У першій частині матеріалу ми розповіли про те, як працює узаконена корупційна система в будівельній сфері і холостих пропозиціях правлячої партії в цій галузі. Які по суті просто вбудовуються в існуючу модель, коригуючи її під «своїх» забудовників.
Але чому в країні, де ще п'ятнадцять років тому була багатомільйонна афера з «Еліта-центром» і тисячами постраждалих інвесторів, досі заохочуються «сірі» способи залучення грошей у будівництво? З якої причини будівельний ринок в Україні фінансують прості громадяни, що потребують житла, а не банки? Чи створює «Слуга народу», презентуючи гарний законопроект про захист прав інвесторів, реальний механізм у законодавстві, що здатний убезпечити людей від шахраїв на ринку?
Насправді проблема захисту прав інвесторів традиційно виходить на перший план після гучних будівельних афер і зазвичай призводить до змін у законодавстві, які, за словами чергових авторів таких змін, гарантовано зроблять ринок первинної нерухомості безпечним.
Проте спроби вирішити проблему нагадують біг по колу, в чому легко переконатися: зареєстрований нещодавно законопроєкт №5091 «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому», який є наслідком краху «Укрбуду» та «Аркади», начебто й написаний на виконання указу президента Віктора Ющенка від 03.03.2006 №185, що був реакцією на аферу «Еліта-центру».
Так що реально лежить в основі положень законопроєкту №5091, на яких робить акцент його співавторка, голова Координаційної ради з вирішення проблемних питань у сфері містобудування при Президентові України Олена Шуляк?
Дозволено все, що не заборонено. Класика корупційного жанру
Так, законопроектом започатковуються новий вид об’єктів «майбутній об’єкт нерухомості» та державна реєстрація спеціальних прав на них, що має захистити інвесторів від подвійних продажів і унеможливить залучення коштів за відсутності дозвільних документів на будівництво.
У цьому немає нічого принципово нового, крім самого вигаданого виду прав, — просто додано використання державних електронних реєстрів, а подвійні продажі та залучення коштів до отримання дозвільних документів мали зупинитися, за задумом законодавців, ще понад десять років тому.
Наразі відповідно до статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестування та фінансування будівництва об’єктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій.
Однак будь-яка схема інвестування із захистом — це додаткові витрати для інвесторів і незручності для забудовників. Тож хоча і було дозволено «виключно» лише чотири захищені методи, з’явилися прямо не заборонені зручні методи залучення коштів без додаткових витрат — продаж майнових прав, попередні договори купівлі-продажу квартир, форвардні контракти…
Найдоречніше порівняти це із вибором вкладниками між банком і кредитною спілкою: хтось покладе гроші на депозит лише в банк під менший відсоток, але із захистом Фонду гарантування вкладів фізосіб, а хтось свідомо вибере вищий ризик заради більшого прибутку. Так і з інвестиціями в будівництво: хтось погоджується переплатити заради більшого захисту вкладень, а хтось згоден покластися лише на порядність забудовника, бо більшої суми не хоче чи не може заплатити.
Понад десять років досвіду довели, що підхід через «виключно дозволено» не працює, адже приватним особам за Конституцією дозволено все, що прямо не заборонено. Потрібні імперативні заборони на використання будь-яких інших схем залучення коштів забудовниками із суворою відповідальністю за порушення та ефективним механізмом контролю за дотриманням заборони.
Проте автори законопроєкту йдуть перевіреним і гарантовано непрацюючим шляхом — вони не забороняють забудовникам інших, крім спеціально встановлених законами, схем залучення коштів. Більш того, в законопроєкті використовують і новий, украй ефективний, спосіб зменшити кількість постраждалих від інвестування в будівництво.
Кредити за рахунок громадян на умовах забудовника
Багато хто чув про популярну схему, за якою спійманий на місці злочину хабарник із корупціонера перетворюється на шахрая-невдаху. Схожу схему чарівного перетворення жертви недобросовісного забудовника і закладено в законопроєкт.
У статті 12 проєкту закону імперативною нормою передбачено, що правочин, за яким оплатно придбавається майбутній об’єкт нерухомості (у тому числі шляхом прямого або опосередкованого залучення коштів для будівництва об’єкта), укладений із порушенням вимог цього закону, є недійсним.
Усе просто: забудовникам не заборонятиметься залучати кошти, укладаючи договори з інвесторами із порушенням вимог нового закону, але якщо щось не склалося, то такий договір визнають недійсним, а інвестор банально не вважається постраждалим від проблемного будівництва. Такий постраждалий може вимагати лише від забудовника повернення сплачених коштів, але жодних прав на побудовану за ці кошти квартиру він не має.
Розглянемо, як це має працювати, на прикладі проблеми з добудовою квартир постраждалим від піраміди «Укогруп» Анатолія Войцехівського. Якби таке законодавство вже діяло, то жодних проблем із добудовою навіть не з’явилося б, — усі договори недійсні, постраждалі можуть іти вимагати у компаній-банкрутів повернення своїх коштів, а в Україні відразу на 10 тисяч менше жертв проблемного будівництва, для яких щось треба добудувати.
Наразі левова частка всього житлового будівництва в країні фінансується із використанням саме незаборонених («сірих»), а не прямо передбачених законами («білих») схем залучення коштів. У багатьох містах у потенційних інвесторів просто немає вибору: будують мало і лише з використанням найменш витратних в обслуговуванні «сірих» схем фінансування. А законопроєкт №5091 не містить положень, що можуть примусити забудовників перейти на законодавчо захищені «білі» схеми, проте він суттєво знижує захист інвесторів при використанні неврегульованих, але незаборонених «сірих» схем.
На відміну від покупців, недобросовісні забудовники отримають непогані можливості заробляти чесно, як Остап Бендер: взяти гроші за квартири у покупця за собівартістю будівництва на етапі котловану, побудовану квартиру продати в півтора рази дорожче, отримані раніше гроші за «недійсним договором» повернути довірливому покупцеві. І все це за цілковитої поваги до Кримінального кодексу — така собі державна програма надання безпроцентних кредитів за рахунок громадян на розвиток будівельного бізнесу.
Пастка «гарантованої частки»
Та повернімося до запропонованого механізму захисту прав обережних інвесторів, що погодяться віддати гроші лише за захищеною схемою залучення коштів на будівництво.
У законопроєкті прописано, що без згоди покупців забороняється змінювати окремі технічні характеристики об’єкта (наприклад, кількість поверхів, якщо на сусідніх уже є продані майбутні квартири, чи загальну площу майбутнього об’єкта нерухомості на 10 та більше відсотків), і це подається як значне досягнення у захисті інвесторів.
Постає резонне запитання: навіщо взагалі дозволяти забудовнику на власний розсуд коригувати проєкт будівництва, коли він уже почав залучати кошти? Чому просто не заборонити коригувати проєкт, якщо це не пов’язано із необхідністю усунути виявлені помилки чи порушення при розробці проєкту?
Наприклад, зараз законодавство забороняє змінювати технічні показники об’єкта будівництва при інвестуванні через фонди фінансування будівництва, і управитель ФФБ зобов’язаний це контролювати. А за законопроєктом №5091, забудовник може спочатку не виставляти на продаж верхнього поверху і надалі скільки завгодно без погодження з інвесторами додавати нові поверхи, поступово виставляючи на продаж нові намальовані квартири.
Безумовно позитивна новація законопроєкту — запровадження так званої гарантійної частки будівництва об’єкта нерухомого майна, права на яку обтяжуються з метою гарантувати добудову відповідного об’єкта незавершеного будівництва іншими особами (у тому числі у зв’язку з банкрутством чи фінансовою неспроможністю забудовника).
Принципове значення мають розміри цієї частки, але закон їх не встановлює і наділяє відповідними повноваженнями Кабмін. Авторка законопроєкту Олена Шуляк стверджує: розмір гарантованої частки буде мінімум 10% від вартості об’єкта, що забезпечить добудову, коли щось піде не так.
Перевіримо, чи є дієвими механізми, закладені в законопроєкті, на прикладі проблеми з будівництвом банку «Аркада», що і змусила депутатів не відкладати змін законодавства на потім.
Кошти залучалися за прямо передбаченою та окремо врегульованою схемою — через фонди фінансування будівництва. Подвійних продажів квартир не було, дозвільні документи були, проєкту без згоди інвесторів ніхто не змінював.
Фінансові показники візьмемо зі звітів банку та результатів аудиту, проведеного новим забудовником Stolitsa Group. Банк «Аркада» зібрав гроші і не передав квартир інвесторам на 9,3 млрд грн. Новий забудовник порахував, що можна продати приміщень ще майже на 4,3 млрд грн (32% вартості), а на добудову потрібно близько 7,3 млрд (54% зібраних за весь час коштів).
Як бачимо, навіть 30% у гарантованій частці зовсім не гарантують можливості добудувати без значних доплат з боку інвесторів, — для ситуації на кшталт «Аркади» необхідно 50%. І це в Києві, де найвища в країні рентабельність будівництва, а в регіонах і цього не вистачить, бо суттєво менша частина коштів із продажу гарантованої частки може бути спрямована на компенсацію виведених недоброчесним забудовником коштів.
Таким чином, запропонований у законопроєкті механізм не може надійно захистити навіть інвесторів за «білими» схемами фінансування, якщо не збільшити гарантованої частки в рази від нині запланованого. Але збільшення гарантованої частки — це збільшення собівартості будівництва для забудовника і підвищення ціни для покупця. Що більша різниця в ціні між «білими» та «сірими» схемами, то охочіше покупці і забудовники працюють за «сірими» схемами, за яких покупці за законопроєктом мають стати взагалі незахищеними.
Саме такий цікавий парадокс закладено в законопроєкт №5091: що краще з його використанням забезпечать захист інвесторів, то більше інвесторів стануть зовсім беззахисними.
Чому не інвестують банки?
Україна далеко не першою зіштовхнулася з необхідністю захищати інвесторів у будівництво житла, і єдиний гарантовано надійний шлях уже винайдено іншими: забудовник не може отримати гроші за квартири, допоки будинку не добудують. Це можуть бути заборона на залучення інвестицій від фізичних осіб до завершення будівництва, ескроу-рахунки тощо.
Наразі будівництво житла — це заробіток на самому процесі будівництва, а не на його результаті. І поки у забудовника буде можливість отримувати весь бажаний прибуток незалежно від результату, будуть і постраждалі інвестори.
Однак якщо при реформуванні архітектурно-будівельного контролю тотальну лібералізацію пояснюють саме перевіреним іноземним досвідом, кращий за який наша країна все одно нічого не вигадає, то із захистом інвесторів та сама команда реформаторів дотримується прямо протилежної позиції: Україна не може використовувати перевірений іноземний досвід, бо у нас його застосування неможливе.
Головна озвучена проблема — забудовники не мають можливості залучати дешеві кредитні ресурси для будівництва, тому що банки вважають занадто ризикованим кредитувати зведення житлових будинків. Але якщо навіть банки вважають це занадто ризикованим, то, може, тим паче треба заборонити інвестування пересічним громадянам?
Як уже було показано вище, розроблений законопроєкт інвесторів не захистить і не зробить інвестування громадян безпечним. Але банк, на відміну від пересічного громадянина, здатен ефективно контролювати забудовників, і забудовник зможе обдурити банк лише тоді, коли це керівництву банку буде потрібно. Тож і причини, чому банки вважають занадто ризикованим давати кредити на будівництво житла, є глибшими, ніж звичайне побоювання шахрайства з боку забудовників.
Про що забули автори законопроєкту?
У більшості випадків тригером, що запускає зупинку будівництва, є не наміри забудовника обікрасти інвесторів як такі, а проблеми, пов’язані із незаконністю будівництва: про самобуди «Укогруп» узагалі все зрозуміло, «Укрбуд» не вилазив із судів за позовами як місцевих жителів, так і Генеральної прокуратури, а «Аркада» спотикнулася об незаконний детальний план території, що його Київрада тихенько прийняла о третій годині ночі ще 27 листопада 2006 року.
На більшість об’єктів «Укогруп» існували дозвільні документи, а «Укрбуд» і «Аркада» мали документи на все своє будівництво. Але в умовах дерегуляції, обтяженої корупцією, сама по собі наявність документів зовсім не є доказом законності будівництва.
Тотальна лібералізація відносин у будівництві та захист інвесторів державою — це по своїй суті протилежні речі.
Фундамент, без якого неможливо створити надійну систему захисту інвесторів, — це 100-відсоткова гарантія законності будівництва. Але держава в процесі лібералізації будівництва вже фактично зняла із себе відповідальність за законність початку будівництва, а наразі планується зняти з держави і залишки відповідальності.
Як саме можна захистити інвесторів, якщо зібрані гроші вже потрачено на будівництво, а будівництво незаконне і його треба зносити?
Коли раніше держава підтверджувала фактом видачі дозволу, що будівництво законне, то вона і несла відповідальність за збитки інвесторів унаслідок неналежного виконання обов’язків посадовими особами органів влади. А зараз інвестор змушений двічі вірити на слово забудовнику: і що все законно, і що грошей не вкрадуть.
Як зазначалося в першій частині статті, внаслідок дерегуляції дозвільних процедур у Києві майже неможливо знайти повністю законне будівництво багатоквартирних будинків, а в інших великих містах ситуація не набагато краща. І саме тому перевірений іноземний досвід у нас застосувати неможливо: банки не видаватимуть кредитів на ризиковане незаконне будівництво, а забудовники не ризикуватимуть власними грошима, витрачаючи їх на незаконне будівництво.
Уся система надприбуткового, завдяки порушенням, будівництва тримається виключно на людях, що мріють купити власне житло і готові фінансувати будівництво, бо так дешевше. Ці люди одночасно і джерело фінансів, і живий щит, що захищає незаконне будівництво від зупинення і знесення.
Законопроект №5091 не в змозі захистити інвесторів не тому, що сучасні законотворці нездатні нормальний проєкт написати, а тому, що реальна мета законопроєкту інша — це звичайний лобізм забудовників, що заробляють на процесі будівництва житла із порушеннями законодавства.
Саме тому законопроєкт не відсікає можливості фінансувати незаконне будівництво через посилення контролю за законністю спорудження таких об’єктів. Він сам по собі самим фактом прийняття із широким розголосом просто має вселяти в потенційних покупців упевненість у захищеності інвестицій у житлове будівництво.
А ще в законопроєкт вшито дуже потужний механізм захисту незаконного будівництва від знесення і водночас основу наступної остаточної легалізації — ту саму державну реєстрацію спеціальних прав на започаткований «майбутній об’єкт нерухомості». У разі ухвалення цього законопроєкту держава в автоматичному режимі визнаватиме наявність права на ці майбутні об’єкти нерухомості просто за фактом наявності дозвільних документів (які не є доказом законності в умовах лібералізації).
Однак законопроєктом не передбачено, що це право зникає у разі анулювання або скасування дозвільних документів. А якщо є визнане державою право на майбутній об’єкт нерухомості, отже, з’являться і документи на добудову.
Не дуже оптимістичний початок другого десятиліття реформ, чи не так?
Усі статті Георгія Могильного читайте тут.