Не так давно публічний простір був наповнений гучними скандалами, пов’язаними з реєстрацією угод купівлі-продажу нерухомості. Тоді посередники, які пропонували оцінку об’єктів нерухомості та реєстрацію звітів з оцінки в Єдиній базі Фонду держмайна України (далі — Фонд), заробляли по 1 млн грн на день. Відтоді Фонд, відповідальний за цю оцінку, визначає ринкову вартість нерухомості автоматично з допомогою електронного модуля. Але держава Україна не лише не має кадастру нерухомості, їй навіть невідомі реальні ціни, за якими здійснюються угоди. Результат — нові схеми й нові «оцінювачі», які знову залізли в кишеню держави.
На жаль, Фонд не оприлюднює результатів оцінки, отриманих з використанням електронного алгоритму, але те, що розказують учасники ринку, просто вражає. Результати модульної оцінки іноді в десять разів менші за ринкову вартість, а іноді, навпаки, в десять разів вищі. При цьому введення однакових даних не гарантує однакового результату, також внесення даних із різницею у пів години також дає абсолютно інші результати. Додавати дані у базу може хто завгодно — за внесення фальшивих відомостей ніхто не відповідає.
Через маніпуляції з розташуванням, датою будівництва, типом будинку і навіть із площею квартири можна отримати вартість набагато нижчу, ніж ринкова. Але й це ще не все. Головне — законодавчо дозволено реєструвати в Єдиній базі оцінки вартість, яка на 25% нижча або вища за визначену автоматично вартість.
Результат: власники нерухомості почали зверталися до так званих оцінювачів, аби вони забезпечили результат, на 25% нижчий від зазначеної в довідці вартості (формується модулем). Хто страждає від цього? Звичайно, держбюджет і добросовісні оцінювачі.
«Занижувачі» замість оцінювачів
Звичайно, добросовісні оцінювачі також можуть отримати вартість, нижчу від довідкової, але вони мають підтвердити цю вартість обґрунтованим звітом з оцінки. Адже в будь-який момент цей звіт у них може запитати Фонд.
А от «схемщики-оцінювачі» навіть звітів не виконують. Вони дуже добре розібрались із слабкими місцями у Єдиній базі звітів і Модулі з оцінки та навчилися ними маніпулювати. Замість квартир вони показують гуртожитки, інші об’єкти в них розташовуються в розвалених будівлях «хрущовських» часів і/або за межами міст тощо.
Власниками та директорами таких компаній з оцінки зазвичай є іноземці з країн колишнього СРСР, а всі звіти реєструються на одного оцінювача. Минає час і Фонд, звичайно, скасовує кваліфікаційний сертифікат оцінювача або сертифікат суб’єкта оціночної діяльності, який надає право здійснювати оцінку.
Та поки дійде до дискваліфікації, «схемщики» встигають реєструвати по сто і більше звітів на день по всій території України. І коли Фонд скасовує сертифікат у одного учасника схеми, то на той момент уже готова на заміну нова компанія з оцінювачем.
Усе, що ці горе-оцінювачі роблять, це реєструють оцінку на 25% нижче довідки без складання звіту з оцінки та завантаження його у базу. При цьому вони примудряються перетягнути на себе до 50% ринку оцінки, забираючи роботу у добросовісних оцінювачів і гроші з бюджету.
От що з цього приводу сказав представник ГО «Разом проти корупції» Михайло Серебряков: «За результатами чергового напруженого тижня 3–9 листопада лише три оціночні компанії (3–5 оцінювачів) виконали оцінку 43,5% усього житла в країні (1471 звіт на трьох із 3379). Решта ринку (450 компаній) ледь спромоглася зареєструвати 1908 звітів.
Мало того, що супероцінювачі встигають плодити чи не по сто звітів на день, так ще й щодня встигають відвідати об'єкти в 20+ областях. Не інакше як запровадили в себе технологію телепорту.
І це тільки житло (квартири, будинки). Кожен із цих оцінювачів у своїх стахановських звершеннях не відстає в оцінці землі, комерційної та адміністративної нерухомості. Ще й із транспортом показав би трудові досягнення, але цих даних не публікують.
За таких умов нормальні оцінювачі просто не можуть працювати й масово виходять з професії через демпінг і зговірливість «занижувачів».
Як виправити ситуацію
По-перше, треба розуміти, що називати цих фальсифікаторів оцінювачами просто неможливо, бо вони оцінки не виконують, а тільки цифрами маніпулюють.
Дехто пропонує обмежити можливість реєстрації певної кількості звітів, але це може вдарити і по добросовісних оцінювачах. Інша річ — обмежити виконання оцінки певним регіоном, на вибір самого оцінювача. Адже всім фахівцям зрозуміло, що здійснити огляд 100 об’єктів одного дня в 20 областях просто неможливо. В США оцінювач може мати ліцензію на оцінку в одному-трьох штатах, при тому що в кожному штаті її треба отримувати окремо. Так, є різні за розміром штати і області є різні, але така вимога однозначно обмежила б горе-оцінювачів в їхній схемі.
Однак дієвим розв’язанням проблеми було б поєднання Модуля оцінки із Земельним кадастром, останній щонайменше допоміг би в оцінці незабудованих земельних ділянок. А оскільки, за твердженням його управителів, у ньому є також інформація по будівлях і спорудах, то приєднання Земельного кадастру до Модуля оцінки дало б можливість уникнути шахрайства із розташуванням. І тоді вже не змогла б вулиця Хрещатик опинитись у пригороді Києва.
Маніпуляції з типом будівлі можливо виключити, якщо приєднати до Модуля оцінки Містобудівний кадастр, в якому зібрано інформацію про будівлі і споруди. Але, на жаль, такий кадастр існує не в усіх населених пунктах. Тому Фонду треба відмовитися від довідки для всіх випадків, а залишити її лише для оцінок, де є багато аналогів, кажуть оцінювачі. Тобто, по суті, залишити тільки у великих містах з активним ринком. А в маленьких містечках і селах із слабким ринком (із невеликою кількістю транзакцій) не робити розрахунків для довідки, а одразу залучати оцінювача. Це дасть змогу прибрати схему заниження вартості на 25% без виконання звіту.
Також цю схему допоможе припинити внесення до довідки основних параметрів розрахунків вартості, тобто лінків на аналогічні об’єкти, що використані в розрахунках, які можна перевірити при рецензуванні, а також основних коригувань тощо. І тоді без пошуку аналогів і розрахунку вартості зареєструвати оцінку буде неможливо.
Це такі собі тактичні заходи, але можна подумати й над стратегічними, використавши для цього досвід розвинених країн.
Корисний досвід
1. Нам однозначно потрібен Кадастр нерухомості, про що ZN.UA багато разів писало. Вище запропоновано додати до Модуля оцінки хоча б Земельний і Містобудівний кадастри. Третій компонент Кадастру нерухомості — це Реєстр прав власності Мін’юсту. Отже, в Україні все це є, треба лише поєднати ці бази й у нас з’явиться справжній Кадастр нерухомості, який на сьогодні використовується в усіх європейських країнах.
2. Можна запровадити визначення вартості для оподаткування не на поточну дату, а на фіксовану, приміром, на 31 грудня. Це значно полегшило б завдання і допомогло б уникнути викривлення результатів.
3. Дієвим заходом виглядає здійснення кожні три роки переоцінки всієї нерухомості.
4. Оцінювачі сьогодні користуються цінами пропозицій, бо в нас у відкритому доступі немає реальних цін продажу. Багато країн проходили через це і зрозуміли, що жодними адміністративними заходами примусити людей надавати правдиву інформацію неможливо. Є тільки одна можливість — стимулювання. Тобто тому, хто показує реальну вартість, податки мають знижуватися.
***
Деяким заходам для уникнення (або хоча б зменшення) маніпуляцій в оцінці не знадобляться зміни у законодавстві, зате вони потребують вдумливого підходу до питань, пов’язаних з Модулем оцінки та його вдосконаленням. Інші заходи потребуватимуть кардинальних змін у законодавстві, що, мабуть, стане можливим лише після закінчення воєнних дій. Але вже зараз можна і треба запроваджувати антиманіпуляційні заходи в межах наказів Фонду держмайна. Була б на те політична воля.