Что нужно знать и непременно учитывать продавцам и потенциальным покупателям украинской недвижимости, чтобы выгодно продать или приобрести жилые и нежилые «квадраты».
Недвижимость — на войне
В первый месяц войны, например в Киеве и Харькове арендодатели позволяли текущим арендаторам платить коммуналку и не платить аренду. Наверное, так же было и в других городах на севере, попавших под бомбежки. В отличие от Киева, который стал центром войны в ее начале, в западных областях Украины цены выросли вдвое-втрое по сравнению с довоенным временем.
Что касается коммерческой недвижимости, то ситуация с ней печальная, потому что многие бизнесы «упали» и не смогли больше оплачивать аренду. Правда, кое-кто старается закрепить за собой офисы, оплачивая хотя бы коммуналку, однако новых договоров нет.
Впрочем, уже в апреле, после того, как рашистов отогнали подальше от Киева, власть призвала столичный бизнес работать. И началось постепенное возрождение как экономики, так и рынка недвижимости.
В апреле же столичным арендаторам уже предложили платить от 50 до 80% стоимости аренды. Рынка продаж все еще не было, поскольку с началом войны реестры закрыли, однако квартиры в новостройках продавали, потому что такая продажа не требует регистрации в официальном реестре Минюста, а застройщикам надо было покрывать хоть какие-то затраты. Поэтому скидки если и давали, то преимущественно «своим» и тихо, официально цену предложений не снижали.
Наконец, 19 апреля, Кабмин принял постановление № 480 об открытии реестров, где регистрируются договоры купли-продажи недвижимости. Заодно ввели ограничение для нотариусов, которые могут проводить регистрацию: Минюст сформировал списки таких нотариусов, не внеся в них тех, у кого были нарушения и судебные дела.
Указанное постановление также ограничило одним месяцем возможность перерегистрировать один и тот же объект с момента последней регистрации, что, наверное, целесообразно было бы оставить и в дальнейшем.
Кроме того, остановили возможность регистрировать по доверенности и действовать в отношении обращений граждан России, а регистрацию ограничили регионом пребывания нотариуса и объекта купли-продажи.
Открыли также реестр оценок и прочие реестры, необходимые для регистрации договоров. Правда, риелторы жалуются, что нет покупателей, но понятно, что и продавцы не хотят отдавать свои метры дешево: рынок купли-продажи пока стоит в ожидании, хотя банки заявили о готовности выдавать кредиты.
Де-факто предложения продавцов не изменились, по сравнению с довоенными ценами в условных единицах в Киеве и Харькове, что само по себе свидетельствует о повышении цен в гривнах в связи с ростом курса. Впрочем, эти цены не подкреплены реальным спросом, и он не появится до окончания войны или даже еще какое-то время после нее.
Затишье на рынке после войны в большей степени будет зависеть от принятия законопроекта о компенсации поврежденного и уничтоженного имущества, в котором государство обещает заплатить за восстановление недвижимости.
И если компенсировать будут в темпе, да еще и деньгами, то рынок восстановится очень быстро. Конечно, о конкретных сроках ни слова, потому что все будет зависеть от того, как быстро закончится война.
Но можно прогнозировать, какие изменения в спросе и предложении на недвижимость будут после войны, чтобы готовиться к этим изменениям уже сегодня.
Что же будет дальше?
Война во многом изменила наши представления о том, какое жилье мы хотим иметь. Например, изменение стоимости автомобильного горючего тоже влияет на принятие решения о месте проживания. И если в период карантина многие заинтересовались загородной недвижимостью, то теперь снижение затрат на горючее займет важное место во время принятия решения о приобретении недвижимости: покупатели будут искать жилье неподалеку работы, если невозможна работа дистанционная. Загородная недвижимость будет использоваться как дачи или подойдет тем, кто может работать дистанционно.
Что же касается особенностей домов, на которые появится спрос нового качества, то в требования к новым домам должны быть внесены такие изменения, которые бы не оставляли ни один многоквартирный дом без убежища, встроенного в подвале или на первом этаже. Конечно, такие убежища в мирные времена будут использоваться как паркинги или другим приемлемым способом.
Возможны и дополнительные требования к конструктивным особенностям домов, такие как приоритетные каркасные конструкции с наличием дополнительных целиком железобетонных лестниц. Возможно, нужно отказаться от полностью панорамных окон, внедрить требование к более устойчивым окнам, дверям и другим элементам здания, а в районах имеющейся застройки добавить убежища хотя бы возле многоквартирной застройки, где они не оборудованы.
Убежище должно размещаться близко, быть удобным и безопасным. Это дорого, да, но какая альтернатива?
На загородных территориях тоже возможна постройка индивидуальных убежищ. Конечно, такие конструктивы еще нужно разработать, но главное — внедрить на практике можно весьма оперативно: спрос будет.
Как изменится спрос после войны?
Таким образом, спрос теперь будет зависеть от оценки жителями надежности и безопасности жилья. И речь идет не только об убежищах. В городах есть такие районы, куда «не прилетало», и жители, безусловно, учитывают это, принимая решение купить новую квартиру. Так что, цены в таких районах и микрорайонах будут выше, чем там, куда «прилетало».
Также очевидно, что в разных сегментах рынка будут разные ожидания.
Например, учитывая падение экономики, снижение доходов граждан и исчерпание разных «финансовых подушек безопасности», покупатель больше будет интересоваться жильем эконом-класса, которое, например в Киеве в последнее время занимало небольшой процент на рынке.
Однако спрос на смарт-квартиры вряд ли будет высоким, потому что жить и работать удаленно в этих «скворечниках» не так уж и легко. А вот там, где в зданиях «советской» застройки есть подвал, который можно оборудовать как убежище, заинтересует потенциальных покупателей больше, чем в довоенные времена. То есть будет происходить более точечное перераспределение спроса, поэтому местной власти следует срочно обратить внимание на развитие инфраструктуры укрытий и поддержание их в надлежащем состоянии, с возможным использованием по другому назначению в мирное время.
Перераспределение спроса на такие классы как «комфорт» или «премиум» тоже будет учитывать возможность жить не только комфортно, но и безопасно, а также сократить расстояние до работы.
Что же будет с ценами?
Хотя застройщики и продавцы готового жилья все еще не собираются снижать цены в Киеве и Харькове, и даже во Львове, однако они будут вынуждены сделать это в ближайшей перспективе. Если, конечно, реально захотят продать жилье или сдать его в аренду.
Что касается аренды, то средние цены в Киеве сейчас колеблются в пределах 10–12 тыс. грн ближе к центру и даже в близлежащих районах — в Голосеевском и Соломенском. В Харькове эти цены составляют 7–8 тыс. грн за квартиру в месяц. Это почти вдвое меньше, чем в довоенные времена, когда средние цены за аренду составляли 20–26 тыс. и 15–16 тыс. грн соответственно.
Теория рынков недвижимости свидетельствует, что в случае изменения цен на аренду цены на покупку-продажу тоже меняются, хотя и непропорционально, при этом происходит корректирование завышенных цен там, где спрос снижается, и только недооцененные объекты в свете новых требований смогут удерживать довоенные цены.
По нашим оценкам, падение цен будет ошеломляющим в ближайшее послевоенное время и продержится несколько лет. Почему?
Произойдет общее падение ВВП, потому что его не будут создавать бизнесы, которые исчезли или остановились до восстановления. То есть общая сумма денег, которая будет обращаться на рынках недвижимости, станет значительно меньше.
Кроме того, хотя многие беженцы уже вернулись домой, часть тех, кто выехал из Украины, мы навсегда потеряем. Эти люди не будут участвовать в создании ВВП, не будут создавать и спрос на квартиры, поэтому давление денег на рынок недвижимости будет меньше.
Но это прогноз без учета ситуации, когда за счет России удастся получить компенсацию за уничтоженное имущество и эти деньги реально выйдут на рынок. Как только эта денежная масса появится в объемах, которые будут давить на рынок недвижимости, спрос восстановится очень быстро.
Удастся ли застройщикам на период между окончанием войны и появлением денег за компенсацию удержать цены и получить средства на достройку, вопрос открытый и будет зависеть от способности государства все-таки получить эту компенсацию за счет России, потому что денег в бюджете на восстановление нет и в ближайшее время не будет.
Задача государства — сократить время на получение компенсации и не допустить развала такой важной отрасли, как строительная. Быстро реагировать на вызовы времени в отрасли и принимать соответствующие изменения в законодательство, обеспечить жильем граждан Украины, которые его потеряли.
А дальше?
Если же заглядывать в далекую перспективу лет на 10–15 после окончания войны, то нужно учитывать, что непременно начнет действовать выравнивание цен на недвижимость между Украиной и странами ЕС. А скорость этого выравнивания будет зависеть от того, как быстро Украина станет частью Евросоюза.
Конечно, до цен в Берлине в 5–10 тыс. евро за кв. м нам еще далеко, но возвращение к предвоенному состоянию должно произойти довольно быстро, особенно если люди с денежными компенсациями выйдут на рынок и это создаст спрос, а бизнес заработает. Поэтому не следует спешить отдавать свои метры дешево в сложные времена восстановления, советуем подождать лучшей цены.
Больше статей Людмилы Симоновой и Сергей Следзя читайте по ссылкам.