Житлова іпотека є стародавньою формою забезпечення зобов’язань, без якої неможливо уявити економічні відносини у будь-якій країні. Характерними ознаками житлової іпотеки є низькі фіксовані відсоткові ставки і тривалі терміни, тому зрозуміло, що джерелами фінансування іпотеки не можуть виступати лише короткострокові залучення коштів на банківські депозити. Зазвичай кредитні ресурси залучають у цю сферу через особливі форми запозичень на ринку цінних паперів, які забезпечуються власне іпотечними кредитами — розміщенням іпотечних облігацій.
Найуживаніша у світі дворівнева модель функціонування іпотечного ринку передбачає наявність первинного ринку, на якому складаються відносини між іпотечним кредитором і позичальником щодо надання та погашення іпотечних кредитів, тоді як на вторинному ринку відбувається рефінансування шляхом емісії іпотечних цінних паперів або безпосередньо кредиторами, або в результаті перепродажу іпотечних кредитів спеціалізованим на емісії облігацій посередникам.
Перші іпотечні облігації з’явились ще у другій половині XVIII сторіччя у Пруссії та Данії і відтоді стали найпоширенішими цінними паперами, якими сформовано ринки будь-якої сучасної країни. Надійності цим цінним паперам надає сегреговане (відокремлене) іпотечне покриття (застава), що створює їм подвійний захист через вимогу (регрес) не лише до особи емітента, а й до забезпечувального заставного пулу із якісних кредитів.
Такі ознаки надають іпотечним облігаціям ринкової привабливості за низького інвестиційного ризику, що зробило іпотечні цінні папери головним активом для інвестування пенсійними фондами, страховими компаніями та фондами колективних інвестицій. У свою чергу, центральні банки масово скуповують такі облігації з емісійних джерел як головний засіб боротьби з кризою.
Український Закон «Про іпотечні облігації» було ухвалено ще у докризовому 2006 році за участі експертів Української національної іпотечної асоціації (УНІА) із залученням технічної допомоги Світового банку. Перший пілотний випуск іпотечних облігацій в обсязі 50 млн грн було здійснено 2007 року ВАТ АБ «Укргазбанк» у рамках проєкту USAІD «Ініціатива сприяння кредитуванню». Але на жаль, подальший розвиток другого рівня іпотеки в Україні так і не відбувся внаслідок тотальної валютизації ринку банками з іноземним капіталом за дешевого фінансування із зовнішніх джерел. Остання спроба налагодити випуски іпотечних облігацій відбулася напередодні сумнозвісних подій 2014 року, коли на виконання масштабної урядової програми «Доступне житло» було створене спеціалізоване «Агентство по рефінансуванню житлових кредитів» (АРЖК), яке здійснило кілька випусків звичайних іпотечних облігацій із покриттям з близько 8 тис. кредитів загальним обсягом 380 млн грн (повністю погашені).
Сьогодні іпотечних облігацій в Україні немає взагалі, тому обсяги українського іпотечного ринку значно відстають від рівня більшості країн з ринками, що розвиваються, не кажучи вже про розвинені ринки, де їхні обсяги становлять від 60 до 100% ВВП.
Без інструментів залучення довгострокового рефінансування рано чи пізно ті українські банки, що кредитують під іпотеку, неминуче зіштовхнуться з обмеженнями щодо ліквідності та капіталу, а відтак, будуть змушені припинити видачу іпотечних кредитів.
Показовим прикладом відсутності повноцінного дворівневого іпотечного ринку є доволі низькі темпи зростання обсягів субсидованих іпотечних кредитів за урядовою програмою «Іпотека під 7%», за якою всіма банками-учасниками укладено лише 351 кредитний договір на загальну суму 297,3 млн грн, з яких лише дві третини є дійсно іпотекою житла. І це не дивно з кількох причин.
По-перше, відсутність другого рівня, на якому кредитори мають змогу залучати довгострокову ліквідність, обмежує доступ на іпотечний ринок ширшого кола кредиторів з боку комерційних банків і фінансових компаній. Лише шість банків беруть участь в урядовій програмі. Інші численні кредитори, навіть маючи цілковиту здатність масово надавати іпотечні кредити, цього робити не можуть без доступу до кредитних ресурсів, який їм мали б забезпечити облігаційні випуски. Світова та європейська практика навіть передбачає спільні залучення ресурсів малими кредиторами через об’єднання наданих кредитів в єдиний забезпечувальний пул за одним випуском, який для них організовують спеціалізовані іпотечні агенти (кондуїти). Таке становище дуже послаблює конкуренцію і не сприяє зниженню іпотечних ставок.
По-друге, загальновідомо, що довгострокова іпотека є цариною фіксованих ставок. Українські банки, ледве отямившись від тяжких втрат за валютною іпотекою (внаслідок переведення валютного ризику на приватних позичальників), одразу почали переводити на позичальників уже свої відсоткові ризики, прив’язуючи ставку за іпотекою до річних короткострокових ставок за депозитами. Ніхто не здивується новій іпотечній кризі в разі непропорційного зростання депозитних ставок… Саме наявність другого рівня іпотечного ринку мала б надати кредиторам можливості для управління своїми ризиками не за рахунок позичальників, а за рахунок широкої палітри інструментів хеджування, яка притаманна для ринку цінних паперів, — валютних і процентних свопів, операцій зворотного репо та застав цінних паперів, тощо.
По-третє, відсутність другого рівня позбавляє іпотечних кредиторів можливості професійно управляти власним капіталом за нарощування іпотечного кредитного портфеля. На певному етапі їм не вистачатиме капіталу для продовження кредитування. Саме наявність другого рівня допомагає кредиторам зменшити тиск на капітал, рефінансуючи кредити на ринку іпотечних облігацій, які за Базелем зважуються на низькі коефіцієнти для обрахунку економічного нормативу капіталу лише на 10%, крім того, якісні балансові іпотечні активи у складі забезпечення за облігаціями також зважуються на пільговий коефіцієнт. Більш того, структуровані іпотечні облігації дають кредиторам можливість узагалі позбутися тиску на капітал через продаж іпотечного портфеля спеціалізованим емітентам із збереженням комісійної винагороди за вже відступленими кредитами. Кілька таких «циклів» (видача-продаж) ефективно мультиплікують їхні комісійні доходи без необхідності резервувати капітал.
По-четверте, як правило, інвесторами в іпотечні облігації виступають самі ж банки, для яких вони мають ознаки повноцінного джерела ліквідності, тому що всі центральні банки включають надійні іпотечні цінні папери до ломбардних списків (інструментів забезпечення рефінансування банків). Понад те, іпотечні облігації користуються чималим попитом з боку інституційних (якірних) інвесторів в особі пенсійних фондів, страхових компаній і поміркованих інвестиційних фондів. Для цього класу інвесторів головним чинником є низький рівень ризику за активами, тому вони, обираючи між депозитами в банках та іпотечними облігаціями, найчастіше обирають останні. Саме цим обґрунтовані іноді менші ставки за іпотекою, ніж депозитні ставки. Є нещодавні приклади, коли рейтинги іпотечних облігацій були вищими навіть за суверенні рейтинги країн походження, а ставки купона за ними є нижчими, ніж за облігаціями державного боргу.
По-п’яте, за наявності другого рівня іпотечного ринку уряди країн мають змогу застосовувати широкий набір преференцій, не лише субсидуючи позичальників, а й надаючи стимули інвесторам, залучаючи у сферу іпотеки потужні інвестиції як із внутрішніх, так і з зовнішніх джерел. ЄБРР та IFC також інвестують в іпотечні облігації в країнах, що розвиваються, для стимулювання економічного розвитку.
Щоб запобігти доволі сумному сценарію розвитку подій на українському іпотечному ринку через відсутність необхідних для його існування циклічних механізмів рефінансування через другий рівень, потрібно терміново осучаснити докризову нормативно-правову базу у сфері іпотеки. Зокрема, привести закони «Про іпотеку» та «Про іпотечні облігації» у відповідність до сучасного стандарту згідно з Директивою (ЄС) 2019/2162 Європейського парламенту і Ради від 27 листопада 2019 року «Про випуск покритих облігацій і державний нагляд за покритими облігаціями» (Covered Bonds directive).
Перезавантаження української іпотеки шляхом запровадження сучасного дворівневого іпотечного ринку відкриє доступ до ресурсної бази не тільки з внутрішніх, але й із потужних зовнішніх джерел, зокрема, через залучення інституціональних інвесторів із країн ЄС, яким дозволяється інвестувати в іпотечні облігації третіх країн (не членів ЄС) за умови дотримання вимог вищезгаданої директиви.
Що конкретно пропонується.
- Створити на базі Української національної іпотечної асоціації потужну експертну платформу із залученням фахівців з кола банків-іпотечних кредиторів, фінансових компаній, професійних учасників ринку цінних паперів (які управляють пенсійними та інвестиційними фондами), страховиків, оцінювачів, рейтингових агенцій тощо. Також залучити представників від регуляторів (НКЦПФР і НБУ), Мінекономіки, Мін’юсту та Мінфіну. На цій платформі підготувати проєкт змін до законів «Про іпотеку», «Про іпотечні облігації» та іншого супутнього законодавства. Залучити міжнародну експертизу законопроєкту, після якої винести його на затвердження Верховною Радою. Після прийняття оперативно привести у відповідність підзаконну нормативну та технологічну базу, зокрема, запровадити в Україні обіг електронних іпотечних заставних та інші використовувані у світі сучасні стандартні речі у цій сфері.
- Розширити коло іпотечних кредиторів із забезпеченням чесної конкуренції через їхній рівний доступ до довгострокових кредитних ресурсів, що має стати переломним чинником розвитку українського кредитно-фінансового ринку. Створити фінансові преференції та ринкові стимули інвесторам в іпотечні облігації. Розпочати реформу пенсійного забезпечення, яка базуватиметься на безпечному інвестуванні пенсійних накопичень у цінні папери з низьким ступенем ризику, який забезпечуватиме іпотечне покриття за облігаціями та пріоритетність у розрахунках на їхню користь. Запровадити сучасну циклічну модель дворівневого іпотечного ринку — основу повноцінного житлового фінансування.
Наразі Українська національна іпотечна асоціація вже збирає експертні рекомендації щодо оновлення законодавства у сфері іпотеки (та у пов’язаних із нею) і готує проєкт змін.
Усі статті Сергія Волкова читайте тут.