Що слід знати й неодмінно враховувати продавцям і потенційним покупцям української нерухомості, аби вигідно продати/придбати житлові та нежитлові «квадрати».
Нерухомість — на війні
У перший місяць війни, наприклад у Києві та Харкові орендодавці дозволяли поточним орендарям платити комуналку і не сплачувати оренду. Мабуть, так само було і в інших містах на півночі, які потрапили під бомбування. На відміну від Києва, що став центром війни на її початку, в західних областях України ціни зросли двічі-втричі, порівняно з довоєнним часом.
Що стосується комерційної нерухомості, то ситуація з нею сумна, бо багато бізнесів «упали» й не могли більше оплачувати оренду. Правда, дехто намагається закріпити за собою офіси, оплачуючи хоча б комунальні, проте нових угод немає.
Втім, уже в квітні, після того, як рашистів відігнали подалі від Києва, влада закликала столичний бізнес до праці. І почалося поступове відродження як економіки, так і ринку нерухомості.
У квітні ж столичним орендарям уже запропонували платити від 50 до 80% вартості оренди. Ринку продажів усе ще не було, оскільки з початком війни реєстри закрили, проте квартири в новобудовах продавалися, бо такий продаж не потребує реєстрації в офіційному реєстрі Мін’юсту, а забудовникам слід було покривати хоч якісь витрати. Тому знижки якщо й давали, то переважно «своїм» і тихо, офіційно ціни пропозицій не знижували.
Нарешті, 19 квітня, Кабмін прийняв постанову №480 про відкриття реєстрів, де реєструються угоди купівлі-продажу нерухомості. Заодно впровадили обмеження для нотаріусів, котрі можуть проводити реєстрацію: Мін’юст сформував списки таких нотаріусів, не ввівши до них тих, у кого були порушення та судові справи.
Зазначена постанова також обмежила одним місяцем можливість перереєстрації одного й того самого об’єкта з моменту останньої реєстрації, що, мабуть, доцільно було б залишити й надалі.
Крім того, зупинили можливість реєстрації за довіреністю та дії стосовно звернень громадян Росії, а реєстрацію обмежили регіоном перебування нотаріуса та об’єкта купівлі/продажу.
Відкрили також реєстр оцінок та інші реєстри, необхідні для реєстрації угод. Правда, ріелтори скаржаться, що немає покупців, але зрозуміло, що й продавці не хочуть віддавати свої метри задешево: ринок купівлі-продажу поки що «стоїть» в очікуванні, хоча банки заявили про готовність видавати кредити.
Де-факто пропозиції продавців не змінилися, порівняно з довоєнними цінами в умовних одиницях у Києві та Харкові, що само собою свідчить про підвищення цін у гривнях у зв’язку зі зростанням курсу. Втім, ці ціни не підкріплені реальним попитом, і він не виникне до закінчення війни чи навіть ще певний час після неї.
Затишшя на ринку після війни великою мірою залежатиме від прийняття законопроєкту про компенсацію пошкодженого та знищеного майна, в якому держава обіцяє заплатити за відновлення нерухомості.
І якщо компенсувати будуть у темпі, та ще й грішми, то ринок відновиться дуже швидко. Звісно, про конкретні терміни — ні слова, бо все залежатиме від того, як швидко закінчиться війна.
Але можна спрогнозувати, які зміни в попиті та пропозиції на нерухомість будуть після війни. Щоб готуватися до цих змін уже сьогодні.
Що ж буде далі?
Війна багато в чому змінила наші уявлення про те, яке житло ми хочемо мати. Наприклад, зміна вартості автомобільного пального теж впливає на прийняття рішення про місце проживання. І якщо в період карантину багато хто зацікавився заміською нерухомістю, то тепер зниження витрат на пальне посяде важливе місце під час прийняття рішення про придбання нерухомості: покупці шукатимуть житло неподалік роботи, якщо неможлива робота дистанційна. Заміська нерухомість буде використовуватись як дачі або підходить тим, хто може працювати дистанційно.
Що ж стосується особливостей будинків, на які виникне попит нової якості, то у вимоги до нових будинків мають бути внесені такі зміни, які б не лишали жодного багатоквартирного будинку без сховища, вбудованого в підвалі або на першому поверсі. Звісно, такі сховища в мирні часи використовуватимуться як паркінги або іншим прийнятним чином.
Можливі й додаткові вимоги до конструктивних особливостей будинків, такі як пріоритетні каркасні конструкції з наявністю додаткових повністю залізобетонних східців. Можливо, слід відмовитися від повністю панорамних вікон, впровадити вимоги до міцніших вікон, дверей та інших елементів будівлі, а в районах наявної забудови — додати сховища хоча б поблизу багатоквартирної забудови, в якій їх не обладнано.
Сховище має розміщуватися близько, бути зручним і безпечним. Це дорого, так, але яка альтернатива?
На заміських територіях теж можлива побудова індивідуальних сховищ. Звісно, такі конструктиви ще слід розробити, але головне — впровадження на практиці можливе дуже оперативне: попит буде.
Як зміниться попит після війни?
Отже, попит тепер залежатиме від оцінки мешканцями надійності та безпечності житла. І йдеться не тільки про сховища. В містах є такі райони, куди «не прилітало», і жителі, безумовно, враховують це, приймаючи рішення купити нову квартиру. Отже, ціни в таких районах і мікрорайонах будуть вищими, ніж там, куди «прилітало».
Також очевидно, що в різних сегментах ринку будуть різні очікування.
Наприклад, зважаючи на падіння економіки, зниження доходів громадян і вичерпання різних «фінансових подушок безпеки», покупець більше цікавитиметься житлом економ-класу, яке, наприклад, у Києві останнім часом займало невеликий відсоток на ринку.
Проте попит на смарт-квартири навряд чи буде високим, бо жити й працювати віддалено в цих «шпаківнях» не так уже й легко. А ось там, де у будівлях «радянської» забудови є підвал, який можна обладнати на сховище, зацікавить потенційних покупців більше, ніж у довоєнні часи. Тобто відбуватиметься більш точковий перерозподіл попиту, тому місцевій владі необхідно терміново звернути увагу на розвиток інфраструктури укриттів та підтримання їх у належному стані, з можливим використанням за іншим призначенням у мирні часи.
Перерозподіл попиту на такі класи як «комфорт» або «преміум» теж враховуватиме можливість жити не тільки комфортно, а й безпечно, а також скорочення відстані до роботи.
Що ж буде з цінами?
Хоча забудовники й продавці готового житла все ще не збираються знижувати ціни у Києві та Харкові, і навіть у Львові, проте будуть змушені зробити це в найближчій перспективі. Якщо, звісно, реально захочуть продати житло чи здати його в оренду.
Щодо оренди, то середні ціни в Києві зараз коливаються в межах 10–12 тис. грн ближче до центру і навіть у прилеглих районах — у Голосіївському та Солом’янському. В Харкові ці ціни становлять 7–8 тис. грн за квартиру на місяць. Це майже вдвічі менше, ніж у довоєнні часи, коли середні ціни за оренду становили 20–26 тис. і 15–16 тис. грн відповідно.
Теорія ринків нерухомості свідчить, що у разі зміни цін на оренду ціни на купівлю/продаж теж змінюються, хоч і непропорційно, при цьому відбувається коригування завищених цін там, де попит знижується, і тільки недооцінені об’єкти у світлі нових вимог зможуть утримувати довоєнні ціни.
За нашими оцінками, падіння цін буде приголомшливим у найближчі післявоєнні часи і протримається кілька років. Чому?
Відбудеться загальне падіння ВВП, бо його не будуть створювати бізнеси, що зникли або зупинилися до відновлення. Тобто загальна сума грошей, яка обертатиметься на ринках нерухомості, стане значно меншою.
Крім того, хоча багато біженців уже повернулися додому, частину тих, хто виїхав з України, ми однак назавжди втратимо. Ці люди не братимуть участі у створенні ВВП, не створюватимуть і попиту на квартири, тому тиск грошей на ринок нерухомості буде менший.
Але це — прогноз без урахування ситуації, коли за рахунок Росії вдасться отримати компенсацію за знищене майно і ті гроші реально вийдуть на ринок. Ось щойно ця грошова маса з’явиться в обсягах, які тиснутимуть на ринок нерухомості, — попит відновиться дуже швидко.
Чи вдасться забудовникам на період між закінченням війни та появою грошей за компенсацію утримати ціни й отримати кошти на добудову — питання відкрите й залежатиме від здатності держави таки одержати цю компенсацію за рахунок Росії, бо грошей у бюджеті на відновлення немає і найближчим часом не буде.
Завдання держави — скоротити час на одержання компенсації й не допустити розвалу такої важливої галузі, як будівельна. Швидко реагувати на виклики часу в галузі та приймати відповідні зміни до законодавства, забезпечити житлом громадян України, які його втратили.
А далі?
Якщо ж зазирати в далеку перспективу років на 10–15 після закінчення війни, то слід враховувати, що неодмінно почне діяти вирівнювання цін на нерухомість між Україною та країнами ЄС. А швидкість цього вирівнювання залежатиме від того, як швидко Україна стане частиною Євросоюзу.
Звісно, до цін у Берліні у 5–10 тис. євро за кв. м нам ще далеко, але повернення до передвоєнного стану має відбутися досить швидко, особливо якщо люди з грошовими компенсаціями вийдуть на ринок і це створить попит, а бізнес запрацює. Тому не слід поспішати віддавати свої метри задешево в тяжкі часи відбудови, радимо почекати кращої ціни.
Більше статей Людмили Сімонової та Сергія Следзя читайте за посиланнями.