Чем богаче страна...
Германия, Австрия, Швейцария — эти страны объединяет то, что лишь около 50% коренных жителей имеют собственное жилье. В частности, в сказочно богатой Швейцарии — только около 42%. В Восточной Европе от 80% (в Польше, Словакии, Чехии) до 90–96% (в Румынии, Венгрии, Литве) граждан имеют собственное жилье. Таковы данные Евростата.
В сравнительно небогатых Китае, Непале, Индии свыше 80% населения — это домовладельцы. А в США — лишь около 65%.
В Украине, по оценкам отечественной конфедерации строителей, 86% граждан владеют маленькой, большой или даже несколькими квартирами. Но и другим жить где-то надо.
Неограниченный спрос
В Украине десятки тысяч разрушенных агрессором многоквартирных и частных домов, не подлежащих восстановлению. Жилищному фонду страны нанесены убытки на много десятков миллиардов долларов. Минимум несколько сотен тысяч семей нуждаются в жилье.
Соответственно, и спрос на жилье не отстает.
Но при этом:
- количество сданных в эксплуатацию новостроек сократилось минимум вдвое;
- примерно тоже вдвое уменьшилось количество новых фундаментов под будущие ЖК.
То есть в ближайшие годы Украину ожидает огромный дефицит квадратных метров.
Безденежье
Сейчас у нас на протяжении последнего года существенно сократился долларовый эквивалент ВВП — с рекордных 200 млрд долл. до 159 млрд (почти на 21%), конечно, в условиях заниженного официального курса доллара. При этом итоговое сокращение экономики в реальном измерении составляет 29%.
Последствия не заставили себя долго ждать: повышенная инфляция (почти 27% в 2022 году), рост безработицы (по оценкам НБУ, 21%), уменьшение реальных доходов с поправкой на рост цен на 16% (также данные НБУ) и лишь формально-номинальное (как ожидает регулятор) увеличение зарплат и доходов граждан в последующие три года.
Нынешний уровень купли-продажи квартир составляет всего лишь треть от довоенного периода. Можно назвать много причин такого состояния дел, но настоящая причина катастрофы на рынке жилья — это банальная финансовая несостоятельность населения.
Другими словами, карманы потенциальных покупателей полупусты. Поэтому рынок аренды становится определяющим на рынке недвижимости и останется таким по меньшей мере в ближайшие годы.
Киев: гривневая довоенная стоимость
В начале прошлого года в Украине (когда мы еще не понимали, наступит ли вообще завтра) квартиры на рынке аренды нередко отдавали фактически «сторожам» имущества с оплатой только коммуналки. Но уже с осени 2022-го и по сегодняшний день рынок восстанавливается.
Так, если в Киеве в начале прошлой осени вариантов однокомнатных квартир в очень неплохом состоянии (за 4–5 тыс. грн/месяц) было достаточно, то теперь за такие деньги предлагают разве что комнату. А то, что вчера было по пять, сегодня — уже по восемь. Минимальная стоимость аренды однокомнатных квартир стартует с 7–8 тыс. грн.
Вот, например, динамика аренды однокомнатной квартиры в престижном новом ЖК возле метро «Славутич». До войны эту хорошую видовую квартиру без особых перерывов стабильно сдавали за 14 тыс. грн.
Весна 2022 года — выезд предыдущих арендаторов и простой квартиры до августа. С августа и до конца прошлого года квартиру снимали по цене 8 тыс. грн в месяц. Начало 2023-го и сейчас— 12,5 тыс. грн.
Такая ситуация отражает общее состояние рынка жилищной аренды. То есть на сегодняшний день гривневая стоимость аренды квартир в столице совсем немного не дотягивает до довоенной планки. А вот валютный уровень недосягаем во всех сегментах рынка. Валютная стоимость аренды киевских квартир даже без машины времени фактически вернулась на 20 лет назад — в 2003-й.
Львов: валютная довоенная стоимость
Несколько иная картина на рынке аренды Львова. Общеизвестно, как год назад арендные квартиры разбирали здесь, как горячие пирожки. Даже цена тогда была не на первом месте.
Сейчас же ситуация кардинально изменилась. Искателей аренды стало заметно меньше, чем владельцев, пытающихся пристроить свою квартиру. Потенциальные съемщики сразу почуяли благоприятную ситуацию и придирчиво перебирают вариантами, с успехом торгуются.
Вместе с тем в целом арендная ценовая планка во Львове, в отличие от Киева, практически вернулась не к гривневой, а именно к валютной довоенной стоимости. Но эта ситуация имеет и оборотную сторону — именно сейчас многие квартиры во Львове стоят невостребованными, ведь вынужденные переселенцы-арендаторы вернулись в родные дома в других городах, ставших значительно спокойнее для проживания.
Кроме того, многие вынужденные переселенцы, как и жители Львовщины, выехали в Европу. Без работы аренду долго не потянешь, а с заработками в Украине сейчас негусто.
Однако львовяне, кому все же удалось сдать жилье в аренду, получают весьма достойное вознаграждение за свой актив. При этом арендаторов Львова можно сегментировать на пять категорий. Первая — те, кто ищет любое жилье по цене 8–12 тыс. грн/месяц. Таких большинство, учитывая уровень заработных плат и доходов.
Вторая категория значительно меньше. Речь идет об искателях квартир обычно в новостройках, в неплохих районах и с хорошим ремонтом. Кошелек этой категории позволяет искать арендное жилье за 450–500 долл./месяц. А поскольку достойного жилья в такой ценовой категории не так много, то такие квартиры не задерживаются на рынке.
Третья категория львовских арендаторов сравнительно небольшая — это потребители квартир за 650–850 долл./месяц. Среди претендентов на такое жилье, в частности, иностранцы, представители международных общественных и правительственных организаций, приехавшие во Львов координировать помощь нашей стране.
Четвертая категория — искатели квартир по цене 1 тыс. долл. Найти такое жилье до войны было несложно. Значительная доля ІТ-сообщества города раньше позволяла себе именно такой бюджет. Сейчас ситуация кардинально изменилась, квартиры с такой стоимостью аренды очень часто надолго зависают в предложении.
И последняя, пятая, условная категория. Она была всегда, есть и сейчас. Квартиры в бюджете 1200–2300 долл./месяц также подыскивают.
Недавно была сдана квартира в новостройке в центре города площадью 135 кв. м с двумя паркоместами и ремонтом в стиле хай-тек как раз за 2300 долл. Съемщики — представители топ-менеджмента одной из частных корпораций. Как видим, деньги в Украине продолжают крутиться, правда, исключительно в карманах очень ограниченной категории граждан.
Ценовая перспектива
Таким образом, по сравнению с прошлым годом Киев понемногу будет расти в цене, а Львов, наоборот, будет приходить в норму после спекулятивных арендных цен в 2022-м.
С договорами на обоих рынках сейчас негусто. Но эта ситуация лишь сигнализирует о традиционной летней остановке, которая не будет продолжительной. Уже в августе потенциальные съемщики жилья должны определяться:
- в каком месте будет проживать новоиспеченный студент;
- в каком месте дети пойдут в школу;
- нужно ли возвращаться из-за границы на родную землю;
- в конце концов, где комфортнее, безопаснее и финансово более выгодно зимовать.
Наиболее привлекательные варианты сметут «с полок» уже через месяц-два. Кто момент упустит, будет проживать в худших условиях, в неудачной локации и платить больше.
Инвестиционная аренда
Только один пример. В австрийской столице Вене в хорошем зеленом прицентральном районе могут стоять рядом два почти одинаковых дома. В одном 100-метровая трехкомнатная квартира с подземным паркингом будет стоить на рынке аренды 2500–3500 евро/месяц. В другом (построенном мощной частной компанией целенаправленно под арендный бизнес) аналогичная по метражу и качеству квартира с таким же паркоместом — около 1000 евро/месяц.
Не удивляйтесь. Такие примеры арендного бизнеса по-австрийски — нормальное явление.
Это как в обычной торговле: кто-то выжимает максимальную прибыль из единичной услуги или продажи штучного товара, тогда как цивилизованная сеть делает деньги на обороте, что часто значительно выгоднее. Тем более что доля арендного жилья в Украине будет только расти, ведь рынок продажи квартир уже никогда не будет прежним.
Правила сдачи в аренду будут медленно, но необратимо переходить из стадии «хаос из-под прилавка» в русло цивилизованных арендных отношений двух сторон.