Раскрепощение

Собственники земли должны иметь право свободно распоряжаться землей, главными признаками которого являются право собственника земли расторгать договор аренды по собственной инициативе и право самостоятельно вести хозяйство на своей земле. Но предоставить собственникам земли право свободно распоряжаться ею, увеличить прибыль от земли и повысить ее ценность невозможно, если власть будет действовать в интересах арендаторов и монополий.

Мы уже знаем, что та совокупность законов о так называемом рынке земли, которые приняла и будет принимать действующая власть, не имеет ничего общего с правом распоряжаться землей, — без доброй воли арендатора собственник земли не сможет ничего с ней сделать. Поэтому необходимо любым образом избегать, уклоняться от перезаключения договоров аренды. Прекращение действия договора в связи с окончанием срока, на который он был заключен, — пока единственный способ прекратить ненавистную аренду земли.

В Закон «Об аренде земли» были внесены некоторые изменения о сроке действия договора. Теперь согласно части первой статьи 19 этого закона дата окончания действия договора аренды исчисляется с даты его заключения. Следовательно, к дате заключения надо прибавить срок действия договора и получить дату его окончания.

Мы знаем, что в последние годы арендаторы пытались навязать собственникам паев мнение, что договор действует с момента регистрации, и тянули с регистрацией договоров, чем хотели продлить свое царствование на чужой земле (хотя давно уже видят чужую землю своей и размышляют, как дешевле и быстрее эту землю отобрать). Теперь эти аргументы от арендаторов о «моментах регистрации» и о необратимости действия закона во времени будут выглядеть еще более наглыми попытками обмануть собственников земли.

Также Законом №340-IX «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно противодействия рейдерству» внесены коррективы в Закон «Об аренде земли» (в статьи 322 и 33) о возобновлении договоров аренды земли, и созданы новые правила возобновления договоров аренды и применения преимущественного права арендатором.

Теперь с 16 июля 2020 года договор аренды может быть возобновлен автоматически, без ведома собственника земли! Чтобы этого не произошло, собственник земли должен воспользоваться правом отказа от возобновления договора не позднее чем за месяц до даты окончания действия такого договора, подав в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество заявление об исключении из этого реестра сведений о возобновлении договора.

Поскольку закон не имеет обратного действия во времени, может сложиться впечатление, что автоматическое продление договора и отказ от автоматического продления договора, что предусмотрено новыми изменениями в Закон «Об аренде земли», распространяются только на договоры, заключенные до начала действия этих изменений, а именно — до 15 июля 2020-го. Но ведь дата окончания срока действия договора аренды является фактом прекращения договора аренды. Если она возникает после вступления в силу новых правил прекращения договора аренды земли, то к порядку прекращения применяется действующий закон, и, соответственно, необходимо осуществить все предусмотренные новым законодательством действия по прекращению действия договора аренды. И общий принцип о необратимости действия закона во времени здесь не работает.

Навязывание мнения (ошибочное или сознательное), что автоматическая пролонгация без заключения дополнительного соглашения будет действовать только относительно договоров, заключенных после 15 июля с.г., приведет к тому, что собственники земли не будут подавать заявления об отказе арендатору в автоматическом режиме, и этим воспользуются арендаторы, продолжая пользоваться землей, судиться с ее собственниками. И не удивляйтесь, если суды будут становиться на сторону арендаторов, говоря о том, что факт (событие) прекращения действия договора произошел при вступлении в силу новых условий прекращения договоров аренды земли, и собственник земли должен был прекращать действие договора аренды земельного участка согласно новым нормам закона.

Уместен здесь еще один вопрос. Для чего инициаторам закона принимать его, если он начнет действовать только применительно к новым договорам аренды, действие которых (а соответственно, и действие норм об автоматическом продлении договоров аренды и сроков действия договора) прекратится не раньше, чем через семь лет? Это они таким образом боролись против так называемого рейдерства? Думаю, что они тоже считают, что новые нормы распространяются на все договоры аренды независимо от того, когда они были заключены.

Новая схема возобновления договоров аренды земельных участков рассчитана на то, что собственники земли своевременно не будут подавать заявления о возражении против возобновления договоров, а для продления аренды уже не нужны дополнительные соглашения.

Поэтому, чтобы не дать шансов арендаторам и в дальнейшем пользоваться вашей землей без вашего разрешения, чтобы минимизировать какие-либо зацепки для арендатора судиться с вами, предлагаю действовать по процедуре как предыдущих норм (норм Закона «Об аренде земли» до 15 июля 2020 года) прекращения договоров аренды земли, так и новых норм (норм Закона «Об аренде земли», действующих после 15 июля 2020 года). Эти действия необходимо выполнять параллельно и независимо друг от друга.

1. Если арендатор прислал собственнику земли (арендодателю) письмо-сообщение о заключении договора аренды земли на новый срок, то собственник земли в течение месяца должен прислать арендатору письмо-сообщение о возражении против заключения (перезаключения) договора аренды (дополнительного соглашения) земли на новый срок.

Такое сообщение арендатор должен прислать не позже, чем за месяц до окончания действия договора аренды. Но даже если арендатор пришлет письмо-сообщение с нарушением определенных законом сроков, то необходимо предоставить ему возражение против возобновления арендных отношений.

2. Если до конца действия договора аренды земли вы не получили от арендатора письма-предложения о продлении арендных отношений, то должны сами прислать арендатору в течение месяца после окончания договора аренды возражение против возобновления договора аренды земли. Иначе при условии, что арендатор будет продолжать обрабатывать вашу землю, он будет считать, что получил от вас молчаливое согласие на дальнейшую эксплуатацию вашего земельного участка.

3. Не подписывайте ни при каких обстоятельствах дополнительные соглашения с арендатором или другие бумаги, которые он мог бы использовать для продления действия договора аренды вашей земли. Для возобновления договора аренды земли в любом случае с вами, собственником земли, должно быть заключено дополнительное соглашение к договору аренды земли о его возобновлении в обязательном порядке. То есть без такого соглашения арендатор не может продолжать обрабатывать вашу землю — вы не пришли к согласию.

Но, понимая, что без дополнительного соглашения арендатор ничего не сделает, и вы можете проигнорировать переписку, все же игнорировать требования закона не следует, — не надо обеспечивать арендатору дополнительные возможности не отдавать вам землю любым образом.

Сразу после завершения действия договора, а он прекращает его на следующий день после окончания срока, на который он был заключен, вы должны подать заявление в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество о регистрации прекращения прав аренды. К заявлению прилагаются подтверждение уплаты государственной пошлины и документ, подтверждающий прекращение права аренды земельного участка.

Документом, подтверждающим прекращение права аренды земельного участка, в этом случае является договор аренды земли, срок действия которого истек согласно действующему законодательству с учетом последних изменений в статью 19 Закона «Об аренде земли», начавших действовать с 17 января 2020 года. Дата окончания определяется прибавлением срока аренды к дате заключения договора аренды земельного участка.

4. Параллельно собственники земли должны не позже, чем за месяц до даты окончания действия такого договора, подать заявление в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество об исключении из этого реестра сведений о возобновлении договора. Это заявление и будет вашим отказом в возобновлении договора аренды вашего земельного участка.

Вам могут отказать в принятии такого заявления об исключении из Государственного реестра вещных прав сведений о возобновлении договора, но вы будете иметь на руках отказ о принятии заявления, что будет являться доказательством в возможных судах, что вы соблюдали процедуру прекращения действия договора согласно действующим законодательным нормам.

Итак, делаем все своевременно и освобождаемся от арендаторов.