Украине, а это очень вероятно, то неразборчивый земельный инвестор вполне может быть поставлен перед необходимостью засеять свое поле лет на пять-десять ромашками и разводить на нем зайцев...

В то же время, поскольку ситуация с качеством земли за годы независимости Украины явно не улучшилась, то каждый, кто захочет прийти на рынок земли, должен понимать: зачастую дело придется иметь с не весьма качественным товаром.

Не нужно также забывать, что во времена СССР часть земель стала «пахотными» лишь благодаря экстенсивному пути развития сельского хозяйства, когда распахивание лугов и косогоров давало нужный рост валового продукта.

Вместе с тем ценность украинской земли серьезно будет зависеть и от того, станет ли наша страна крупным мировым производителем сельхозпродукции. Ведь не исключено, что нынешние успехи отечественных зерновиков могут оказаться переоцененными. Общеизвестно, что во второй половине двадцатого века не было такого десятилетия, когда бы мир не сталкивался с серьезным перепроизводством сельхозпродукции. Таким образом, вопрос, будут ли постоянно востребованы отечественные угодья для снабжения мира продовольствием, остается открытым.

Ведь, честно говоря, украинский чернозем — не самая лучшая почва в мире. Намного лучшего качества земли есть и в Аргентине, и в африканских странах. И они поставляют зерно на мировой рынок. Но только не они — основные поставщики тех объемов, из которых пекут хлеб в Европе. Хотя, как и Украина, имеют все природные предпосылки ими быть.

Однако, несмотря на все перечисленные моменты, сложности не пугают первопроходцев. В Украине активно работает теневой рынок земли, который уже сформировал свои цены. Так, сделки на нем обычно происходят на уровне 150 — 250 долл. за гектар. В то же время ряд экспертов уверены в том, что в существовании такого положения дел заинтересованы отдельные уже появившиеся крупные собственники земли. Вначале скупив земли теневым образом, они убеждены в том, что сумеют в дальнейшем пролоббировать такие законы и нормы, которые введут их собственность в легальное правовое поле.

Ведь не будем забывать, что реприватизацию незаконно обретенных земель будет провести не легче, чем недавно закончившуюся реприватизацию промышленных предприятий. Скандалы с инвесторами, которые через пятые руки за водку или пустые обещания когда-то купили участки, отобранные у колхозников, традиционно ударят по инвестиционной привлекательности страны, и правительство или местные власти не захотят лишних проблем.

Точно так же, как власти не хотят лишних проблем сегодня, когда в правоохранительных органах скопились сотни дел по поводу нарушений при приватизации в промышленности: весь процесс восстановления первоначальной справедливости заблокировали простым политическим решением.

Влияние на экономику

Помимо стоимости земли, интересным направлением для анализа и прогнозов является еще и фактор появления в стране нового сектора для инвестирования. Как он повлияет на экономическую ситуацию в Украине?

Если даже при сегодняшней, заниженной цене гектара эксперты оценивают стоимость отечественных сельхозугодий в 400 млрд. грн., что произойдет с экономикой, если за год в страну придет хотя бы часть этих денег?

Есть и другие цифры, достойные анализа. Так, потребность отечественного сельского хозяйства в новой технике оценивается в 40 млрд. грн. Следовательно, как только земля начнет продаваться, не важно даже, по какой цене, часть из этих 40 млрд. сразу будет вложена в сельхозмашины инвесторами или теми, кто возьмет кредит под залог угодий.

Да, ныне работающие агрохозяйства инвестируют более половины предназначенных для обновления парка средств в импортную сельхозтехнику. Но все же серьезная часть машин и механизмов закупается у внутренних производителей, что гарантирует серьезный рост производства в машиностроении уже в течение первого года свободной купли-продажи земли.

В свою очередь, введение эффективного сельскохозяйственного производства потребует многократного увеличения количества вносимых в землю удобрений, что поддержит рост в химической и транспортной отраслях экономики.

Кроме того, не нужно забывать, что уже 15 лет как почти полностью прекратилось производственное строительство в сельской местности. Работа по увеличению урожайности частных наделов, закупки новой техники, необходимость в новых мощностях для производства и хранения продукции — все это поспособствует возрождению строительной индустрии в сельской местности, а также увеличению спроса на услуги региональных строительных организаций.

Таким образом, затерянный в полях «Межрайсельхозстрой», чьей заслугой за последние несколько лет была только сдача старой техники в металлолом, может стать интересным объектом для инвестирования. Не говоря уж о заброшенной базе химудобрений, имеющей отдельную железнодорожную ветку...

Начало торгов землей, безусловно, коснется и финансовой сферы. Увеличение количества людей, желающих взять кредит под свежематериализовавшийся в финансовом обороте залог, негативно скажется на ситуации. Часть банков, привыкших любые события в экономике переводить в русло проблем для своих клиентов, поднимут процентные ставки. Но это будет их второй реакцией на проблему. Первой станет трех-четырехкратное занижение учетной стоимости земельного залога.

Уже несколько раз за последние четыре года экономический рост в стране подрезался банкирами и наталкивался на дефицит, а следовательно, и дороговизну ресурсов. Примерно то же произойдет и на сей раз. Новые собственники земли поймут, как ранее это осознали собственники заводов, что возможность роста оборотов многие финансисты с легкостью меняют на краткосрочный рост прибылей.

Следовательно, начало свободной купли-продажи земли безусловно привлечет серьезные деньги в аграрный сектор экономики. Однако львиную долю из этих привлеченных средств, особенно на первых порах, смогут получить в виде собственной прибыли сервисные предприятия, обслуживающие сельское хозяйство.