Достроят ли в Украине недострои? Информационно-аналитическая записка

Строительная отрасль продолжает пребывать в глубокой коме. Ипотечный портфель банков сокращается, финучреждения крайне осторожно выдают новые кредиты, заемщики не особенно охотно их берут. Попытки же законодательной и исполнительной веток власти поспособствовать активизации рынка с лихвой перечеркиваются противоречивыми решениями высших судебных инстанций, которые могут спровоцировать новую волну неплатежей в банковской системе и поставить крест на возрождении строительной сферы.

Статистика

За даними Держстату, обсяг виконаних в Україні будівельних робіт у 2010 році скоротився на 5,4% в порівнянні з 2009 роком - до 43,2 млрд. грн (у 2009 році скорочення по відношенню до 2008 року становило 48,2% - до 37,9 млрд. грн).

На 01.01.10 (дані на 01.01.11 відсутні) загальна кількість незавершених будівель та інженерних споруд в Україні становила майже 19 тисяч об’єктів – 13 018 будівель та 5 959 інженерних споруд. Незавершених житлових будівель налічувалося 4,3 тис одиниці, більше половини з яких – багатоквартирні будинки. Із загальної кількості об’єктів ступінь готовності більше 50% мали 683 об’єкти на 72 тисячі квартир, для їх добудови за оцінками потрібно було 9 млрд. грн. Крім того, налічувалося 459 об’єктів на 50 тисяч квартир зі ступенем готовності більше 70%, для добудови необхідно 5,4 млрд. грн.

За даними компанії «БАУ-Інфо Україна», у січні-2011 найбільше житла будувалося в Києві і Центрі України. Також цей регіон лідирував у ніші промислових, ділових, готельних і торгово-розважальних будівництв.

Як повідомляв Мін’юст, в 2010 році у кредит було придбано лише 2% житла (з 225 тис квартир та жилих будинків) – 4,3 тис (у 2007 – 267 тис, 2008 – 199 тис, 2009 – 19,3 тис). Згідно зі статистикою Національного банку, в 2010 році заборгованість фізосіб за іпотечними кредитами скоротилася майже на 17% - до 110,73 млрд. грн. Обсяг «доларових» кредитів (в еквіваленті) по іпотеці скоротився на 1,69% – до 69,05 млрд. грн., у гривнях – на 15,4%, до 9,84 млрд. грн., у євро – на 29,6%, до 1,09 млрд. грн.

Спроби держави зрушити з місця ринок нерухомості

Сприяти реанімуванню будівництва в Україні покликаний закон «Про регулювання містобудівельної діяльності», прийнятий Верховною Радою 17 лютого та підписаний Президентом 4 березня поточного року.

Цей документ скоротив проходження дозвільних процедур в будівництві майже в 7 разів – до 60 днів з 416, скоротив кількість дозвільних документів, які необхідно отримати, та погоджувальних процедур, які потрібно пройти, в 4 рази – до 23 з 93. Закон також ввів у будівельній сфері принципи «мовчазної згоди», «єдиного вікна», декларативний принцип при виконанні підготовчих та будівельних робіт для об'єктів з низьким ступенем ризику тощо.

На думку ініціаторів законодавчих нововведень, послаблення бюрократичного контрою над будівництвом мало б зменшити корупцію у галузі, знизити собівартість та ціну на житло (називалися показники 20-30%), посприяти притоку інвестицій тощо.

У той же час проблемним і для держави, і для ринку лишається питання фінансування. У рамках реалізації держпрограми «Доступне житло» у поточному році з держбюджету виділено лише 150 млн грн. Ще 2,3 млрд грн. кредитних коштів Кабмін планує залучити під державні гарантії. Цілком очевидно, що цих коштів для ефективної активізації будівельної галузі, навіть з урахуванням ресурсів, які виділяються на підготовку до Євро-2012, недостатньо. За таких умов основним фінансовим донором цієї галузі мав би виступити банківський сектор. Однак йому це не дають зробити.

ВХСУ: проти течії держполітики та юридичної логіки

У березні 2011 року Вищий господарський суд прийняв рішення, яким поставив під сумнів легітимність використання банками майнових прав на незавершене будівництво як предмету іпотеки. Воно було ухвалене попри вказівку Верховного суду щодо законності такого механізму та наявності у практиці самого ж ВГСУ рішень, якими він підтверджував легітимність цього інструменту.

Рішенням господарського суду Одеської області, Одеського апеляційного суду та постанові ВГСУ компанії «Агропрайм» вдалося домогтися визнання недійсним договору іпотеки та частково недійсним кредитного договору, який був укладений цією комерційною структурою з «Альфа-банком». У своєму зверненні до судових інстанцій позивач-позичальник посилався на те, що на момент підписання кредитного договору цей документ не відповідав вимогам чинної на той момент редакції Закону «Про іпотеку», за якою об’єкт незавершеного будівництва нібито не міг бути предметом іпотеки.

Далі справа розглядалася ВГСУ. Він дійшов висновку, що з огляду на те, що згідно кредитної угоди в заставу передавалися майнові права на незавершене будівництво, а не права на земельну ділянку, на якій розташований об’єкт незавершеного будівництва, і те, що сторони (кредитор і позичальник) не зазначили в кредитній угоді обсяг переданих майнових прав щодо об’єкту будівництва, іпотечний договір має бути визнаний недійсним.

Після цього «Альфа-Банк» звернувся до Верховного суду щодо перегляду постанови ВХСУ. Верховний суд у своєму рішенні звернув увагу на статтю 576 Цивільного кодексу, яка визначає, що предметом застави може бути будь-яке майно (зокрема, річ, цінні папери, майнові права), що може бути відчужене заставодавцем і на яке може бути звернене стягнення, та статтю 5 Закону «Про іпотеку», яка на момент укладання кредитного договору визначала, що об’єкт незавершеного будівництва може бути предметом іпотеки. Враховуючи ці норми, ВСУ зробив висновок, що рішення ВХСУ, за яким іпотека майнових прав на незавершене будівництво визнана недійсною, є «безпідставним та не ґрунтується на вимогах закону». ВСУ задовольнив заяву «Альфа-банку», скасувавши постанову ВГСУ, і спрямував справу на новий розгляд до касаційної інстанції.

Попри такі висновки ВСУ, Вищий господарський суд у задоволенні касаційної скарги «Альфа-банку» відмовив, залишивши в силі рішення першої та апеляційної інстанції…

Такий вердикт ВГСУ видається не менш дивним з огляду на його ж рішення в аналогічній справі. У ній фігурував теж «Альфа-банк» та компанія «Агрікор». Як і «Агропрайм», «Агрікор» прагнув визнати договір іпотеки недійсним. Зробити йому це не вдалося – ВГСУ визнав законність іпотеки майнових прав на незавершене будівництво… Водночас навіть попри існування такого рішення домогтися кредитору стягнення предмету іпотеки через неналежне обслуговування позичальником своєї заборгованості не вдалося. Київський апеляційний господарський суд та той же ВГСУ заблокували перехід до банку об’єкту незавершеного будівництва, яке було відчужене на користь третіх осіб без попереднього погодження з іпотекодержателем...

Наслідки рішень ВГСУ

За словами голови правління «Дочірнього банку Сбербанку Росії» Ігоря Юшка, більше половини нинішнього попиту на інвестиційні ресурси – це заявки бізнесу на завершення будівництва об’єктів нерухомості, які були розпочаті до кризи.

Описані вище судові рішення можуть не просто заблокувати фінансування банками цих проектів. Вони можуть мати низку довгострокових негативних наслідків як для банківської системи, зокрема, так і для будівельної галузі та економіки України в цілому.

Не виключено, що прийняті ВГСУ рішення спровокують чергову хвилю неплатежів в банківській системі України. Обнадієні можливістю визнання іпотечних договорів недійсними, несумлінні позичальники можуть припинити обслуговувати взяті раніше кредити та ускладнити банкам таким чином процес повернення вкладникам їхніх депозитів.

Враховуючи новоспечені «іпотечні» ризики, фінансові установи під страхом перетворення значної частину заставних кредитів у фактично бланкові змушені будуть суттєво зменшити обсяги фінансування економіки та підняти вартість кредитів.

Такий розвиток подій може призвести й до низки негативних соціальних явищ, зокрема, до того, що на вулиці опиняться десятки, якщо не сотні тисяч звільнених будівельників.

У такому разі зростання ВВП, відновлення будівельної галузі, вирішення житлової проблеми тощо будуть під великим питанням.

Вища рада юстиції, судова система України, а також правоохоронні органи мали б сказати своє слово у ситуації, що виникла.